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品牌房企均為聯(lián)合拿地,青島三輪土拍熱度延續(xù)低位

克而瑞地產(chǎn)研究 克而瑞地產(chǎn)研究
2021-12-22 16:00 1858 0 0
青島三輪集中土拍均保持相對(duì)穩(wěn)定:溢價(jià)率維持低位,流拍現(xiàn)象較其他城市也相對(duì)溫和。

作者:克而瑞研究中心

來(lái)源:克而瑞地產(chǎn)研究(ID:cricyjzx)

青島三輪集中土拍均保持相對(duì)穩(wěn)定:溢價(jià)率維持低位,流拍現(xiàn)象較其他城市也相對(duì)溫和。

12月15日,為期三天的青島第三輪集中土拍結(jié)束,掛牌的40宗宅地中有37宗成功出讓,成交建面215萬(wàn)平方米,總成交金額129億元。就熱度來(lái)看,三輪土拍熱度仍延續(xù)低位,整體溢價(jià)率僅有0.7%。

01 三輪集中土拍熱度延續(xù)低位  遠(yuǎn)洋聯(lián)合體拿地唯一溢價(jià)地塊

與前兩輪集中供地一樣,青島三輪土拍熱度保持低溫。具體數(shù)據(jù)來(lái)看,三輪集中土拍整體溢價(jià)率僅有0.7%,37宗成交土地中僅海泊河33號(hào)地塊溢價(jià)率成交,該地位于市北區(qū)CBD,為商住用地,占地面積約2.85萬(wàn)㎡,是此次全市起拍單價(jià)第二、市北區(qū)出讓地塊中起拍單價(jià)最高的地塊,最終由遠(yuǎn)洋聯(lián)合體以12.05億元競(jìng)得,成交樓面地價(jià)15420元/平方米,溢價(jià)率8.59%,其余地塊均底價(jià)成交。

流拍地塊方面,青島三輪集中土拍僅有3宗,流拍率為8%,較二輪率略有好轉(zhuǎn)。究其原因,很大程度要?dú)w功于青島的勾地制度和國(guó)企的托底。就區(qū)位來(lái)看,即墨、城陽(yáng)和高新各有一宗;從地塊出讓條件來(lái)看,三地均有附加條件,城陽(yáng)亞洲杯地塊要求2023年5月底前建設(shè)一所酒店并完成精裝修、達(dá)到開業(yè)條件,高新區(qū)地塊競(jìng)得人需引進(jìn)優(yōu)質(zhì)學(xué)校資源。即墨地塊流拍則有多方面的原因,一方面配套相對(duì)薄弱,另一方面該地還要求配建大量租賃型人才住房,多種利空因素之下,流拍也在意料之中。

02 樓市明顯降溫、去化周期超過(guò)警戒線  房企拿地態(tài)度越發(fā)謹(jǐn)慎

從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看,近期青島樓市降溫顯著。四季度商品住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)較二、三季度均有明顯下調(diào),月均成交規(guī)模降幅超三成,并且商品住宅去化周期也在進(jìn)一步拉長(zhǎng),11月份已經(jīng)增至25個(gè)月,超過(guò)了18個(gè)月的警戒線,這也進(jìn)一步也加劇了開發(fā)商拿地的謹(jǐn)慎心理,使其不敢貿(mào)然出手。

不僅如此,部分地塊由于附加條件的存在,拿地成本明顯上升。就以本次流拍的高新區(qū)地塊為例,起拍價(jià)就高達(dá)10.8億元,地塊競(jìng)得人需引進(jìn)優(yōu)質(zhì)學(xué)校資源,并且還要支付學(xué)校建設(shè)資金3.25億,拿地總成本超14億元,這樣計(jì)算下來(lái)起來(lái)樓面價(jià)就超5200元/平方米,在青島紅投在距其1公里處拿地樓板價(jià)僅有3817元/平方米(首輪集中土拍底價(jià)競(jìng)得),拿地成本明顯增加,盈利空間也進(jìn)一步被壓縮。

加之樓市下行大勢(shì)下,房企也重新審視、放慢了拿地的腳步,尤其是那些配套相對(duì)薄弱、高地價(jià)、高配建和產(chǎn)業(yè)引入地塊,房企參拍積極性明顯降低,流拍也在情理之中。

03 地方國(guó)企平臺(tái)成為拿地絕對(duì)主力,品牌房企均聯(lián)手落子

從參拍房企來(lái)看,三輪集中土拍較前二輪也發(fā)生了極大變化。首輪土拍中融創(chuàng)、中鐵、金地、萬(wàn)科、保利、龍湖、綠城、金茂、華潤(rùn)等龍頭房企頻頻出手,首輪55宗土地半數(shù)地塊被大型國(guó)企、央企收入囊中,余下的地塊均被本地國(guó)企平臺(tái)和本地民企分食。

二輪集中成交地塊則基本被本土企業(yè)競(jìng)得。成交的63宗宅地中七成以上均被本土房企競(jìng)得,不過(guò)金茂、中鐵建、華潤(rùn)、萬(wàn)科、保利發(fā)展和融創(chuàng)等多家房企也均有落子。這些企業(yè)在青島首輪集中土拍中也均有布局,未來(lái)將進(jìn)一步深耕青島。

三輪集中土拍中品牌房企參拍的寥寥無(wú)幾,僅有中信泰富、龍湖和遠(yuǎn)洋三家,并且在本輪拿地中均采用聯(lián)合體的形式拿地,拿地態(tài)度變得尤為謹(jǐn)慎。從數(shù)量上來(lái)看,占主力的是青島本地國(guó)企投資平臺(tái),譬如融發(fā)、青鐵、青建、海發(fā)、動(dòng)投、紅投等,其中融發(fā)尤為值得關(guān)注,在黃島競(jìng)得了5宗地,在今天的土拍中斬獲土地?cái)?shù)量居于首位。另外,在前兩輪表現(xiàn)比較積極的本地民企和達(dá)表現(xiàn)仍較為積極,底價(jià)摘得城陽(yáng)區(qū)中心片區(qū)商住地。

04 全年宅地計(jì)劃實(shí)際完成量?jī)H85% 城陽(yáng)區(qū)、即墨區(qū)仍存在較大缺口

從土地供應(yīng)規(guī)模上來(lái)看,青島三輪集中土拍供應(yīng)宅地40宗宅地,總供應(yīng)建面267萬(wàn)平方米,規(guī)模上來(lái)看,不及二輪半數(shù),也不及首輪。截止12月15日,2021年青島市區(qū)宅地累計(jì)供應(yīng)量達(dá)792公頃,而2021年度青島市區(qū)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)806公頃,從供應(yīng)角度來(lái)看,供地完成度達(dá)98%,基本完成了全年宅地計(jì)劃供應(yīng)量。

成交方面,2021年青島市區(qū)宅地成交建面達(dá)1515萬(wàn)平方米,土地面積684公頃,較2020年全年下降了29%,成交規(guī)模大幅縮減。另外,參照當(dāng)年供地計(jì)劃來(lái)看(2021年度青島市區(qū)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)806公頃),青島市區(qū)2021年宅地供地完成率為85%,還存在較大的缺口;尤其是城陽(yáng)區(qū),缺口接近100公頃,黃島、即墨、高新、嶗山、李滄也存在一定的缺口,僅有市北區(qū)和市南區(qū)則超額完成。

綜上來(lái)看,青島三輪集中土拍均保持相對(duì)穩(wěn)定:溢價(jià)率維持低位,流拍現(xiàn)象較其他城市也相對(duì)溫和。究其原因,一方面,青島一直以來(lái)的市場(chǎng)勾地制度,底價(jià)成交一直是常態(tài);集中供地制度實(shí)施之后,這種現(xiàn)象也一直在延續(xù),并且在市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷之后,地方國(guó)企平臺(tái)發(fā)揮了較好的支撐作用,因此青島市場(chǎng)的流拍率較其他城市相對(duì)較低、市場(chǎng)也更為穩(wěn)定。

值得注意的是,本次青島集中土拍大型央企、國(guó)企的參與性較低,這與部分大體量?jī)?yōu)質(zhì)地塊的高附加條件有關(guān),尤其是在融資渠道仍偏緊的背景之下,資金相對(duì)雄厚的央企具有更好的話語(yǔ)權(quán)。他們放棄參拍導(dǎo)致的土地流拍,可以在一定程度上促使城市主動(dòng)降低配建、降地價(jià),促進(jìn)拿地利潤(rùn)空間提升;這樣來(lái)看,地方政府很有可能降低一定的出讓門檻,對(duì)于有納儲(chǔ)需求、資金相對(duì)寬裕的房企,在2022年初的土拍中或迎來(lái)拿地良機(jī)。

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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本文由“克而瑞地產(chǎn)研究”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 快評(píng)|品牌房企均為聯(lián)合拿地,青島三輪土拍熱度延續(xù)低位

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    蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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