作者：編輯部

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年10月土地降溫，供應(yīng)量明顯減少，二線(xiàn)城市土地供應(yīng)量環(huán)比9月已經(jīng)“腰斬”，較三季度月均降幅也超四成。除鄭州和蘭州兩城供應(yīng)環(huán)比上漲外，其余城市供應(yīng)量環(huán)比均呈下降趨勢(shì)。

但一線(xiàn)城市供應(yīng)規(guī)模環(huán)比增幅卻高達(dá)32%，較三季度月均供應(yīng)量表現(xiàn)更突出，增幅超四成，達(dá)661萬(wàn)平方米，突破年內(nèi)新高。究其原因，主要是由于深圳本月供應(yīng)“井噴”，供應(yīng)量高達(dá)246萬(wàn)平方米。

表：2020年10月各能級(jí)城市土地供應(yīng)變化情況（萬(wàn)平方米）

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的32個(gè)一二線(xiàn)城市數(shù)據(jù)顯示，推地量環(huán)比上漲的典型城市僅有4個(gè)，分別為深圳、北京、鄭州和蘭州，在這其中，深圳增量最突出，總供應(yīng)量高達(dá)246萬(wàn)平方米，環(huán)比9月增幅高達(dá)544%。

表：2020年10月重點(diǎn)一二線(xiàn)城市土地掛牌量及環(huán)比增減情況（萬(wàn)平方米）

注：考慮到各城市土地成交規(guī)模變動(dòng)較大，實(shí)際規(guī)模變化更能直觀(guān)反映供應(yīng)量的變動(dòng)，故在上表中不顯示環(huán)比變動(dòng)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

與此同時(shí)，深圳在前三季度積壓未放出的大量?jī)?yōu)質(zhì)土地，也終于在四季度初迎來(lái)了集中供應(yīng)。

具體而言，10月深圳備受矚目的當(dāng)屬南山前灣宅地，起拍總價(jià)高達(dá)56.22億元，最高限價(jià)81.52億元，起始樓板價(jià)43246元/平方米，地塊采用“雙限雙競(jìng)”的方式掛牌出讓?zhuān)鲎寳l件中還要求，普通商品住房入市最高均價(jià)為10.71萬(wàn)元/平方米。

其余8宗地分別位于寶安西鄉(xiāng)、沙井、光明、龍華大浪以及坪山，8宗地同日掛牌、同日出讓?zhuān)渲谐藢毎采尘诘亟ㄔO(shè)類(lèi)型為可售型人才住房以外，剩余7宗地塊的建設(shè)類(lèi)型為普通商品房，均采用“雙限雙競(jìng)”的辦法以?huà)炫品绞匠鲎專(zhuān)⒃O(shè)定了一定初始面積只租不售的人才住房。同時(shí)面積最大的也是寶安沙井地塊，建面高達(dá)131萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)高達(dá)127億元，是近三年來(lái)深圳掛牌總價(jià)最高的地塊。

11月23日，深圳一次性出讓8宗居住用地，4宗位于光明，另外4宗分別位于寶安西鄉(xiāng)、沙井、龍華大浪和坪山，除了沙井地塊是人才房，其它均含有普通商品住房，總出讓面積73.22萬(wàn)平方米，是年內(nèi)規(guī)模最大的一次土地出讓。

究其緣由，我們認(rèn)為深圳10月供應(yīng)井噴主要受兩大方面影響，一方面中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020－2025年）》，對(duì)深圳建設(shè)用地審批進(jìn)一步擴(kuò)權(quán)；另一方面，由于長(zhǎng)期以來(lái)深圳新房供應(yīng)異常緊缺，今年受供需不平衡及高端限價(jià)導(dǎo)致的一二手房倒掛問(wèn)題，整體市場(chǎng)全線(xiàn)飄紅，出現(xiàn)了過(guò)熱的現(xiàn)象，因此亟需加快供地節(jié)奏，改善目前供需不平衡的問(wèn)題。

今年3月初國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。首批試點(diǎn)省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點(diǎn)期限1年。

此舉無(wú)疑賦予省級(jí)地方政府更大的用地自主權(quán)，從短期來(lái)看，提高審批效率就意味著供應(yīng)節(jié)奏的加快，CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，分城市來(lái)，從前三季度土地成交總建面變動(dòng)情況來(lái)看，11個(gè)土地審批放權(quán)的城市中同比2019年同期增幅最大的當(dāng)屬深圳，一直以來(lái)深圳由于面積小、土地資源稀缺，建設(shè)用地供應(yīng)較為緊張，也造就了深圳房?jī)r(jià)的居高不下。 

前三季度深圳經(jīng)營(yíng)性用地成交總建面高達(dá)332萬(wàn)平方米，已經(jīng)超過(guò)了2018、2019年全年土地成交總建面，同比2019年同期增幅高達(dá)151%，遠(yuǎn)高于增幅第二、三位的廣州和上海，增勢(shì)十分突出。 

值得注意的是，雖然深圳土地增量十分顯著，但土地成交金額增幅卻較為“溫和”，前三季度土地成交金額為388億元，同比增幅僅有14%。從出讓單價(jià)上看，前三季度深圳土地成交樓板價(jià)同比打了對(duì)折。

這一方面是由于深圳上半年優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)體量不及去年，前三季度超優(yōu)質(zhì)宅地僅有南山區(qū)一宗，較去年明顯減少。另一方面也是由于“雙限、雙競(jìng)”地塊明顯增加，土地樓板價(jià)“天花板”被調(diào)控壓制，造成了樓板價(jià)的明顯下滑。

10月中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020－2025年）》，對(duì)深圳建設(shè)用地審批進(jìn)一步擴(kuò)權(quán)，由原審批機(jī)構(gòu)廣東省政府下放至深圳市，給予其直轄市的特權(quán)，截止至目前，已對(duì)建設(shè)用地入市速度帶來(lái)積極影響。

圖：2016-2020年前三季度深圳經(jīng)營(yíng)性土地總成交建面、成交金額和樓板價(jià)（萬(wàn)平方米、億元、元/平方米）

事實(shí)上，自2020年深圳樓市全面轉(zhuǎn)暖之后，二手房市場(chǎng)更具彈性，前7月二手房成交面積相當(dāng)于同期新房成交面積的2倍。 

4月以來(lái)，盡管市場(chǎng)監(jiān)管加強(qiáng)，但是深圳樓市依舊呈現(xiàn)出不分檔次、不分產(chǎn)品銷(xiāo)售全線(xiàn)飄紅的現(xiàn)象，這在全國(guó)任何一個(gè)城市都是少見(jiàn)的。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳早已是二手房主導(dǎo)的市場(chǎng)，新房供應(yīng)異常緊缺，2017年-2019年二手房年均成交面積相當(dāng)于新房年均成交面積的1.5倍。 

2020年，深圳二手房成交面積在3月顯著放量且同比轉(zhuǎn)正，成交面積升至70萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)80%。隨后市場(chǎng)熱度慣性延續(xù)，成交持續(xù)高位運(yùn)行，直至進(jìn)入10月出現(xiàn)明顯下跌。 

截止11月15日，深圳二手住房周成交面積同、環(huán)比齊跌，成交體量回落至10萬(wàn)平方米，環(huán)比跌9%，同比跌36%。新政后二手住房市場(chǎng)需求大幅縮量，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)規(guī)模短期內(nèi)仍將低位調(diào)整。

圖：2020年第1周-第46周深圳二手住宅成交面積（萬(wàn)平方米）

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)

從價(jià)格來(lái)看，2020年深圳二手房一直處于穩(wěn)定增長(zhǎng)的過(guò)程中，6、7兩月成交均價(jià)一路抬升，最高漲至69516元/平方米，隨后，受調(diào)控政策影響，8、9兩月持續(xù)走低，最低跌至57687元/平方米，進(jìn)入10月再次恢復(fù)到6月同等水平。

一手房方面，均價(jià)受市場(chǎng)及政策更為明顯，2020年6月在疫后恢復(fù)階段曾出現(xiàn)過(guò)一個(gè)小高峰，隨后受政策影響跌入全年最低谷，為50011元/平方米，隨后再緩慢恢復(fù)。 

從一二手房均價(jià)對(duì)比案來(lái)看，2020年4月起，深圳二手房均價(jià)一直高于一手房均價(jià)，一二手房倒掛情況嚴(yán)重，這也在一定程度上造成了今年深圳市場(chǎng)過(guò)熱的現(xiàn)象。

圖：深圳2020年1-10月一二手房成交均價(jià)變化

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

我們認(rèn)為，深圳第四季度的供應(yīng)井噴在一定程度上可以緩解深圳長(zhǎng)期以來(lái)新房市場(chǎng)供需不平衡的問(wèn)題，從而起到一定穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。在深圳土地“擴(kuò)權(quán)”之后，能夠更好的體現(xiàn)“因城施策”思想，供地速度增勢(shì)十分突出。值得注意的是，土地供應(yīng)增加與“房住不炒”并不相悖，并非意味著新一輪的上漲周期到來(lái)，在相對(duì)充裕的供應(yīng)下，其實(shí)更配合近期的“三道紅線(xiàn)”以及需求側(cè)調(diào)控升級(jí)，有利于土地價(jià)格保持平穩(wěn)。

與此同時(shí)，除了提高供應(yīng)量平衡市場(chǎng)供求關(guān)系之外，在房?jī)r(jià)方面，尤其是中高端市場(chǎng)因限價(jià)問(wèn)題導(dǎo)致的一二手房倒掛問(wèn)題，也需要根據(jù)各地實(shí)際情況進(jìn)行一定的調(diào)整和改善，否則依然還是難以避免因一二手房?jī)r(jià)差導(dǎo)致的投機(jī)炒作現(xiàn)象。

注：文章為作者獨(dú)立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“丁祖昱評(píng)樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 深圳供應(yīng)井噴，能否緩解一二手倒掛局面？