小債看市 作者| 小債看市
來源| 小債看市（ID：little-bond）
繼領地控股、佳源國際控股后，又一只內(nèi)房股閃崩。
5月30日，景瑞控股（01862.HK）開盤后一路下跌，臨近中午開始跳水，股價最低下探至0.32港元，跌幅75%，創(chuàng)出歷史新低；午后其股價雖震蕩回升，但跌幅仍超50%。
最終，景瑞控股收于0.72港元，跌幅47.83%，市值較前一交易日蒸發(fā)10億港幣。
景瑞控股走勢
目前，景瑞控股閃崩原因尚不得而知，但值得注意的是，此前其已發(fā)生兩起違約事件。
今年2月，景瑞控股就旗下2022年3月到期的1.9億美元票據(jù)向持有人發(fā)起交換要約和同意征求，尚未償還本金額1467萬美元，構(gòu)成局部違約。
隨后，穆迪將景瑞控股企業(yè)家族評級從“B3”下調(diào)至“Caa2”，并將其高級無抵押評級從“Caa1”下調(diào)至“Caa3”，主體展望維持“負面”。
《小債看市》統(tǒng)計，目前景瑞控股存續(xù)美元債6只，存續(xù)規(guī)模13.36億美元，其中將有3只規(guī)模合計7.6億美元債于一年內(nèi)到期，公司面臨短期集中兌付壓力較大。
存續(xù)美元債情況
可以看出，景瑞控股美元債融資成本較高，票息均在12%以上，且其高度依賴美元債融資，離岸債券占總債務的37%，在目前信貸環(huán)境緊張情況下，公司再融資風險將增加。
在境內(nèi)債方面，主要由景瑞控股子公司景瑞地產(chǎn)（集團）有限公司發(fā)行，目前存續(xù)兩只債券，存續(xù)規(guī)模18.5億元。
此外，景瑞控股因未向一家非全資附屬公司償還于2021年12月31日到期的0.96億元借款，也構(gòu)成違約。
據(jù)官網(wǎng)介紹，景瑞控股1993年創(chuàng)立于上海，2013年在香港交易所主板上市。
景瑞控股旗下設有優(yōu)鉞資管、景瑞地產(chǎn)、景瑞不動產(chǎn)、景瑞服務、合福資本五大業(yè)務平臺，以房地產(chǎn)資產(chǎn)管理為核心業(yè)務，資產(chǎn)配置聚焦一二線核心城市與都市圈的住宅開發(fā)、公寓、辦公。
景瑞控股官網(wǎng)
從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，景瑞控股的控股股東為Beyond Wisdom Limited，持股比例是41.19%，陳新戈和閆浩共持有67.9%股權(quán)，為公司實際控制人。
從區(qū)域來看，景瑞控股側(cè)重于長三角地區(qū)和國內(nèi)其他二線城市的住宅項目。
2021年，景瑞控股于寧波、武漢、金華、上海、南昌和九江獲得7個項目，增加土地儲備總建筑面積約120.5萬平方米，項目總投資額約為人民幣52.94億元。
截至2021年末，景瑞控股的總土地儲備達到498.9萬平方米，權(quán)益面積則為283.67萬平方米。
在銷售方面，2021年景瑞控股連合營企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)的累計合約簽約銷售額約為270.11億元，雖同比增長5.89%，但未完成310億銷售目標。
其實，從2021年下半年開始，景瑞控股銷售疲軟態(tài)勢明顯，其中11月和12月合同銷售同比分別下降了74%和70%。
今年前4個月，景瑞控股累計合約簽約銷售額約為31.36億元，同比下降74.7%。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，景瑞地產(chǎn)以225.6億操盤金額位居房企第91位；以123.4萬平方米操盤面積排第101名，屬于百強中小房企。
克而瑞數(shù)據(jù)
未來，由于購房者信心疲軟以及緊縮的融資環(huán)境，景瑞控股合同銷售額將明顯下滑，進一步削弱其可用于償債的現(xiàn)金流。
2021年，景瑞控股實現(xiàn)營收135.5億元，同比增長6%；由于降價促銷，公司實現(xiàn)歸母凈利潤1.275億元，大幅減少86.69%，業(yè)績呈現(xiàn)斷崖式下滑。
歸母凈利潤情況
從盈利能力看，2021年景瑞控股的毛利率由2020年的19.69%下降至18%；凈利率由9.96%下滑至2.91%。
銷售毛利率
截至2021年末，景瑞控股總資產(chǎn)為632.5億元，總負債520.13億元，凈資產(chǎn)112.37億元，資產(chǎn)負債率82.23%。
近年來，景瑞控股的財務杠桿水平一直保持在80%以上高位，最高曾接近90%，具有一定杠桿風險。
財務杠桿
從“三道紅線”看，景瑞控股剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為67%，凈負債率74%，現(xiàn)金短債比為1.7，歸為“綠檔”。
《小債看市》分析債務結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，景瑞控股主要以流動負債為主，占總債務的75%。
截至2021年末，景瑞控股流動負債有387.62億元，主要為應付款項及應付票據(jù)，其中一年內(nèi)到期的短期債務有106.78億元。
相較于短債規(guī)模，景瑞控股賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有109.91億元，看似可以覆蓋短債，但大部分位于項目層面，無法用于償還控股公司的債務，其面臨短期償債壓力較大。
除此之外，景瑞控股還有132.51億非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債合計109.2億元。
整體來看，景瑞控股剛性債務規(guī)模有215.98億元，長短期有息負債規(guī)模相當，帶息債務比為42%。
從融資渠道看，除了海外發(fā)債和銀行借款，景瑞控股還通過股權(quán)、股權(quán)質(zhì)押、信托以及應收賬款等方式融資。
2021年上半年，外部融資環(huán)境收緊，償還大量負債后，景瑞控股籌資性現(xiàn)金流凈額由凈流入轉(zhuǎn)為凈流出，再融資壓力徒增。
籌資性現(xiàn)金流
值得注意的是，景瑞控股少數(shù)股東權(quán)益占比較高，截至2021年末該指標為51.99億元，占所有者權(quán)益的46%，需關(guān)注合作開發(fā)過程中項目建設、資金管理和成本可能存在的風險。
另外，景瑞控股少數(shù)股東權(quán)益和少數(shù)股東損益占比不匹配，存在“明股實債”嫌疑。
總得來看，景瑞控股銷售疲軟、業(yè)績大幅下滑，對債務和利息的保障能力惡化；有息負債規(guī)模較大，融資成本較高；少數(shù)股東權(quán)益占比較高，存在“明股實債”嫌疑。
上世紀90年代初，閆浩與陳新戈兩位昔日的高中同學，從祖國最南部一路沿海而上，最終落腳至上海。
1993年，景瑞地產(chǎn)成立，并啟動首個項目“景瑞花園”。
景瑞控股聯(lián)席主席閆浩
1995年，景瑞物業(yè)成立，奠定了日后景瑞控股多元化發(fā)展趨勢。
然而，在上海盤踞12年后，景瑞控股才開始“走出去”。
2005年，閆浩成立景瑞地產(chǎn)重慶公司，并落子重慶；2006年深度布局長三角區(qū)域，先后進入江蘇、浙江兩?。?007年景瑞地產(chǎn)天津公司成立，正式進入環(huán)渤海區(qū)域。
2013年，歷史性的時刻終于到來，景瑞控股敲開了資本市場的大門，正式登陸港股。而這一年，也正好是景瑞地產(chǎn)創(chuàng)立20周年。
2016年，景瑞控股落子南京，其業(yè)務版圖已全方位覆蓋長三角地區(qū)的一、二線城市。
隨后，景瑞控股先后進軍北京和武漢，戰(zhàn)略布局中國四大直轄市，共計在中國18個城市設立業(yè)務。
2018年，當大多數(shù)房企以“沖千億”奉為企業(yè)準則時，閆浩卻另辟蹊徑，調(diào)整企業(yè)模式，他將景瑞劃分五大板塊并肩前行，公司進入多元化業(yè)務發(fā)展階段。
但轉(zhuǎn)型之路似乎不太好走，景瑞控股業(yè)務版圖尚在發(fā)展之中，便遭遇包括主營收入占比縮減、業(yè)績?nèi)瓿掷m(xù)放緩等瓶頸。
2020年3月，景瑞控股圍繞房地產(chǎn)主業(yè)將原有的五大業(yè)務業(yè)務平臺進一步調(diào)整優(yōu)化為優(yōu)鉞資管、景瑞地產(chǎn)、景瑞不動產(chǎn)、景瑞服務和合福資本五大業(yè)務平臺。
如今，房地產(chǎn)行業(yè)變天，外部融資環(huán)境惡化，景瑞控股流動性壓力倍增，已發(fā)生兩次債務違約的這家上海老牌房企能挺過寒冬嗎？（作者微信：littlebond1）
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