來源：楊老師的基建課堂

2014年3月發(fā)布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014~2020年）》，明確到2020年基本完成城市棚戶區(qū)改造的任務(wù)。實(shí)際上，我們也確實(shí)在2014-2017、2018-2020兩個(gè)階段分別完成了1800萬套和1500萬套的棚戶區(qū)改造任務(wù)；全國性的棚戶區(qū)改造已經(jīng)臨近尾聲，“棚改”即將成為歷史名詞。

但是，棚改結(jié)束就意味著城市拆舊建新、城市化進(jìn)程的終止嗎？事實(shí)并不是如此，在如今的棚改收尾工作中已經(jīng)出現(xiàn)了一些征兆，“十四五”期間仍將是城市格局變化、城市深度發(fā)展的關(guān)鍵五年。

2020年是全國性棚改的收官之年，也是全國普遍編制棚改工作計(jì)劃的最后一年。但是，2020年只是最后一批項(xiàng)目開工的期限，仍然有許多政策將隨著這一批項(xiàng)目直到收尾，未來兩年內(nèi)仍然能聽到不少關(guān)于棚改項(xiàng)目的消息。

比如在2019年9月，財(cái)政部就暫停了新增純土地類地方專項(xiàng)債券的發(fā)行工作；但如今仍有不少棚改項(xiàng)目在使用專項(xiàng)債券資金。這樣的情況存在兩種可能：一是在財(cái)政部新政前就已經(jīng)開工的棚改項(xiàng)目，在2020年繼續(xù)滾動(dòng)發(fā)行新增債券額度，保障已落地項(xiàng)目的資金使用；二是雖名為棚改，但其中有安置房等實(shí)物工作量，滿足了有實(shí)物工作量的要求。從中我們不難發(fā)現(xiàn)，雖然棚改正在收尾，但已經(jīng)落實(shí)的項(xiàng)目仍需要持續(xù)推進(jìn)，保障棚改任務(wù)順利收官。

另一方面，既有的棚改模式已經(jīng)走到尾聲，各種新型城鎮(zhèn)化模式正在摸索。既有舊城改造、老舊小區(qū)改造；又有鄉(xiāng)村振興和特色小鎮(zhèn)，未來五年的城鎮(zhèn)化仍將是政府的核心工作之一。

舊改籌謀，城市發(fā)展的轉(zhuǎn)變

在棚改結(jié)束后，我們的城市將如何發(fā)展？目前來看，舊城改造將成為主要的核心，但實(shí)現(xiàn)舊城改造同樣有多種方式，可以排列組合，共同協(xié)助城市的發(fā)展：

一是城市更新。將低效用地進(jìn)行再次開發(fā)，在提高開發(fā)強(qiáng)度和效率的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)資金與收益的平衡，也幫助老城區(qū)煥發(fā)新顏、具有現(xiàn)代城市的更多功能。

二是老舊小區(qū)改造。通過維修、翻新老舊小區(qū)，幫助居民改善生活狀態(tài)，避免城市棚戶區(qū)的再次誕生，幫助維護(hù)城市風(fēng)貌。

三是園區(qū)升級(jí)。許多產(chǎn)業(yè)園區(qū)在逐漸發(fā)展后已與城市建成區(qū)相連，產(chǎn)業(yè)定位也發(fā)生了改變；此時(shí)的園區(qū)應(yīng)當(dāng)重新規(guī)劃、體現(xiàn)一部分居住功能，既是解決城市發(fā)展空間的辦法，也為園區(qū)重新發(fā)展戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)提供資金。

四是集體用地入市。在城市不斷發(fā)展后，城市周邊出現(xiàn)了大量具有價(jià)值的集體用地，在符合規(guī)劃的前提下，指導(dǎo)集體用地進(jìn)入市場(chǎng)是提升城市功能、與村民共享發(fā)展紅利的雙贏之舉。

從實(shí)際情況來看，以上四種模式的排列組合已經(jīng)基本滿足未來五年城市發(fā)展的需求，其中既有剛需、也有城市發(fā)展的效益。盡管棚改已經(jīng)臨近結(jié)束，但只有經(jīng)濟(jì)還在發(fā)展、人口還在集中，城市的發(fā)展和更新就不會(huì)停滯。

錢從哪來？市場(chǎng)化運(yùn)作的邏輯

效益雖好，但舊改的錢從哪兒來是個(gè)大問題，尤其在當(dāng)下財(cái)政持續(xù)吃緊之際，財(cái)政資金能夠提供的支持極其有限。但從過去的棚改經(jīng)驗(yàn)來看，未來的舊改項(xiàng)目一定是市場(chǎng)化模式運(yùn)作；財(cái)政需要提供一些支持，但項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)效益才是決定項(xiàng)目是否能夠成功的核心。

因此，在未來的舊改項(xiàng)目中，地方融資平臺(tái)將再次發(fā)揮重要的作用。既可以通過承接金融機(jī)構(gòu)貸款、發(fā)行公司債券的方式來募集資金；也是公益性項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作的政府平臺(tái)。正如上周我們所分析的那樣，在當(dāng)下財(cái)政的全方位壓力、城鎮(zhèn)化發(fā)展的必經(jīng)階段中；土地市場(chǎng)才是決定未來舊改項(xiàng)目成敗的核心要素。

未來五年，依然將是快速城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵階段。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“楊老師的基建課堂”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 棚改結(jié)束，舊改籌謀