西政財(cái)富 作者：西政財(cái)富
來源：西政財(cái)富（ID：xizhengcaifu）
雖然《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（下稱“23號(hào)文”）后，地產(chǎn)信托融資受到了額度、規(guī)模的限制，但是，對(duì)于滿足432條件的項(xiàng)目，仍舊有部分信托機(jī)構(gòu)操作其特定資產(chǎn)收益權(quán)類融資產(chǎn)品。收益權(quán)作為金融行業(yè)創(chuàng)設(shè)的衍生品，在操作模式上，一般以該收益權(quán)對(duì)應(yīng)的底層資產(chǎn)作為抵押/質(zhì)押擔(dān)保，并由融資方或其關(guān)聯(lián)方回購(gòu)作為基本的交易模式。另外，對(duì)于交易對(duì)手不愿意增加有息負(fù)債（不納入人行征信系統(tǒng)）、規(guī)避交易稅費(fèi)（避免資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)）、實(shí)現(xiàn)交易便捷性（如股權(quán)收益權(quán)類不用過戶股權(quán)）具備一定的優(yōu)勢(shì)。
西政財(cái)富團(tuán)隊(duì)結(jié)合近期操辦的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的信托特定資產(chǎn)收益權(quán)融資業(yè)務(wù)，將相關(guān)融資方案整理如下，供各位參考。
一、產(chǎn)品要素
1.項(xiàng)目名稱：XX信托?XX項(xiàng)目地塊特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計(jì)劃；
2.產(chǎn)品類型：固定收益類；
3.委托人：合格投資者；
4.融資主體：A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；
5.信托規(guī)模：不超過5億；
6.信托期限：總期限18個(gè)月，其中12個(gè)月期限的規(guī)模為3億元，18個(gè)月期限的規(guī)模為2億元，滿6個(gè)月后提前還款；
7.融資成本：約11.5%/年（含稅）；
8.信托收益支付方式：按季支付；
9.資金的實(shí)際用途及運(yùn)用方式：受讓特定資產(chǎn)收益權(quán)，信托資金最終用于標(biāo)的項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。融資人不得將信托資金用于法律、行政法規(guī)、規(guī)章禁止或限制領(lǐng)域；
10.資金退出方式：融資人溢價(jià)回購(gòu)特定資產(chǎn)收益權(quán)；
11.信托保障基金：由融資人繳納；
12.還款來源：標(biāo)的項(xiàng)目的銷售回款；保證人經(jīng)驗(yàn)收入；抵押物處置收入；
13.風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施（增信擔(dān)保措施）：
（1）集團(tuán)為融資人溢價(jià)回購(gòu)義務(wù)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保；
（2）集團(tuán)實(shí)際控制人提供個(gè)人連帶責(zé)任擔(dān)保；
（3）抵押擔(dān)保：B房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以其名下物業(yè)提供第一順位抵押擔(dān)保，抵押率不超過X%（按照融資本息/評(píng)估凈值來核算）。辦理完畢抵押手續(xù)前，信托計(jì)劃不得發(fā)行。
1.辦理完畢集團(tuán)為融資溢價(jià)回購(gòu)特定資產(chǎn)收益權(quán)義務(wù)提供連帶責(zé)任擔(dān)保的相關(guān)手續(xù)，簽署完畢相關(guān)協(xié)議，并經(jīng)股東會(huì)決議通過；
2.辦理完畢實(shí)際控制人連帶責(zé)任保證擔(dān)保相關(guān)手續(xù)，簽署完畢相關(guān)協(xié)議，并由其配偶書面確認(rèn)；
3.辦理完畢B公司名下物業(yè)的抵押手續(xù)，并經(jīng)B公司股東會(huì)決議通過；
4.對(duì)本項(xiàng)目交易文件辦理具有強(qiáng)制執(zhí)行效力公證手續(xù)；
5.抵押物第一承租人出具房企優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、無條件配合信托機(jī)構(gòu)處置抵押物的書面文件；
6.融資人就本次融資事宜已召開股東會(huì)，并出具股東會(huì)決議；
7.提供對(duì)應(yīng)本項(xiàng)目蓋章版可研報(bào)告，總投金額與盡調(diào)相符。
1.監(jiān)管信托資金使用，僅用于標(biāo)的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)；
2.銷售保證金和解押保證金歸集：
（1）解押保證金：解押物解押前融資人需按照實(shí)際抵押率歸集對(duì)應(yīng)的解押保證金；
（2）銷售保證金：標(biāo)的項(xiàng)目開始預(yù)售后，當(dāng)標(biāo)的項(xiàng)目實(shí)際累計(jì)網(wǎng)簽銷售面積達(dá)到本標(biāo)的項(xiàng)目整體規(guī)劃總可售房屋面積的40%時(shí)，須按照實(shí)際募集信托資金總規(guī)模的50%歸集銷售保證金至信托專戶；當(dāng)標(biāo)的項(xiàng)目實(shí)際累計(jì)網(wǎng)簽銷售面積達(dá)到本標(biāo)的項(xiàng)目整體規(guī)劃總可售房屋面積的70%，銷售保證金須累計(jì)歸集至實(shí)際募集資金的100%或提前歸還；
備注：設(shè)定資金歸集機(jī)制的可以實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目現(xiàn)金流情況。另外，為了避免資金沉淀導(dǎo)致閑置，加重融資方成本，通常會(huì)與理財(cái)機(jī)制相掛鉤，即將歸集的資金投資于風(fēng)險(xiǎn)較低的理財(cái)產(chǎn)品，或者設(shè)置信托計(jì)劃，與本項(xiàng)目的還款相掛鉤；
3.其他按照公司制度規(guī)定應(yīng)落實(shí)的后續(xù)管理?xiàng)l件。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 融資方案系列（八）：房地產(chǎn)信托432項(xiàng)目特定資產(chǎn)收益權(quán)融資方案
