丈量城市 作者：1/6圖片工作室
2019年，我國城鎮(zhèn)化率已達到60.9%，從國際的發(fā)展經(jīng)驗來看，城鎮(zhèn)化率達到60%后，至少還將有10年的快速城鎮(zhèn)化發(fā)展期。
早在2017年3月，習(xí)近平總書記就已提出「城市管理應(yīng)該像繡花一樣精細」的城市管理精神。如今，「城市精細化管理」已成為眾多城市不斷摸索、完善的發(fā)展新命題。
▼ 2021年上海印發(fā)《上海市城市管理精細化「十四五」規(guī)劃》
城市公共空間治理是典型的「制定滯后于實踐」「新問題快于新條例」的城市化新挑戰(zhàn)。因此，借鑒他山之石，是提升公共空間精細化管理多維度思考、預(yù)見能力的有效方法之一。
▼ 上海前灘太古里充滿活力的公共空間
本次我們將聚焦空間治理的城市更新、產(chǎn)業(yè)新城以及未來空間門類，探尋一些精細化治理的解題思路。
01 城市更新類公共空間治理 權(quán)益剝離、網(wǎng)絡(luò)化管理
在城市更新的治理中，有關(guān)老舊公共空間的治理，由于權(quán)屬復(fù)雜、社會關(guān)注點高，成為最有挑戰(zhàn)的類別。
▼ 成都猛追灣通過更新、治理，成為城市新地標(biāo)
1. 集中空間的治理
集中空間的治理，主要通過權(quán)益剝離，即分離「所有權(quán)」「管理權(quán)」「使用權(quán)」，引入專業(yè)化團隊運營，實現(xiàn)有效管理與效益的平衡。
▼ 治理集中空間的權(quán)益剝離模式
如紐約布萊恩特公園曾經(jīng)由于缺乏管理，導(dǎo)致環(huán)境惡化、毒販橫行。后通過權(quán)益剝離的方式，引入非官方機構(gòu)負(fù)責(zé)運營，公園扭轉(zhuǎn)為紐約最受歡迎的公共空間。
▼ 治理后重現(xiàn)活力的布萊恩特公園
當(dāng)然，權(quán)益剝離千頭萬緒，會牽扯著多方利益，實施起來絕非易事。目前看，有效的剝離主要聚焦「所有權(quán)」「管理權(quán)」，通過「公屬空間，專業(yè)管理」「私屬空間，協(xié)同管理」兩種方式實現(xiàn)權(quán)益剝離。
①. 公屬空間，專業(yè)管理
城市政府作為城市的管理者與經(jīng)營者，其優(yōu)勢在于對城市宏觀發(fā)展層面的把控，而對于微觀層面千頭萬緒的項目空間管理往往是弱項。
因此，我們看到在眾多舊城更新的公共空間中，城市政府往往會主動退讓一步——推動管理權(quán)轉(zhuǎn)讓，引入第三方運營機構(gòu)，通過收益共享的方式剝離所有權(quán)與管理權(quán)。
▼ 公屬空間，專業(yè)管理模式
讓我們通過紐約高線公園的案例，了解一番「公屬空間，專業(yè)管理」的運行機制。
高線公園是眾所周知的紐約城市名片，自2009年開放以來，年均接待人數(shù)超過400萬人次，拉動沿線投資資金規(guī)模近50億美元，預(yù)計到2027年，累計為紐約貢獻14億美元的稅收。
▼ 高線公園
在這些華麗的數(shù)字背后，「公屬空間，私人管理」的治理方式功不可沒。
公屬空間，公私協(xié)同：2001年，面臨被拆除命運的高線鐵路，出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機：紐約城市經(jīng)濟發(fā)展機構(gòu)的研究表明，對高線再利用的經(jīng)濟效益與帶動力，遠比拆除高得多。新任市長Michael Bloomberg認(rèn)可了高線的更新發(fā)展戰(zhàn)略。
2005年，政府從地面運輸委員會收回高線鐵路的所有權(quán)，城市政府成為高線的所有者，這為后續(xù)的統(tǒng)一治理鋪平了道路。經(jīng)過規(guī)劃，高線將打造為開放的城市公園，沿線私人土地的開發(fā)，從功能到形式需要符合控規(guī)，以保障更新的有效性。
▼ 位于城市中心的高線公園
首先，政府通過兩種讓利方式，吸引企業(yè)主動參與到高線公園建設(shè)中。
第一種方式為「高線轉(zhuǎn)換廊道」：允許高線廊道下方及控規(guī)范圍內(nèi)的土地所有者，在不投入真金白銀建設(shè)的情況下，將控規(guī)范圍內(nèi)的未建設(shè)空間指標(biāo)，出售給高線公園控規(guī)范圍以外的企業(yè)。
購買后的企業(yè)，可突破原有容積率限制進行建設(shè)，相當(dāng)于將原本的基礎(chǔ)設(shè)施用地，以騰挪的方式，轉(zhuǎn)換為住宅、商業(yè)、辦公等，實現(xiàn)價值共享。
▼ 高線轉(zhuǎn)換廊道模式
▼ 功能公園控規(guī)之外，運用高線轉(zhuǎn)換廊道模式的建筑群
高線轉(zhuǎn)換廊道具有一石三鳥的效果。
其一，解決了鐵路沿線風(fēng)貌控制問題；其二，通過用地功能的置換，提高企業(yè)的參與熱情；最后，獲得高回報的土地所有者，以每獲得1平方米置換空間收入，需要拿出50美元作為高線改造資金的方式，成為高線公園持續(xù)建設(shè)的主要資金來源。
▼ 治理模式作用下，高線公園既保留了風(fēng)貌，又有了資金支持
第二種讓利方式為「最大容積率獎勵」：該方式主要是針對公園沿線，不參與「高線轉(zhuǎn)換廊道」方式的企業(yè)。核心是企業(yè)用于建設(shè)城市配套功能的比例越高，所獲得的容積率獎勵就越高。如配備保障性住房，最高能獲得2%的容積率獎勵。
▼ 高線公園之上，獲得容積率獎勵的建筑們
專業(yè)管理，收益反哺：「高線之友」是高線公園的第三方運營機構(gòu)，相信大家早已耳熟能詳。高線之友能成為運營機構(gòu)，與其之前作為高線鐵路的保護者，10年間不斷游說、宣傳的行動密不可分。
高線公園雖然歸紐約市政府擁有，但每年近2,000萬美元的運營成本，基本由運營方自行籌集。接過重任后，高線之友的身份也由保護者轉(zhuǎn)換為運營者。
▼ 負(fù)責(zé)高線公園日常維護的高線之友工作人員
首先，高線公園要成為市民、游客的目的地。
于是，也就有了高線之友組織的改造設(shè)計競賽，有了公園「既有生態(tài)，又有生活，既有舊改，又有時尚」的標(biāo)簽性風(fēng)貌。如今，散落在其中星羅棋布的多樣化的交流空間，成為市民的休閑中心。
▼ 高線公園成為市民休閑中心
其次，將高線橋下的灰色空間，轉(zhuǎn)換為小商業(yè)、文化空間，增加收入來源。如高線公園酒店下部的灰色空間，更新后成為風(fēng)格獨特的時尚餐飲區(qū)。
▼ 高線公園內(nèi)的商業(yè)配套
高線公園還提供公園場地的出租服務(wù)，承辦各類時尚發(fā)布會、商業(yè)品牌活動等。從500人的大型活動，到21至75人的小型活動或私人聚會一應(yīng)俱全。此外，高線公園的文創(chuàng)產(chǎn)品也成為收入來源之一。
▼ 高線公園內(nèi)的各類活動
高線公園通過運營，使沿線的土地飛速增值，這也使得土地所有者們心甘情愿的以募捐方式支持高線之友的運營，形成正循環(huán)。
高線公園的成功，可以說是通過「公屬空間，政企協(xié)同」「專業(yè)管理，收益反哺」的治理方式，實現(xiàn)了政府與民間機構(gòu)、企業(yè)、市民，各司其職、各展所長的分工合作。
②. 私屬空間，協(xié)同管理
對于企業(yè)承擔(dān)的大規(guī)?？臻g更新來說，僅憑企業(yè)或個人開發(fā)運營，缺少城市層面的細化治理，往往難以為繼。
面對這一類問題，日本做過大量探索，形成了「私屬空間，協(xié)同管理」的方式。東京1990年代末，開始重建的汐留SIO-SITE很好的踐行了這一方式。
▼ 私屬空間，協(xié)同管理方式
作為城市中心區(qū)少有的由企業(yè)主導(dǎo)的超大規(guī)模更新區(qū)，該項目從建設(shè)到后期運營全程采用了該管理方式，成就了東京新的金融區(qū)和文化副中心。
▼ 汐留SIO-SITE俯瞰
公私聯(lián)合，統(tǒng)一方向：汐留SIO-SITE所屬的東京港區(qū)管理部門，在開發(fā)前期，以「輕參與重引導(dǎo)」的方式參與其中。
在區(qū)域發(fā)展為亞洲企業(yè)總部的目標(biāo)下，提出「安心、安全、人性化」的公共空間管理要求。規(guī)劃建設(shè)則由地區(qū)土地所有者和投資者組成的「汐留地區(qū)城市聯(lián)合協(xié)會」負(fù)責(zé)。
▼ 汐留地區(qū)城市聯(lián)合協(xié)會構(gòu)成示意
基于公共空間管理要求，聯(lián)合協(xié)會拿出了立體步行道路體系的解決方案：汐留地區(qū)寫字樓、商業(yè)、住宅、車站等多種功能高度復(fù)合，通過分層的立體交通建設(shè)，實現(xiàn)步行、車行、軌道交通的分別治理。
▼ 立體交通從頂層的軌道網(wǎng)到底層車道，實現(xiàn)寫字樓、商業(yè)、居住的步行道路人車分流
此外，考慮到辦公功能的復(fù)合化需求，立體交通對于步行廊道又做了進一步的定制設(shè)計。
如商務(wù)區(qū)的連廊可以便捷地進入寫字樓、商業(yè)，也可去往其它戶外場所、交通節(jié)點；沿線設(shè)置多樣化的綠色空間和小品，豐富步行體驗層次感，降低上班族疲勞度。
▼ 立體交通沿途多樣的綠色空間及功能
政企分工，管理細化：進入運營階段，汐留SIO-SITE成立了專門的「汐留城市管理協(xié)會」，其職能不同于地區(qū)負(fù)責(zé)規(guī)劃建設(shè)的城市聯(lián)合協(xié)會，管理協(xié)會主要以區(qū)域的管理維護工作為核心。
▼ 汐留城市管理協(xié)會職責(zé)及結(jié)構(gòu)
投入使用階段，正值東京都頒布「街區(qū)營造團體登錄制度」，激活公共空間活力的時期。加入該項制度的區(qū)域可以在公共空間的使用方面享受更大的權(quán)益。
▼ 加入街區(qū)營造團體登錄制度的前后對比
汐留SIO-SITE加入了這一制度，管理協(xié)會擔(dān)當(dāng)起在公共空間舉辦展覽、音樂會、集市等活動的組織運營者角色，商務(wù)區(qū)開始向城市新中心轉(zhuǎn)變。
▼ 汐留SIO-SITE公共空間內(nèi)的藝術(shù)展
最終，汐留SIO-SITE通過私屬空間，協(xié)同管理方式，激發(fā)出區(qū)域活力，于2011年入選日本「亞洲企業(yè)總部特區(qū)」。
2. 分散空間的治理
目前，很多城市均采用了容積率獎勵政策，為城市挖掘更多的公共空間。但是，有些小而瑣碎的空間，不僅高度分散，更大大增加了治理的難度。
▼ 紐約中心城區(qū)小型公共空間分布示意
針對這一現(xiàn)象，衍生出了兩種治理思路。
分散空間定制化管理：政府主導(dǎo)的「以設(shè)計帶動管理」方式，在面對多而散的公共空間時，往往無法真正了解公眾的訴求，導(dǎo)致空間管理混亂。因此，治理這些分散的空間，首要是了解使用者的核心訴求，再分而治之。
以德國漢堡港口新城為例，它是歐洲最大規(guī)模的城市更新項目之一。在規(guī)劃階段中，漢堡港口新城開發(fā)公司不斷向市民、企業(yè)、創(chuàng)意工作者，進行廣泛的公共空間需求征集。
▼ 德國漢堡港口新城俯瞰
根據(jù)反饋，民眾對區(qū)域空間的開放性與包容性最為看重。由此，港口新城確定了以步行系統(tǒng)為核心的空間結(jié)構(gòu)，步行道路將串聯(lián)起公園、林蔭道、運動場等公共空間。
▼ 德國漢堡港口新城從前期戰(zhàn)略策劃階段，就開始協(xié)同各方為后續(xù)的規(guī)劃、管理做謀劃
▼ 公共空間的運動場
▼ 步行道路串聯(lián)的濱水休閑帶
針對私有建筑，政府要求每幢建筑必須具有公共開放空間，融入街區(qū)的活力，也使企業(yè)參與到公共空間管理之中。
▼ 街道兩側(cè)作為開放空間，置入了多元化的配套服務(wù)功能，以激發(fā)空間活力
例如區(qū)域內(nèi)的聯(lián)合利華總部，大樓底層并不像傳統(tǒng)的總部辦公那樣「與世隔絕」，居民和游客可以在此隨便穿行。大堂內(nèi)還設(shè)有便利店等商業(yè)設(shè)施，室外的大臺階承擔(dān)著公共活動舉辦地的角色。
▼ 聯(lián)合利華總部與公共空間的活動融為一體
針對分散的公共空間，采取了「誰使用，誰管理」的定制化管理方式。
如新城的格拉斯布魯克公園，是為家庭活動定制的空間，由港口新城的「Spielhaus HafenCity e.V.」工會負(fù)責(zé)管理運營。每天下午，由工會成員們，也就是孩子們的家長，維護公園的秩序。
▼ 由工會負(fù)責(zé)管理運營的格拉斯布魯克公園
分散空間數(shù)字化管理：對于公共空間過于分散，管理困難的問題，另一種思路是借助數(shù)字化的手段。目前，很多城市都已搭建了城市公共空間數(shù)字化平臺。
不過，公共空間數(shù)字化目的核心，不只是讓大眾看到城市數(shù)字化的進程，更是借助數(shù)字化手段，解決「供需雙方」信息的不對稱性問題，借助數(shù)字化讓市民主動參與公共空間的治理。
▼ 紐約公共空間數(shù)字化平臺多樣化的大數(shù)據(jù)可視化
2012年，紐約通過了《開放數(shù)據(jù)法案》，城市開始探索用數(shù)字化治理分散的公共空間。由大學(xué)機構(gòu)組成的公共空間倡議組織、紐約市藝術(shù)協(xié)會以及城市規(guī)劃部門聯(lián)手，搭建起紐約公共空間的數(shù)字化管理平臺。
數(shù)字化平臺包含所有公共空間發(fā)展概況、配套設(shè)施等信息，還包括空間更新的具體設(shè)計方案，以便征求民意。數(shù)字化平臺還鼓勵市民監(jiān)督公共空間的運營維護狀況，并為其評分，還為公眾提出的空間改造設(shè)想及臨時性活動提案，提供了展示窗口。
02產(chǎn)業(yè)新城公共空間治理精準(zhǔn)管理、適度「放養(yǎng)」
新城的公共空間治理與舊城更新不同，特別是產(chǎn)業(yè)新城類，其管理核心在于「放多寬」與「管多準(zhǔn)」的配合使用。
▼ 光鮮亮麗的松島新城，始終面臨人氣不足的問題
管理者首要目標(biāo)是激發(fā)新區(qū)的活力，如何引人，而不是治理的多么井井有條、安安靜靜，產(chǎn)業(yè)新城更是如此。所以，治理需要轉(zhuǎn)變視角，要以運營者的角度，賦予公共空間更高的自由度。
被譽為首爾經(jīng)濟增長引擎的數(shù)字媒體城（簡稱DMC），就是通過切換管理視角，成功運營科技新城的成功案例。
▼ 「熱鬧」的數(shù)字媒體城
1. 精準(zhǔn)管理建筑的「公共職能」
DMC在規(guī)劃階段，就已經(jīng)考慮到了產(chǎn)業(yè)新城面臨的活力與管理的問題，規(guī)定建筑（1-3層）50%外墻要具有開放性，以保證建筑與室外步行系統(tǒng)構(gòu)成活力空間。
▼ DMC對建筑的管理要求
▼ 有街就有鋪，形成連續(xù)的積極界面，提升區(qū)域親和力
此外，企業(yè)建筑1-2層必須具備「公共職能」屬性，其中70%以上的建筑面積僅限于文化展覽、商業(yè)零售功能。
▼ 建筑內(nèi)多彩的文化體驗
2. 公共空間的「寬松」管理
DMC對人行道兩側(cè)的公共空間實行「寬松管理」——專賣店、西餐廳、咖啡店等商業(yè)功能，可以占用公共空間，公私空間的模糊化，增加了街區(qū)活力。
▼ 有活力的公共空間
允許企業(yè)占用公共空間舉辦活動，如企業(yè)的路演、產(chǎn)品展示、銷售等，在提升企業(yè)知名度的同時，為空間注入了活力。
此外，街區(qū)內(nèi)開放的底商空間+多元化活動，不僅為本地商務(wù)人群帶來便利，更吸引到市區(qū)的人群來此休閑消費，DMC成為名副其實的人氣磁極。
▼ 公共空間內(nèi)，深受市民喜愛的創(chuàng)意集市
2010年竣工后的5年間，DMC匯集了超過600家企業(yè)和60,000人工作于此，代表了首爾發(fā)展的前沿和未來。
03 面向未來的公共管理全民參與、共同治理
說完了城市更新、產(chǎn)業(yè)新城這些「已知空間」的治理，我們再聊一聊對城市未來公共空間治理的一些暢想。
當(dāng)今突飛猛進的科技技術(shù)，無疑會對未來的城市公共空間產(chǎn)生深遠影響。以目前的發(fā)展趨勢來看，在可預(yù)見的10年內(nèi)，極有可能對公共空間產(chǎn)生巨大影響的技術(shù)，不是元宇宙，不是物聯(lián)網(wǎng)，而是無人駕駛。
「從建筑學(xué)的角度來看，未來的城市看起來不會有本質(zhì)上的變化——就像古羅馬也沒有和當(dāng)今城市有多大的差別一樣。但是，未來所改變的是我們感受、體驗城市生活的方式——尤其是在出行、旅行的角度來說。
在未來的十年中，無人駕駛將會給人類的城市生活帶來翻天覆地的變化?！?/p>
—— Carlo Ratti
麻省理工學(xué)院可感知城市實驗室主任
▼ 北京首鋼園內(nèi)的L4級無人駕駛測試
「替代」與「重塑」是無人駕駛的關(guān)鍵核心，因為它的發(fā)展目標(biāo)是部分或全部替代司機、停車場等與傳統(tǒng)汽車有著直接或間接關(guān)系的事物。這意味著，無人駕駛時代將會把更多的與車輛相關(guān)的空間，轉(zhuǎn)化為城市公共空間。
「……每輛共享汽車大約能夠取代10-30輛營運車輛，自動駕駛汽車還將加劇這一趨勢。這將對城市生活帶來重大的影響，因為它會使得私人和公共交通方式之間的界限模糊化——你的汽車在早上送你去上班后，轉(zhuǎn)而去接載你的鄰居或其他人。也就是說，你周圍的鄰居、社交朋友或者同城的居民都有可能和你使用同一輛汽車?！?/p>
—— Carlo Ratti
麻省理工學(xué)院可感知城市實驗室主任
▼ 蘇州高鐵新城正在測試的無人駕駛小巴士
那么，這些大量「釋放」的公共空間，應(yīng)該如何使用？又該如何治理呢？
譬如被譽為綠色首都的哥本哈根，20世紀(jì)末，市內(nèi)自行車網(wǎng)絡(luò)已接近300公里。到2012年，哥本哈根市民的自行車出行率上升至41%，而小汽車通勤比例則降至12%。不斷擴大的自行車網(wǎng)絡(luò)，主要來自于對汽車行駛、停放空間的壓縮，并產(chǎn)生了大量的新公共空間。
▼ 哥本哈根的自行車網(wǎng)絡(luò)
▼ 哥本哈根的自行車道路，多來自于對燃油車道路的壓縮
為此，城市治理的方向轉(zhuǎn)為「共同創(chuàng)造哥本哈根」，全民可參與、共同經(jīng)營的管理思路成為主流。
于是，在哥本哈根的公共空間中，涌現(xiàn)出眾多的跳蚤市場、街道游樂園、露天集會場所等「新功能場所」。2010年至2015年間，城市戶外座位許可數(shù)量上漲了225%；流動攤檔的許可總量增長了300%；公共空間活動許可總量增加了216%。
▼ 基于城市被釋放的道路空間改造的superkilen park超級線性公園
▼ 老城內(nèi)的「新港」，曾作為區(qū)域的停車場使用，如今成為老城的活力地標(biāo)
其中一些「退路還綠」的道路，成為企業(yè)的綠色技術(shù)試驗場。如布魯格萬根街改造，減少了9,000平方米的瀝青路，改造出自行車道、步行道路，還改造出3,000平方米的「城市自然化」的綠地。
▼ 布魯格萬根街改造融合了眾多低碳技術(shù)
在道路改造的綠地之下，是韌性城市的技術(shù)實踐。包含了地面雨水滲透、滯留、蓄存、凈化、使用、排放，以及與景觀的技術(shù)組合，實踐可行后將向城市其它區(qū)域推廣，提升城市的抗洪能力。
綜上所述，城市更新、產(chǎn)業(yè)新城、未來公共空間的細化治理雖然各有側(cè)重，但實現(xiàn)公私之間的「制約與平衡」是不變的核心！
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“丈量城市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標(biāo)題： 城市更新、產(chǎn)業(yè)新城做不好？「管理模式」了解一下
