作者：桿姐

此前有桿友讓我關(guān)注綠城的財(cái)報(bào)，今天杠桿地產(chǎn)2021年地產(chǎn)行業(yè)財(cái)報(bào)拆解“地產(chǎn)年鑒”欄目就來看看。

01 營(yíng)收高增長(zhǎng)，但毛利率、凈利率還是降了

從營(yíng)收等數(shù)據(jù)來看，如今的綠城中國(guó)在行業(yè)逆勢(shì)里是比較穩(wěn)的。比如合同銷售額3509億元，同比增長(zhǎng)21%，其中一二線城市銷售額貢獻(xiàn)占比80%。區(qū)域分布方面，長(zhǎng)三角占66%、環(huán)渤海18%、成渝4%、大灣區(qū)及長(zhǎng)江中游區(qū)域分別占3%?？梢婇L(zhǎng)三角依然是其銷售重地。

2021年，綠城中國(guó)收入1002.4億元，2020年這一數(shù)據(jù)為657.82億元，同比增加了52.38%，這一增速在其近9年來都屬于最高的，此前最高的2017年也不過44.79%，2015、2013年甚至還是負(fù)數(shù)。2019、2020年也是個(gè)位數(shù)。難怪這次綠城中國(guó)打破了一發(fā)業(yè)績(jī)股價(jià)就跌的魔咒。

利潤(rùn)雖然沒有營(yíng)收增速那么亮眼，也算不錯(cuò)。2021年綠城中國(guó)年內(nèi)利潤(rùn)76.87億元，同比2020年的57.63億元增長(zhǎng)了33.4%。

2021年，綠城中國(guó)毛利率為18.1%，較2020年的23.7%下降5.6個(gè)百分點(diǎn)。其中物業(yè)銷售毛利率17.5%，同比下降6個(gè)百分點(diǎn)。

如業(yè)績(jī)公告所言，一是房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)的變化，毛利率下降，另近年來受限價(jià)影響，品牌價(jià)值溢價(jià)未能充分體現(xiàn)。

但期間綠城中國(guó)的銷售開支、行政開支、財(cái)務(wù)費(fèi)用等同比增速均不高，分別為23.9%、19.3%、3.1%，加上分占聯(lián)營(yíng)公司業(yè)績(jī)大幅上升，從2020年的6.95億上升至2021年的17.37億元，導(dǎo)致最后綠城中國(guó)的年內(nèi)利潤(rùn)增速還可以。

不過值得注意的是，綠城中國(guó)的歸母凈利潤(rùn)同比增速并沒有這么高，為17.7%、44.69億元。且這一增速是其近3年來的低位?？v向來看，綠城中國(guó)的這一指標(biāo)增速起伏不定，比較魔幻。此外少數(shù)股東權(quán)益也漲得厲害。

02 黃檔綠城

資產(chǎn)負(fù)債來看，綠城中國(guó)2021年流動(dòng)資產(chǎn)4582.54億元，比2020年末的3690.72億元增長(zhǎng)了24.16%；

非流動(dòng)資產(chǎn)627.89億元，資產(chǎn)總額5210.44億元，同比2020年末的4142.82億元增長(zhǎng)25.8%。

截至2021年末，綠城中國(guó)總負(fù)債4133.98億元，同比增加25.39%。其中流動(dòng)負(fù)債同比增加31.1%，為3123.90億元；非流動(dòng)負(fù)債同比增加10.4%，為1010.08億元。

凈負(fù)債綠城中國(guó)為52%，比2020年末的63.8%下降11.8個(gè)百分點(diǎn)，1年內(nèi)到期借貸余額為320.53億元，占總借貸的25.1%，比2020年末的27.3%少了2.2個(gè)百分點(diǎn)。不過杠桿地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，三道紅線方面綠城中國(guó)還是黃檔，尚未變綠。

對(duì)此綠城中國(guó)執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)曾說，上報(bào)監(jiān)管部門三道紅線的計(jì)算口徑和財(cái)務(wù)披露口徑稍微有些不同。

截至2021年末，綠城上報(bào)監(jiān)管部門的現(xiàn)金短債比為1.7倍（2020年底為1.4倍），凈資產(chǎn)負(fù)債率為53.5%（2020年底為64.6%），剔除預(yù)售帳款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.3%（2020年底為71.2%）。

流動(dòng)性來看，截至2021年末，綠城中國(guó)有存款及現(xiàn)金（包括銀行抵押存款）714.9億元，2020年末這一數(shù)據(jù)為652.03億元，其中銷售監(jiān)管資金109.51億元，比2020年末的141.28億元少了30來億。

03 拿地較猛背后的品質(zhì)拷問

所謂“戰(zhàn)略2025”目標(biāo)，就是到2025年，綠城的房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)合同額要達(dá)到4500億元，房產(chǎn)代建業(yè)務(wù)合同額要達(dá)到1500億元，新興業(yè)務(wù)合同額要達(dá)到400億元。

不過從2021年綠城的合同額及增速來看，即便是在周期底部，只要不出現(xiàn)大的波動(dòng)這一目標(biāo)似乎不難實(shí)現(xiàn)。

截至2021年末，綠城中國(guó)有土儲(chǔ)256個(gè)，總建筑面積約5881萬(wàn)平米，其中權(quán)益建筑面積約3276萬(wàn)平米，平均樓面地價(jià)約每平米7182元。

圖表來源|中指研究院（特此感謝）

不過在擴(kuò)規(guī)模過程中，綠城的樓盤品質(zhì)似乎也正受到拷問，甚至出現(xiàn)了安全事故、造假等，連綠城的發(fā)源地杭州，這兩年對(duì)綠城樓盤的吐槽也不少。杠桿地產(chǎn)的北方合伙人看過不少綠城的項(xiàng)目，他的反饋就是老的樓盤比新樓盤品質(zhì)普遍要好。

當(dāng)然，這些問題也并非綠城一家獨(dú)有，只是人們心里對(duì)綠城的期待值更加高。畢竟綠城的品牌溢價(jià)也高啊，這些都需要購(gòu)房者買單的……

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 綠城“不綠”|地產(chǎn)年鑒⑤