丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
4月末，重點城市廣州、無錫、重慶和沈陽迎來集中拍地潮，在土拍“撞期”的情況下，4月26日~4月29日，廣州、無錫、重慶迎來了第一場集中拍地，三城競拍熱度表現(xiàn)分化，尤其重慶和無錫地價漲幅明顯，優(yōu)質(zhì)地塊價格仍在上漲。
與“集中供地第一拍”的長春平淡首場不同，重慶首場集中土拍一度登上熱搜榜，可見此輪土拍整體熱度。從溢價水平來看，重慶成交溢價率最高，其中地塊成交溢價率超50%以上的地塊多達五成，而無錫和廣州由于“限地價”的原因，平均溢價率相對較低。值得注意的是，無錫已成交的10宗地塊全部觸及上限價進入競自持階段。
進入5月，將有更多城市迎來首場集中土拍，其中北京、深圳、廈門等首批供應(yīng)量較少且有優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的城市來說，首場土拍競爭仍然會比較激烈，拿地成本尤其是優(yōu)質(zhì)地塊的價格也將明顯攀高。因此，對于熱點城市而言，加大土地供應(yīng)量才是平穩(wěn)地市熱度的關(guān)鍵途徑。
重慶五成以上地塊溢價率超50%
4月26日~4月29日，廣州、無錫、重慶迎來了第一場集中拍地。具體來看，廣州共有48宗土地入市，成功出讓42宗，流拍6宗，共攬金超906億元；重慶主城區(qū)46宗涉宅地全部成功出讓，土地成交總金額達到635億元；無錫首批16宗地中已成功出讓10宗，總成交金額也超過了兩百億元。
從溢價水平來看，盡管在土拍前，重慶出臺了“部分熱點地塊若溢價率超50%土地出讓金繳納期限將縮短至一個半月”的新規(guī)，但重慶作為三城中唯一不限地價的城市，本次集中供地的成交溢價率仍然最高。其中，有22宗地成交溢價率超過50%，占已成交地塊的比例接近五成，最高溢價率達到130%。重慶的土地市場之所以呈現(xiàn)出“出乎意料”的熱度，主要原因在于重慶本次供應(yīng)地塊優(yōu)質(zhì)土地占比較高，如悅來組團、蔡家組團、兩路組團，南區(qū)的茶園、西區(qū)的西永組團及大楊石板塊等熱點板塊均有土地供應(yīng)，且這些地塊多瞄準“剛改”需求，對房企吸引力較強，最終多以高溢價成交。
無錫整體市場熱度也不低，已成交的10宗地觸及上限價進入競自持階段，包括諸如錫山東港板塊懷仁幼兒園北等較為冷門的地塊，最終也是以最高限價和競租賃5000平方米成交。
廣州土地市場整體較為平穩(wěn)，但區(qū)域熱度分化明顯。從已成交的42宗地中共有9宗地觸及最高限價，多集中在黃埔、番禺、南沙等熱點區(qū)域，黃埔、南沙更是拍出了新的“單價地王”，市場熱度較高。而增城、從化、花都等區(qū)域土地更多以底價成交為主，流拍的6宗地也多集中在這些區(qū)域，土地市場表現(xiàn)較為冷淡。
表：廣州、無錫、重慶三城
首場土拍成交情況（萬平方米，億元，元/平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
優(yōu)質(zhì)地塊價格仍在上漲
從地價水平來看，與2020年全年涉宅地價格相比，三城中重慶、無錫地價漲幅明顯，僅廣州成交地價不及去年水平。
與周邊的可比歷史成交地塊相比，廣州成交的42宗地中，地價上漲的地塊和地價下跌的地塊數(shù)量各半，但由于中心四區(qū)出讓地塊占比較上一年明顯減少，平均地價水平較2020年下降15%。廣州成交樓板價TOP10地價上漲的地塊多集中在白云、黃埔、番禺、南沙等熱點區(qū)域。其中漲幅最大的地塊位于白云金沙洲板塊，由華潤以21.29億元的總價競得，成交樓板價為28727元/平方米，實際可售樓板價則高達42122元/平方米，較去年年末越秀競得的同一板塊宅地價格上漲了一倍多，刷新了板塊樓面價新高，并進入全市成交土地單價TOP10。
表：廣州成交宅地中單價TOP10地塊樓板價
較周邊2020年成交同類型地塊變動情況（元/平方米）
注：荔灣區(qū)興達地塊和黃埔區(qū)知識城E3地塊周邊近兩年內(nèi)無同類型宅地成交。
數(shù)據(jù)來源：CRIC
重慶和無錫的本次成交土地的平均地價則因優(yōu)質(zhì)地塊的成交占比維持高位而較去年出現(xiàn)明顯上漲，分別上漲50%和18%。其中，重慶已成交地塊中有25宗成交樓板價破萬元，其中渝北區(qū)觀音橋地塊更是刷新了重慶歷史成交宅地單價紀錄，平均地價水平較2020年明顯上漲，這些地塊多為低容積率且區(qū)位優(yōu)越。
同樣，無錫出讓的地塊中，有三宗地的起拍價刷新了所在板塊的樓板價，在競自持的影響下，大部分地塊的可售成交樓板價也較此前周邊成交地塊明顯上漲，典型如仁恒拿下的經(jīng)開區(qū)南外地塊，成交樓板價雖然未觸及板塊最高成交地價，但若考慮6萬方的租賃面積，可售樓板價將超過3萬元/平方米，遠高于板塊此前最高成交地價。
圖：廣州、無錫、重慶已成交地塊平均樓板價
和2020年成交樓板價對比（元/平方米）
規(guī)模房企成為最大贏家
從房企參拍情況上來看，此次三城集中土地出讓均吸引了多家規(guī)模房企參拍，如萬科、融創(chuàng)、華潤、保利等頭部房企更是參與了三城多宗土地的出讓。
與無錫土拍外來房企唱主角不同，廣州和重慶的土拍競爭中本土房企“話語權(quán)”明顯更大，如越秀在廣州參拍15宗并成功斬獲7宗，競得率遠高于其他房企，重慶起家的龍湖也重倉大本營，在重慶已成交地塊中落下5子。
從最終競拍結(jié)果來看，規(guī)模房企成為本輪土拍最大贏家，其中融創(chuàng)最為典型，在廣州、無錫和重慶三城均有落子，共成功競得15宗地，成交總金額達到241億元。
圖：廣錫渝首次集中拍地中拿地數(shù)量超過3宗及以上房企
數(shù)據(jù)來源：CRIC
總體來看，雖然三城均采取了集中供地，但無錫和重慶的土拍熱度相對較高，而廣州則表現(xiàn)得相對穩(wěn)定，三城熱度分化明顯，優(yōu)質(zhì)地塊價格仍在上漲。再加上各城市土地供應(yīng)節(jié)奏偏緩，長時間的土地“零增長”更容易造成房企的“饑餓感”，熱點城市優(yōu)質(zhì)宅地的競爭將進一步升級。從這一角度而言，為穩(wěn)定熱點城市土地市場，只有加大土地供應(yīng)量，才是平穩(wěn)地市熱度的關(guān)鍵。
未來將有更多重點城市迎來首次集中拍地。首當其沖的就是4月30日（今天）拍地的沈陽，不過整體土拍市場表現(xiàn)預計將會比較平穩(wěn)。結(jié)合本次供應(yīng)情況來看，沈陽此次樓板價超過5000元/平方米的地塊有12宗，占比接近5成，但大部分地塊均有無償代建要求，且前期市場關(guān)注度較高的廣電印刷廠、加工廠南北區(qū)地塊均已中止出讓；更重要的是，沈陽樓市近來表現(xiàn)不佳，截止2021年3月住宅去化周期長達29.5個月，受此影響，預計房企整體拿地積極性也會明顯不及本輪的重慶、無錫。
隨著熱點城市調(diào)控政策日益收緊，限房價背景下高成本拿地無疑會加大房企資金沉淀風險，建議房企將關(guān)注度放在有更多選擇的第二批或第三批集中供應(yīng)的地塊，避免拿地成本過高。
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