首先來看市場規(guī)模方面。雖然影響住宅成交規(guī)模的因素有多種，但住宅成交量歸根結(jié)底還是由居住需求轉(zhuǎn)化，人口規(guī)模及變動對住宅市場的成交量起到至關(guān)重要的作用。另外，在過去十年間，城鎮(zhèn)化進程的加快也催生了大量的購房需求，城鎮(zhèn)化明顯提速的城市，成交規(guī)模增長也顯著加快。下文中，我們將結(jié)合常住人口規(guī)模、規(guī)模變動及城鎮(zhèn)化水平三大指標來評估城市發(fā)展前景TOP50城市需求側(cè)情況。

1、集中度：前景TOP50城市人口占比達35%，人口聚集度加速提升

前景TOP50城市多為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展重點城市，經(jīng)濟發(fā)展水平領(lǐng)先于全國大部分城市，一直以來就是流動人口的主要流入地。而隨著經(jīng)濟發(fā)展模式逐漸以區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展模式為主，這些城市對流動人口的吸引力也進一步增強。對比六普和七普TOP50城常住人口占比來看，2020年末前景TOP50城市匯集了全國35%的人口，較十年前上漲了4.6個百分點，漲幅較上一個十年也增加了近一個百分點。

值得關(guān)注的是，頭部城市對人口的聚集度正在加速提升。這些城市均是區(qū)域發(fā)展中心城市，除北上廣深等傳統(tǒng)一線城市外，杭州、成都、重慶、武漢、南京和寧波等新興一線城市也因活躍的經(jīng)濟發(fā)展下吸引了大量的流動人口。對比六普和七普數(shù)據(jù)來看，TOP10城市的常住人口占比由2010年的10.7%上漲至2020年的12.7%，提升了2.7個百分點，明顯高于TOP10之后的城市。

2、人口競爭：人口滯漲背景下，仍有15城近十年常住人口增量超200萬（略）

3、城鎮(zhèn)化：50市城鎮(zhèn)化率平均80%，顯著高于全國平均水平（略）

4、需求轉(zhuǎn)化：前景50城居民購房更為積極，鄭州、武漢人均購房面積增至高位（略）

1、年齡結(jié)構(gòu)：前景50城勞動力人口占比高于全國平均，仍處于人口紅利期（略）

2、流動人口：典型城市近四成居民為流動人口，剛需蓄水池依舊充裕

前景TOP50城市的人口年齡結(jié)構(gòu)之所以仍能保持在較為年輕的水平，和年輕流動人口持續(xù)涌入相關(guān)。就2020年普查數(shù)據(jù)來看，在大部分城市落戶門檻放松、大量流動人口轉(zhuǎn)為當?shù)貞艏丝诘谋尘跋?，典型城市常住人口總量中仍?7.3%的比例為流動人口，比例顯著高于全國平均水平。流動人口的涌入不僅改善了當?shù)氐娜丝谀挲g結(jié)構(gòu)，亦對當?shù)刈》渴袌鲂枨髠?cè)起到了重要的支撐作用。

具體到各城市來看。在流動人口規(guī)模方面，一線城市規(guī)模優(yōu)勢遙遙領(lǐng)先，四個城市的流動人口規(guī)模均在800萬以上，其中深圳和上海更是超過了1000萬，位居典型城市TOP1、2位。在比例方面，“移民城市”深圳以71%的占比位居四個城市首位，是一線城市中唯一流動人口規(guī)模顯著高于本地戶籍人口的城市。

在外來人口持續(xù)涌入下，一線城市的購房需求池也維持在充裕的狀態(tài)，2020年四個城市的商品住宅成交規(guī)模和二手房成交規(guī)模同比均明顯上漲，漲幅基本都在兩成以上。

二線城市中，成都、重慶、合肥等中西部城市在“強省會”戰(zhàn)略支持下經(jīng)濟發(fā)展邁入快速通道，城市吸引力也顯著提升，流動人口規(guī)模較十年前均顯著增加，如成都、合肥和西安2020年的流動人口規(guī)模較十年前均增長了一倍以上，增量都在200萬以上。在此影響下，當?shù)刈≌山灰?guī)模也快速增長，至2020年這三個城市的商品住宅成交面積均超過了1000萬平方米，較十年前漲幅均在20%以上。

不過，相對于南京、廈門等東部沿海城市，成都、西安等城市對省內(nèi)人口的吸引力較強，對省外人口的吸引力相對偏弱。如在成都的流動人口構(gòu)成中，82%來自四川省省內(nèi)，省外流動人口的占比不足兩成，而南京流動人口中則有一半以上來自省外，比例明顯高于成都。由此來看，成都等城市對外省人才的吸引力有待進一步提升。

三四線城市方面，上文中提到的人口結(jié)構(gòu)最為年輕的大灣區(qū)城市，如東莞、佛山等，流動人口規(guī)模也顯著高于其他三四線城市。同時，這些城市的流動人口占常住人口的比重均超五成以上，尤其是東莞，流動人口占比已高達76%。因此，這些城市中外來人口的購房需求已成為當?shù)刭彿恐髁Α?/p>

不過，蕪湖、徐州等城市流動人口總量較少，占比也處于較低水平。相對于東莞、佛山等城市而言，這些城市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對薄弱，加之受鄰近的強一二線城市虹吸效應(yīng)影響，人口競爭力處于較低層級，因此外來人口相對較少。并且，從流動人口來源地來看，這些城市也主要以吸納省內(nèi)城市的流動人口為主，如徐州流動人口中有八成以上來自本省其他城市。這些城市的購房需求仍然以本地居民購房需求為主。

3、成交結(jié)構(gòu)：流動人口越多的二線城市，大戶型市場份額相對更高（節(jié)選）

二線城市方面。在房價不斷走高的背景下，二線城市的住宅成交主力也以中小戶型的產(chǎn)品為主，其中大部分城市的主力成交面積段介于90~120平方米之間，僅福州、廈門、杭州和?？诘确績r水平相對較高的城市，成交主力面積段為90平方米以下。

結(jié)合年齡結(jié)構(gòu)來看，雖然不同城市之間基本面差異較大，但勞動力占比越高的城市，中大面積段的產(chǎn)品市場份額也相對更高，如勞動力占比高于68%的城市，120平方米以上的產(chǎn)品成交份額平均約34%，比勞動力占比低于65%的城市平均高出了4個百分點。

這也與二線城市中流動人口占比較高的城市表現(xiàn)出來的市場結(jié)構(gòu)特征相似。具體而言，二線城市中流動人口占比偏高的城市，大戶型成交占比大多也相對較高，如流動人口占比過半的廈門，150平方米的大戶型產(chǎn)品成交比例達12%，高于二線城市平均水平；弱二線城市中流動人口占比較高的太原和呼和浩特，大戶型成交占比均在15%以上，位于二線城市前列。

再看一下房價支撐性，通常一個城市的高學歷人口比重高、增速快，反映出這個城市的收入水平相對較高，購買力較強，對房價的支撐性也就越強。本節(jié)我們就從高學歷人口比重、增量、收入水平等多個方面展開，從而研判出人口素質(zhì)與購買力、房價之間的關(guān)聯(lián)性。

1、高素質(zhì)人才進一步向中心城市集中，前景TOP50城市大學生數(shù)量增長九成

1.1 中西部中心城市人才快速集聚，成、渝、鄭、西安高學歷人口增長超200萬（略）

1.2京寧滬漢高學歷人口占比領(lǐng)先，大學生人口占比均超三成

考慮到城市人口規(guī)模存在較大差異，我們又比較了高學歷人口的比重。結(jié)果發(fā)現(xiàn)：北京高學歷人口占比尤為突出，占比高達42%，穩(wěn)居全國首位。除北京之外，南京、上海、武漢、西安、太原和呼和浩特等城市表現(xiàn)也比較突出，占比均超三成，遠超全國平均水平15.47%，居民教育素質(zhì)在全國處于領(lǐng)先水平。此外，人口集聚能力較強的杭州、鄭州和深圳表現(xiàn)也不俗，高學歷人口比重均達到了29%，均入圍了高學歷人口比重TOP10城市。

原因當然是多方面，一方面，中心城市一般高校數(shù)量眾多、高等教育資源比較豐富、在校生數(shù)量較多，典型如北京和南京，以南京為例，2019年普通高等學校高達53所（不含部隊院校），在校大學生（含研究生）數(shù)量就高達88萬人之多；另一方面，這些城市往往產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達，有大量高收入的工作機會，進而吸引了大量的高學歷人才，杭州即使一個典型的例子，其政府工作報告顯示，2020年杭州市新引進35歲以下大學生43.6萬人，較2019年實現(xiàn)翻番，人才凈流入率繼續(xù)保持全國第一，這也進一步推升了杭州的大學生比重。

1.3東三省人才競爭表現(xiàn)不佳，哈長沈大四市大學學歷人口增長均低于六成（略）

2、高學歷人才集聚帶來更多高收入群體，長三角城市購買力遙遙領(lǐng)先

2.1更多高薪酬崗位吸引人才集聚，典型城市可支配收入較全國平均高16%（略）

2.2收入TOP10城市中長三角占據(jù)七席位置，高收入人群集聚推動房價上漲（略）

3、高學歷人口較多城市房價上漲動能較強，但西安、太原經(jīng)濟有待提升

3.1京滬人均收入遙遙領(lǐng)先，大量高收入群體支撐房價領(lǐng)跑全國

值得注意的是，高收入城市通常也是房價較高的城市，我們將TOP10城市收入和房價進行線性擬合，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，排除深圳一個異常項之后，R2高達0.86，相關(guān)性高達0.93。這表明高收入群體對高房價有較強的支撐性，這也與印證了前文提到的收入水平較為突出的京、滬房價同樣遙遙領(lǐng)先。

3.2西安、太原高學歷人才比例遠超廣州，但經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿τ写M一步發(fā)掘

由于中西部省份大都是單中心發(fā)展，省內(nèi)其他城市經(jīng)濟實力與省會城市相差甚遠，因此省會城市人口虹吸效應(yīng)更強，集中度顯著提升。譬如西安、銀川、成都、拉薩、長沙、武漢、太原等省會城市在省內(nèi)人口集中度增幅均超過3個百分點，尤其是在“搶人大戰(zhàn)”中取得先機的西安，人口規(guī)模顯著提升，大學（大專及以上）學歷人口比重達31%，在全國排在第五位，僅次于北京、南京、上海和武漢。除西安外，太原人口教育素質(zhì)也比較突出，大學（大專及以上）學歷人口比重也達31%，不僅高于互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達的杭州（29%），更是遠超一線城市廣州（27%）。

但是，與其較高的居民教育素質(zhì)水平極不相匹配的是，西安和太原兩個城市的城鎮(zhèn)居民可支配收入均處于較低水平，分別為43713、38329元/人，均低于全國平均水平。尤其是太原，長久以來，其高學歷人口比重均居全國前列（六普時僅次于北京、南京和武漢，比重高達24%，甚至超過了上海），但是其收入水平在一二線城市處于墊底位置，僅略高于長春（34045元/人）。與之類似的城市還有鄭州，其收入水平同樣與其高學歷人口比重極不匹配，其經(jīng)濟潛力有待進一步發(fā)掘。

利用最新公布的“七普”人口數(shù)據(jù)，本文對影響市場規(guī)模、成交結(jié)構(gòu)、房價支撐性的多個人口指標進行系統(tǒng)梳理，并對其之間的相關(guān)性進行了系統(tǒng)性分析，多維度地研究了城市人口發(fā)展對房地產(chǎn)市場的影響。

為了對TOP50城市房地產(chǎn)市場前景有一個相對客觀、綜合的評價，基于上文的研究，我們從規(guī)模、結(jié)構(gòu)和房價三個維度選取了常住人口規(guī)模、近十年人口增量、城鎮(zhèn)化率、勞動力比重、高學歷人口比重、高學歷人口增量和收入水平等七個指標，并賦予各影響因子適當?shù)臋?quán)重，從人口角度構(gòu)建了一個相對客觀的綜合評價體系，將50個樣本城市分為重點關(guān)注的城市、適度關(guān)注城市、風險城市以及表現(xiàn)突出的三四線城市。(詳見文末附表)

1、重點關(guān)注城市：一線四城排名領(lǐng)先，成都、鄭州、西安等中西部二線城市表現(xiàn)同樣突出

橫向?qū)Ρ葋砜?，最值得行業(yè)關(guān)注的城市當然是那些人口基數(shù)大、流動人口流入較多，勞動力比重突出、高學歷人口比重高、收入水平也高的“十佳”城市。從這一角度來看，一線四城是毫無疑問的強者，經(jīng)濟持續(xù)活躍發(fā)展使得一線城市的收入水平明顯高于二三線城市。從城鎮(zhèn)人均可支配指標來看，一線城市城鎮(zhèn)人均可支配收入均位列全國TOP10以內(nèi)，其中2020年上海和北京的城鎮(zhèn)人均可支配收入均邁上7.5萬元的大關(guān)，指標排名位列全國TOP2。 

也正因為此，一線城市對流動人口的吸引力仍遠超出二三線城市。對比六普和七普常住人口數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，四個一線城市在十年間的常住人口增量均位于全國TOP20，包括落戶門檻最為嚴格的北京和上海。其中，深圳和廣州更是分別以714萬和598萬的增量分列全國第一二位，成為主要城市中人口增量最多的城市。

正是由于外來人口的持續(xù)流入，一線城市的購房需求支撐長期表現(xiàn)強勁，尤其是在2020年上半年疫情發(fā)生之后， 一線城市的樓市表現(xiàn)超出預(yù)期，韌性十足。具體來看，雖然在2020年上半年疫情的影響下四城的住宅成交量同比下滑，但2020年下半年樓市成交迅速反彈，北上廣深四個城市的商品住宅成交量均明顯走高，并達到2017年以來的最高點，其中上海、廣州和深圳的同比漲幅均在15%以上。進入2021年，四城的樓市成交熱度仍保持在高位；雖然上海、深圳、廣州等城市收緊了調(diào)控，但四城市2021年上半年的商品住宅成交規(guī)模較以往同期仍是上漲的，和2020年下半年相比也僅是小幅下跌。不僅成交量上行，一線城市的成交均價同樣也呈現(xiàn)出持續(xù)上揚的態(tài)勢；由此可見，一線城市的樓市韌性之足。

除一線城市以外，部分二線城市表現(xiàn)也比較突出，除去產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、收入水平較高的杭州、寧波等東部城市，成都、西安、鄭州等中西部二線城市綜合評價得分也比較靠前。究其原因，一方面由于近十年這些城市人口增量名列前茅，人口增量都在350萬以上，漲幅也位居二線城市前列。另一方面，在搶人大戰(zhàn)的助力下，中西部中心城市人才快速集聚，近十年成都、重慶、西安、鄭州高學歷人口增長超200萬，高學歷人口比重明顯增加，這些都為需求端提供了強有力的支撐。

2、風險城市：東北三省人口流失嚴重，中心四城增速全國墊底（略）

3、優(yōu)質(zhì)三四線：長三角、大灣區(qū)熱點三四線城市人口基本面良好，整體前景較佳（略）