克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)
在當(dāng)前大部分房企資金鏈偏緊的大背景之下，對(duì)高地價(jià)的優(yōu)質(zhì)土地項(xiàng)目仍要慎之又慎。剛剛過(guò)去的2021年，是土地市場(chǎng)跌宕起伏的一年，22個(gè)重點(diǎn)城市率先實(shí)行土地供應(yīng)兩集中新政，上半年市場(chǎng)熱度高漲、地王頻出，下半年熱度驟減，流拍、底價(jià)成交成為常態(tài)。與此同時(shí)，這些地王項(xiàng)目的盈利空間也發(fā)生了相應(yīng)變化。本文以2020和2021年重點(diǎn)城市單價(jià)地王為例，通過(guò)梳理其地價(jià)和盈利空間變動(dòng)，對(duì)不同城市的盈利情況進(jìn)行對(duì)比分析，以此為目前的土地投資提供相關(guān)建議。
01 交易時(shí)間：地王多集中在上半年 溢價(jià)管控下下半年地王明顯減少
單就22個(gè)重點(diǎn)城市2021年度單價(jià)地王成交時(shí)間來(lái)看，有13個(gè)城市單價(jià)地王成交在上半年，僅有9個(gè)是在下半年成交的。究其原因，主要是由于下半年二、三批次集中供地，熱點(diǎn)城市紛紛加強(qiáng)了溢價(jià)、地價(jià)管控，加之房企融資環(huán)境收緊，市場(chǎng)熱度均維系在低位，高價(jià)地成交數(shù)量隨之減少，因此年度單價(jià)地王數(shù)量也明顯減少。
就城市來(lái)看，首輪土拍熱度較高的重慶、廈門、杭州、寧波、合肥、南京、武漢、廣州等城市，單價(jià)地王均出現(xiàn)在上半年，并且多是高溢價(jià)成交的；全年土地市場(chǎng)熱度相對(duì)平穩(wěn)的青島、長(zhǎng)春、上海、成都、北京、沈陽(yáng)等城市單價(jià)地王均分布在下半年，并且多是低溢價(jià)成交，典型如青島、濟(jì)南、長(zhǎng)春等城市，其2021年年度地王均是底價(jià)成交的。
02 地價(jià)變動(dòng)：16城地王可比地價(jià)同比上漲 高附加條件是主要原因
將22個(gè)重點(diǎn)城市2021年單價(jià)地王與2020年同板塊同類地塊樓板價(jià)相比，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：有16個(gè)城市2021年單價(jià)地王樓板價(jià)表現(xiàn)為上漲，分別是長(zhǎng)沙、重慶、天津、合肥、鄭州、廈門、無(wú)錫、南京、寧波、上海、福州、長(zhǎng)春、杭州、蘇州、青島和沈陽(yáng)；并且從這些地王項(xiàng)目成交的時(shí)間和區(qū)域來(lái)看，也多集中在上半年和核心區(qū)。
其中，長(zhǎng)沙尤為值得注意，2021年度長(zhǎng)沙誕生了新的單價(jià)地王——樓板價(jià)高達(dá)14146元/平方米，而之前同板塊樓板價(jià)僅有6568元/平方米，樓板價(jià)實(shí)現(xiàn)了翻番。究其原因，主要是由于該地不限價(jià)，而之前成交的同類地塊均是限價(jià)的，因此長(zhǎng)沙地王樓板價(jià)漲幅最為突出。
除了長(zhǎng)沙，重慶表現(xiàn)也比較突出，兩江新區(qū)兩路組團(tuán)C標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)C04-3、C07-3、C09-1、C09-5地塊被保利以25億競(jìng)得，成交樓面價(jià)15711元/㎡，溢價(jià)率83.2%，再度刷新中央公園的地價(jià)天花板。
事實(shí)上，大部分地王樓板價(jià)的上漲是受到附加條件的影響（配建或自持），譬如，天津、合肥、廈門、無(wú)錫、寧波、上海和杭州等，2021年單價(jià)地王實(shí)際樓板價(jià)較2020年周邊同類地塊均有不同程度的上升。典型如無(wú)錫，濱湖區(qū)XDG-2021-24號(hào)（和璽南地塊）經(jīng)過(guò)搖號(hào)由輝廣競(jìng)得，成交樓面價(jià)19500元/㎡，該地需配建1萬(wàn)㎡人才房，還有7000萬(wàn)美元外資投資要求，實(shí)際樓板價(jià)增至23338元/平方米，較2020年單價(jià)地王樓板價(jià)19542元/平方米增幅高達(dá)19%。
03 盈利空間：21年單價(jià)地王平均利潤(rùn)空間收窄 首輪土拍高熱的杭州、重慶尤甚
在梳理重點(diǎn)城市的單價(jià)地王價(jià)格變化的基礎(chǔ)上，我們進(jìn)一步測(cè)算了這些地王的盈利情況。2020年，22個(gè)重點(diǎn)城市成交年度單價(jià)“地王”項(xiàng)目平均地房比為0.65，房地價(jià)差達(dá)17250元/平方米；而在2021年，這些城市單價(jià)“地王”項(xiàng)目的平均地房比增至68%，房地價(jià)差也縮窄至14820元/平方米，盈利空間明顯收窄。
結(jié)合區(qū)域單價(jià)地王所在區(qū)域來(lái)看，這些項(xiàng)目基本均在城市核心區(qū)域，土地資源緊缺，向來(lái)是房企重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象，因此拿地成本一直在上漲，但區(qū)域房?jī)r(jià)在限價(jià)影響下漲幅相對(duì)較緩，導(dǎo)致項(xiàng)目的盈利空間被縮窄。
具體來(lái)看。有9個(gè)城市在2021年成交單價(jià)地王項(xiàng)目的利潤(rùn)空間不敵2020年，分別是南京、北京、杭州、蘇州、廈門、廣州、青島、重慶和長(zhǎng)沙。從地王成交時(shí)間可以看出，這些城市2021年成交單價(jià)最高的地塊多集中在上半年，而上半年熱點(diǎn)城市集中土拍高熱，導(dǎo)致上半年地價(jià)明顯上調(diào)，項(xiàng)目利潤(rùn)空間也明顯縮窄。以杭州為例，2020年和2021年成交地塊均位于上城區(qū)，但2021年首輪集中供地中成交的四堡七堡單元地塊由于觸及最高限價(jià)、須自持17%，因此拿地成本較上年明顯上調(diào)，項(xiàng)目的地房比高達(dá)0.8，房地價(jià)差僅有13358元/平方米，較去年降幅超過(guò)30%。
另有10個(gè)城市成交年度單價(jià)地王項(xiàng)目利潤(rùn)空間較去年有所提升，其中，深圳、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、武漢、鄭州、合肥、濟(jì)南和上海的利潤(rùn)空間漲幅都在30%以上，除長(zhǎng)春和合肥外，其余城市2021年成交單價(jià)地王項(xiàng)目的房地價(jià)差基本均已過(guò)萬(wàn)。房地價(jià)差之所以明顯上升，主要由于2021年調(diào)控政策收緊、地價(jià)水平也被列入重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象，地價(jià)難創(chuàng)新高，因此10城中6個(gè)城市2021年單價(jià)地王的價(jià)格不敵2020年，但核心片區(qū)房?jī)r(jià)卻穩(wěn)步上漲，導(dǎo)致房地價(jià)差被明顯拉大。
以單價(jià)地王項(xiàng)目在同一區(qū)域的武漢為例。2020年和2021年，武漢成交單價(jià)地王項(xiàng)目均位于核心城區(qū)江岸區(qū)，其中2020年由華潤(rùn)置地拿下的江岸區(qū)解放大道與頭道街交匯處地塊成交單價(jià)突破3萬(wàn)元/平方米，是武漢成交地塊中單價(jià)最高的項(xiàng)目；開盤后，該項(xiàng)目的平均售價(jià)約4.5萬(wàn)元/平方米，房地價(jià)差在1.4萬(wàn)元/平方米左右。而2021年，武漢成交地王項(xiàng)目為江岸區(qū)銘新街與交易街交匯處地塊，平均樓板價(jià)為26351元/平方米，地價(jià)相對(duì)下調(diào)了14%，但周邊房?jī)r(jià)卻上漲至4.7萬(wàn)元/平方米，盈利空間明顯擴(kuò)充。
值得注意的是，雖然寧波、福州、無(wú)錫等少數(shù)城市地王盈利并未發(fā)生較大變化，但考慮到這些城市地王價(jià)格水平本身就處于較高水平，地房比均已經(jīng)超過(guò)70%，盈利空間也并不樂(lè)觀。
綜上來(lái)看，受熱點(diǎn)城市紛紛加強(qiáng)溢價(jià)、地價(jià)管控的影響，2021年下半年重點(diǎn)城市集中土拍熱度明顯降溫，單價(jià)地王數(shù)量明顯不敵上半年；并且雖然部分地塊名義樓板價(jià)略有下降，但考慮到附加條件(配建、自持、產(chǎn)業(yè)引入)的成本，廈門、天津、無(wú)錫和杭州等16個(gè)城市2021年度單價(jià)地王實(shí)際樓板價(jià)同比2020年同板塊地價(jià)是上漲的，而區(qū)域房?jī)r(jià)在限價(jià)影響下漲幅相對(duì)較緩或與上年持平，因此，2021年單價(jià)地王項(xiàng)目平均利潤(rùn)空間較2020年呈收窄之勢(shì)，尤其是首輪土拍高熱的杭州、重慶、廈門等城市，地房比增幅均接近或超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)，盈利空間明顯收窄。
基于此結(jié)論，在當(dāng)前大部分房企資金鏈偏緊的大背景之下，對(duì)高地價(jià)的優(yōu)質(zhì)土地項(xiàng)目仍要慎之又慎，尤其是警惕那些由于高附加條件導(dǎo)致的高成本拿地；典型如上海、蘇州、杭州、廈門等城市，2021年單價(jià)地王項(xiàng)目的地房比均超80%，實(shí)現(xiàn)盈利可謂困難重重。
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