丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”以來，2018-2019年全國商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫存規(guī)模也由降跳增，迎來新一輪周期變換。
縱觀近來來商品房待售面積變化，隨著棚改貨幣化安置逐漸淡出，三四線市場銷售“由熱轉(zhuǎn)淡”，2018年第二季度起全國新房庫存消化首次變緩，商品房待售面積減負逐月收窄，降幅由3月的每月過千萬平方米至2018年末僅余162萬平方米。而2019年下半年各省市調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵，市場銷售下行趨勢初顯，加之2020年初因新冠疫情影響，庫存量再度跳增。
2018年商品房庫存步入上行周期
2010年以來全國新建商品房待售面積出現(xiàn)兩次高峰，2014年達到歷史高峰后中央“去庫存”政策有效緩解了新房的積壓情況。2018年起隨著調(diào)控收緊、樓市遇冷等因素新房庫存進入上行周期，疫情爆發(fā)后庫存急增至新高點，但尚未突破上一輪高峰。在這一現(xiàn)狀下，部分城市可能已經(jīng)或?qū)⒁霈F(xiàn)局部庫存失衡現(xiàn)象。
具體而言有有3個關(guān)鍵時間節(jié)點：
一是2018年第二季度起全國新房庫存消化首次變緩。商品房待售面積減負逐月收窄，降幅由3月的每月過千萬平方米至2018年末僅余162萬平方米。
二是2019年下半年全國新房庫存由降轉(zhuǎn)增。由于各省市調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵，如蘇州、西安、長沙、武漢等均加碼了包括“五限”在內(nèi)的諸多政策，一時間熱點城市銷售普遍遇冷，全國商品房銷售面積同比累計增速逐月下行，至2019年末同比累計降0.1%。
三是2020年初起新冠疫情期間樓市斷檔，新房庫存跳增。2020年2月新冠疫情爆發(fā)后，全國新房市場停擺，銷售規(guī)模呈斷崖式下跌。據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1—2月份，商品房銷售面積同比下降39.9%。受此影響，2020年2月末商品房待售面積比2019年末增加3184萬平方米。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
根據(jù)CRIC統(tǒng)計的全國80個重點城市商品住宅存量面積走勢發(fā)現(xiàn)，2018年起全國商品住宅存量由降轉(zhuǎn)升、進入上行周期。但當前全國商品住宅庫存情況尚且健康，并未突破“去庫存”前的歷史高點。
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
40城庫存去化周期超1年
具體到城市而言，我們對60個重點城市至2020年7月末狹義商品房與廣義土地庫存去化周期進行了對照分析，篩選出40個庫存較高城市，大體可細分為三類。
在這其中，日照、太原、大連、寶雞為代表，這一類城市不僅商品房消化周期在12個月以上，而且土地消化周期均超過5年。
桂林、天津、洛陽、蕪湖等城，這一類城市土地消化周期均低于5年，但商品房消化周期均超過12個月，其中桂林、北海已升至40個月以上。
另有部分城市存在一定潛在庫存風險，如廣州、青島、哈爾濱、成都、沈陽等，不僅狹義商品房去化周期達到高庫存城市范疇，而且這一類城市由于近年成交較多土地，形成新房供應后將產(chǎn)生較大存量壓力商品房、土地有較大庫存規(guī)模，如青島、沈陽等商品房庫存體量均在2000萬平方米左右，未來如新房銷售遇冷，庫存風險將急劇惡化。
一線180平以上庫存去化承壓
分能級來看，一線庫存主力面積段偏小，二線尤其是三四線主力面積段偏大。依據(jù)2020年上半年各能級商品住宅庫存數(shù)據(jù)，核心一線城市90-100平方米房源待售面積占總體比例最大達21%，占比第二的則是更小面積段的80-90平方米房源。
二三線城市主力庫存則落在100-120平方米，主要原于新房房價與居民購買力關(guān)系適中，市場供求主力的剛需戶型以三房100-120平方米為主；其中值得注意的是三四線城市100-120平方米與120-140平方米庫存占比不分伯仲，均在25%左右。
圖：2020年上半年各能級高庫存城市各面積段商品住宅庫存套數(shù)占比（%）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
不過對比成交來權(quán)衡不同能級城市各面積段的去化壓力，則存在顯著差異，一線城市庫存壓力的集中點主要在于180平以上，2020年上半年庫存占比達到了10%,但成交占比僅為5%，可見疫情加劇了中高端購房者的觀望情緒，使得整體成交相對低迷；
其次70平以下、90-100平、140-160平、160平-180平整體庫存占比也略微高于成交占比約1-2個百分點，存在一定的去化風險，但隨著疫后整體成交的穩(wěn)步復蘇，庫存風險基本可控。
圖：2020年上半年一線高庫存城市各面積段商品住宅庫存和成交套數(shù)占比對比情況（%）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
二線城市的庫存壓力則主要集中在小面積段，尤其是70平以下，庫存占比高達10%，成交占比不足5%，巨大的剪刀差使得這部分面積段房源的去庫存壓力陡增，這點也不難理解，當前二線城市基本都已進入剛需和剛改階段，小面積段戶型有著功能性缺失，居住舒適度較差等天然劣勢，逐漸退出主流戶型，因而目前小面積段庫存極有可能轉(zhuǎn)化為后期無法去化的“死庫存”，70-80平和180平以上的戶型庫存風險次之，目前庫存占比基本高出成交占比2-3個百分點，后期供應和成交的調(diào)節(jié)作用，差異也有極大可能被不斷彌合。
圖：2020年上半年二線高庫存城市各面積段商品住宅庫存和成交套數(shù)占比對比情況（%）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
三四線城市的庫存壓力和二線城市基本類似，主要集中70平以下，70-80平和180平以上，對于多數(shù)三四線城市而言，目前房價雖然也漲到了階段性高點，但是整體的購房壓力還是不及核心一二線城市的，因而100-120平和120-140平成交占比也顯著高于核心一二線城市，這兩個面積段雖然庫存高企但后期基本不存在去化壓力，相較而言，小面積段缺乏足夠的吸引力，未來仍存在去化難題。
圖：2020年上半年三四線高庫存城市各面積段商品住宅庫存和成交套數(shù)占比對比情況（%）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
表：2020年上半年部分高庫存城市各面積段商品住宅庫存、成交面積占比對比情況（%）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
一二房、五房去化壓力相對較大
從戶型情況來看，小戶型一房、二房和高端改善五房以上整體需求不足，后期去化面臨挑戰(zhàn)。
總體來看，高庫存城市三房房源積壓最多。2020年上半年末30個高庫存城市的新房庫存中三房房源占比接近一半，為各個戶型中最高。二房、四房房源不分伯仲，分別占總體待售面積的18%和20%。一房、五房房源庫存體量最低，在整體庫存中比重均低于10%。
近3年對比而言，三房、四房庫存占比上揚，其余房型占總體存量比重均下降。具體而言，2020年上半年末三房戶型庫存占比較2018年末顯著提升，比重提升了3個百分點；四房戶型3年間占比微增1%。其他戶型中，五房及以上戶型庫存占比下降最多，2020年上半年末較2018年末占比下降2個百分點；一房、二房戶型庫存占比則分別下降1個百分點。
圖：2018年-2020年上半年高庫存城市各房型商品住宅庫存面積占比（%）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
對比成交，雖然三房庫存占比最大但短期內(nèi)基本不存在去化壓力，因為目前主力成交戶型段也集中在三房，綜合來看，整體戶型段的庫存壓力與面積段類似，“兩頭”積壓，一方面，一房、二房因戶型功能性缺失，很難滿足人們改善居住和“二孩”時代的客觀需求，整體成交占比顯著低于庫存占比，尤其是一房，剪刀差高達4個百分點。另一方面，五房以上同樣面臨庫存壓力，主要源于疫情后人們收入壓縮，高端改善需求也相應受到影響，人們觀望情緒更加濃厚。
圖：2020年上半年部分高庫存城市各戶型段商品住宅庫存和成交套數(shù)占比對比情況（%）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
分各能級來看，一線仍有較高占比的二房房源，二線、三線三房房源占庫存主力。根據(jù)2020年上半年末各能級新房庫存情況，一線城市三房戶型占比達40%，但二房戶型占庫存總量比重也有27%，遠高于二三線城市。即一線城市中尚有較大體量未消化的二房待售房源。二線、三四線城市庫存中三房房源占據(jù)絕對高位，占比均在50%左右，二線三房庫存占比更高。二三線城市二房及四房庫存占比均在20%左右，三四線城市比重略高；其余一房、五房及以上房源則占據(jù)極小庫存比重。
圖：2020年上半年各能級高庫存城市各房型商品住宅庫存面積占比（%）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
而三四線城市的庫存壓力與一二線略有不同，除了一房和五房以上，二房同樣存在庫存和成交占比的“剪刀差”，事實上，對于多數(shù)三四線城市而言，品牌房企的全國化擴張客觀上也加速了人們從剛需逐步過渡至改善，雖然局部城市房價也上漲至高點，但是整體的購房壓力還是不及核心一二線城市的，因而三房和四房的累計成交占比也顯著高于核心一二線城市，這兩個戶型段雖然庫存高企但后期基本不存在去化壓力，相較而言二房同樣缺乏足夠的吸引力，未來仍存在去化難題。
圖：2020年上半年三四線高庫存城市各戶型段商品住宅庫存和成交套數(shù)占比對比情況（%）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
表：2020年上半年部分高庫存城市各房型商品住宅庫存、成交面積占比（%）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
2020年庫存跳增，短期風險可控
從商品房待售面積的變化情況來看，隨著棚改貨幣化安置逐漸淡出，三四線市場銷售“由熱轉(zhuǎn)淡”，2018年第二季度起全國新房庫存消化首次變緩，商品房待售面積減負逐月收窄，降幅由3月的每月過千萬平方米至2018年末僅余162萬平方米。而2019年下半年各省市調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵，市場銷售下行趨勢初顯，加之2020年初因新冠疫情影響，庫存量再度跳增，2020年2月末商品房待售面積比2019年末增加3184萬平方米。
而擴展時間維度，我們發(fā)現(xiàn)雖然庫存量重新步入上行周期，但尚未突破2014-2015年庫存量的歷史高點，目前整體庫存情況尚且健康，結(jié)合近期7-8月整體銷售“淡季不淡”，預期隨著成交的逐步恢復，庫存量還將維持穩(wěn)中略降態(tài)勢，整體風險基本可控。
從面積段來看，當前100-120平與120-140平商品住宅庫存面積占比最大，且有逐年遞增態(tài)勢。究其原因，與整體市場的供應結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，房企偏好于大面積改善類產(chǎn)品，隨著地價的攀升，單個戶型面積增加無疑能為房企帶來更高的溢價空間，也成為了驅(qū)動房企產(chǎn)品變革的重要動力，因而整體供應中也以此面積段為主導。
從成交占比情況這一面積段同樣也是成交主力，從中長期來看，無論是二孩還是人們對居住舒適度的追求，大面積段都將占據(jù)主流市場，因此這部分庫存極有可能在后期銷售中轉(zhuǎn)化為成交。
我們認為，一線城市二房庫存占比最值得關(guān)注，這一占比在2020年上半年達到了27%，遠高于其他能級城市，目前這部分庫存風險較大，后期去化較難，主要源于目前一線城市居民購房偏好傾向于小面積段三房，二房則難以達到人們對居住功能性需求。
聚焦單個城市，多數(shù)高庫存城市各個房型供需關(guān)系正常，庫存無明顯積壓現(xiàn)象，少部分城市三房主力戶型庫存不足，其余房型存量過多。
典型如核心一線城市廣州、深圳，2城當前三房產(chǎn)品一房難求，市場待售面積遠不及成交所需。呼和浩特、銅陵、日照、煙臺、紹興、桂林、汕頭等城市則在三房戶型庫存量較低的同時，二房產(chǎn)品受購房者置業(yè)需求升級影響出現(xiàn)庫存積壓現(xiàn)象。寶雞、蕪湖、安慶、衢州、舟山、常熟、廈門、漳州等城市則四房及以上戶型庫存占比較高但成交占比寥寥。
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