作者：大象編輯部

來(lái)源：房產(chǎn)大象（ID:FCDX2016)

還有10天，2022正向我們走來(lái)。

這一年，每一個(gè)從業(yè)者，經(jīng)歷了太多艱難時(shí)刻。

無(wú)論是房企，還是購(gòu)房者，還是中介，都深刻感受了前所未有的沖擊，不確定性與時(shí)時(shí)焦慮成為常態(tài)。

如何把握2022樓市趨勢(shì)？房產(chǎn)大象創(chuàng)始人、暨南大學(xué)特聘研究員、同致行（中國(guó)）地產(chǎn)、同致誠(chéng)評(píng)估創(chuàng)始人王波博士認(rèn)為：

1.普漲時(shí)代結(jié)束，全面分化來(lái)了

2.因城施策，調(diào)控或?qū)⒅鸩椒潘?/p>

3.降準(zhǔn)、降息，還會(huì)進(jìn)一步上演

4.房企促銷(xiāo)，新房撿漏機(jī)會(huì)不少

1預(yù)判一  普漲時(shí)代結(jié)束，全面分化來(lái)了

上一輪樓市大漲啟動(dòng)于2015年，樓市去庫(kù)存運(yùn)動(dòng)+連續(xù)降準(zhǔn)降息點(diǎn)燃市場(chǎng)，貨幣+棚改的風(fēng)向?qū)⒒饎?shì)吹到二三線城市以下，最終實(shí)現(xiàn)全國(guó)房?jī)r(jià)翻倍。

然而這種局面很難再現(xiàn)，未來(lái)的樓市結(jié)局，已經(jīng)寫(xiě)在人口數(shù)據(jù)里。

可以預(yù)見(jiàn)的是，2022年全國(guó)一盤(pán)棋的格局勢(shì)必被徹底打破。縣城房產(chǎn)率先出局，優(yōu)質(zhì)都市圈房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。

日本出生率超低，但東京永遠(yuǎn)不缺人；美國(guó)高度城市化，但紐約依舊繁華；中國(guó)走向老齡化、低出生率，五大優(yōu)質(zhì)都市圈永遠(yuǎn)不缺人，房產(chǎn)依舊保值。

城市內(nèi)部房?jī)r(jià)也有分化現(xiàn)象，好地段的房子會(huì)越來(lái)越好。中心城市、優(yōu)質(zhì)片區(qū)、核心板塊的房子依然熱門(mén)，而縣級(jí)城市、偏遠(yuǎn)板塊、郊區(qū)樓盤(pán)將徹底進(jìn)入寒冬。

以深圳為例，核心區(qū)域明顯比非核心區(qū)域更熱門(mén)，西部比東部熱門(mén)。今年深圳有29個(gè)樓盤(pán)32次日光。從區(qū)域來(lái)看，南山、寶安的日光次數(shù)有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，合計(jì)占比超56%；光明位于第二梯隊(duì)。東部區(qū)域推盤(pán)量大，但日光盤(pán)并不多。

今年深圳賣(mài)得最好的是豪宅和剛需上車(chē)盤(pán)。32個(gè)日光盤(pán)中，均價(jià)6萬(wàn)以下新盤(pán)占據(jù)13個(gè)席位，價(jià)格10萬(wàn)以上的占12個(gè)席位。

明年或延續(xù)“兩頭熱、中間冷”局勢(shì)，豪宅依舊紅紅火火，低總價(jià)剛需盤(pán)賣(mài)得也不錯(cuò)。

有一點(diǎn)要注意，老破舊、樓梯房?jī)r(jià)值會(huì)越來(lái)越弱，出手越來(lái)越困難，建議盡早賣(mài)掉置換。

前不久召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，為明年經(jīng)濟(jì)發(fā)展定調(diào)，這四點(diǎn)必須要引起重視。

“買(mǎi)房短炒”的僥幸心理必然碰壁，長(zhǎng)期持有才是上策。

翻譯過(guò)來(lái)就是：市場(chǎng)情緒不要過(guò)度悲觀，直白點(diǎn)說(shuō)就是房?jī)r(jià)地價(jià)不會(huì)繼續(xù)下跌、房企不會(huì)持續(xù)大面積暴雷。

一方面意味著官方可能采取一些新措施來(lái)緩解市場(chǎng)負(fù)面情緒，另一方面也意味著舊的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼，房地產(chǎn)行業(yè)需要探尋新的發(fā)展模式。

房住不炒是一條剛性原則，但不意味著剛需、投資、炒房全部一刀切，該維護(hù)的正常居住需求仍要維護(hù)。合理住房需求主要分兩大類(lèi)：

b.改善置業(yè)的二套房，對(duì)更高生活品質(zhì)的需求。

各地樓市調(diào)控分化越發(fā)明顯，一二線城市政策趨嚴(yán)，深圳、廣州、西安、成都等多個(gè)城市推出二手房指導(dǎo)價(jià)，直接從源頭管控房?jī)r(jià)；熱度不高的弱二線、三四線城市，已經(jīng)開(kāi)始救市，哈爾濱出臺(tái)救市十六條，岳陽(yáng)、唐山等城市發(fā)布限跌令，限制房?jī)r(jià)下跌。

城鎮(zhèn)化進(jìn)入后期，樓市分化在所難免。因城施策，更有利于房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

☉ 12月6日，央行宣布全面降準(zhǔn)，降低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放長(zhǎng)期資金1.2萬(wàn)億。

☉ 12月20日，央行宣布降準(zhǔn)，1年期LPR為3.8%，較上月下降0.05個(gè)百分點(diǎn)；5年期LPR為4.65%，連續(xù)第21個(gè)月保持不變。

央行的兩個(gè)動(dòng)作之下，加之同在12月的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議之上確定“房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)”，12月政策暖風(fēng)不斷，利好信號(hào)頻出。

有專(zhuān)家預(yù)測(cè)，2022年樓市或?qū)⒂瓉?lái)“雙重降息”——房貸“加點(diǎn)”降息和5年期LPR降息。

今年下半年以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量均創(chuàng)下歷史新低值。9月70城新房和二手房下跌城市分別達(dá)36個(gè)和52個(gè)，10月更是增加到52個(gè)和64個(gè)，樓市市場(chǎng)底初步亮相。

在這場(chǎng)博弈中，不少房企為了盡快回籠資金，選擇降價(jià)出售，如特價(jià)房、工抵房、節(jié)日房等。

央行加強(qiáng)樓市資金監(jiān)管，短期內(nèi)房企的資金壓力不會(huì)消失，此前還有不少房企因拿地花費(fèi)大量資金，后期或?qū)⒏粗噩F(xiàn)金流。

對(duì)購(gòu)房者而言，市場(chǎng)暖風(fēng)不斷，房貸利率有下調(diào)可能，房企開(kāi)始打折促銷(xiāo)，是個(gè)實(shí)實(shí)在在的買(mǎi)房機(jī)會(huì)。

不過(guò)有一點(diǎn)要注意，傳統(tǒng)的閉眼買(mǎi)房思維已經(jīng)行不通了，2022年買(mǎi)房，有新的選盤(pán)邏輯：

只有選擇核心資產(chǎn)，才不怕站崗。房?jī)r(jià)下跌時(shí)，更抗跌。

哪里是核心地段？這輪行情下，還能漲得動(dòng)或價(jià)格堅(jiān)挺的板塊，就是核心區(qū)域。非核心地段，自住沒(méi)問(wèn)題。

以往總說(shuō)要選擇大品牌房企，但在三道紅線下，裸泳的一覽無(wú)余。大品牌已經(jīng)不再是購(gòu)房者參考的重要指標(biāo)，穩(wěn)健這一特性后來(lái)居上。一批央企/國(guó)企脫穎而出，成為今年市場(chǎng)的香餑餑。

配套越完善的地方，居住舒適度越高，樓盤(pán)越熱門(mén)。

完善的商業(yè)可以滿足日常購(gòu)物需求，同時(shí)提升樓盤(pán)整體價(jià)值。

優(yōu)質(zhì)的教育資源可以為業(yè)主的小孩提供良好的教育環(huán)境。

便捷的交通可以加速區(qū)域發(fā)展要素的流通，加快區(qū)域發(fā)展的步伐。

2022年，遇見(jiàn)新樓市，新趨勢(shì)，新邏輯。

樓市調(diào)控延續(xù)“房住不炒”主旋律，但目標(biāo)不是“硬著陸”。

對(duì)有合理住房需求的人來(lái)說(shuō)，這個(gè)時(shí)期內(nèi)的價(jià)格、信貸、稅費(fèi)都會(huì)比較友好，不失為一個(gè)上車(chē)的好時(shí)機(jī)。

此外，對(duì)樓市也要有清醒的認(rèn)知，普漲時(shí)代已過(guò)，房?jī)r(jià)觸底反彈現(xiàn)象可能性不大，未來(lái)的樓市，“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 2022樓市四大預(yù)判