01 評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)銷(xiāo)售及投資下滑利潤(rùn)收縮影響再融資風(fēng)險(xiǎn)

從銷(xiāo)售端來(lái)看，三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均表示2022年的銷(xiāo)售將呈現(xiàn)同比下滑趨勢(shì)，但在預(yù)測(cè)具體的下滑幅度上存有一定區(qū)別。其中穆迪預(yù)測(cè)2022年全國(guó)合約銷(xiāo)售額將下降5%-10%；標(biāo)普預(yù)測(cè)2022年商品房銷(xiāo)售額將下滑7%左右。而惠譽(yù)較為悲觀，預(yù)計(jì)2022年合同銷(xiāo)售額將較2021年縮減10%-15%。

鑒于銷(xiāo)售前景疲弱、政策等限制，三大機(jī)構(gòu)均預(yù)測(cè)2022年投資端將明顯下滑。其中標(biāo)普預(yù)計(jì)2022年全行業(yè)土地投資金額將會(huì)下滑10%左右?；葑u(yù)預(yù)期2022年全年民營(yíng)房企的拿地面積將減少15%左右。

除此之外，由于土地成本相對(duì)較高、銷(xiāo)售限價(jià)等措施，標(biāo)普還預(yù)測(cè)2022年的行業(yè)EBITDA利潤(rùn)率可能會(huì)下滑至16%左右，毛利率下滑至20%左右。而行業(yè)銷(xiāo)售額和利潤(rùn)率的下滑或會(huì)影響房企的現(xiàn)金流表現(xiàn)，進(jìn)一步影響企業(yè)的再融資風(fēng)險(xiǎn)。

02 償債高峰疊加銷(xiāo)售疲軟 房企違約或持續(xù)發(fā)生、打擊市場(chǎng)信心

從三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的態(tài)度來(lái)看，未來(lái)2022年房企的境內(nèi)外融資環(huán)境依然嚴(yán)峻。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2021年12月至2022年1月14日，三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)信用評(píng)級(jí)依舊以下調(diào)為主，下調(diào)事件共出現(xiàn)11起，撤銷(xiāo)評(píng)級(jí)事件6起，多針對(duì)已暴雷或發(fā)生違約的房企；僅有少部分房企獲得評(píng)級(jí)的維持，評(píng)級(jí)上調(diào)未有出現(xiàn)。

在境外融資環(huán)境緊張的同時(shí)，房企依然面臨著較大的海外還債壓力。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，100家典型房企2022年的境外債權(quán)融資到期主要集中在上半年，其中1月份的到期規(guī)模高達(dá)627億，為近兩年中的最高；此外3月、4月、6月、7月均為境外債權(quán)融資的償債小高峰。

此外疊加銷(xiāo)售的疲軟，預(yù)計(jì)2022 年仍會(huì)有房企發(fā)生違約事件，屆時(shí)或會(huì)進(jìn)一步打擊債權(quán)人信心，使得房企再融資環(huán)境更趨于緊張。在此背景下，預(yù)計(jì)2022年出現(xiàn)負(fù)面評(píng)級(jí)或評(píng)級(jí)下調(diào)的可能性依然較高。其中，低信用評(píng)級(jí)的房企會(huì)受到更多影響，主要體現(xiàn)在債券平均期限縮短、平均票面利率居高不下等等方面。

03 逆境中再融資能力是關(guān)鍵 贏得市場(chǎng)信心才能逆勢(shì)破局

雖然評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)未來(lái)預(yù)期偏悲觀，但仍有部分房企獲得了偏正面的評(píng)價(jià)。這類(lèi)房企的共同點(diǎn)主要體現(xiàn)在再融資空間較大、存貨質(zhì)量良好等，未來(lái)有望在逆勢(shì)中維穩(wěn)發(fā)展，甚至是逆勢(shì)破局。其中如旭輝就于2021年12月17日獲得了標(biāo)普維持“BB”級(jí)長(zhǎng)期發(fā)行人評(píng)級(jí)及“穩(wěn)定”前景。一方面是由于旭輝聚焦重點(diǎn)一、二線(xiàn)城市，有利于未來(lái)的合同銷(xiāo)售增長(zhǎng)。此外現(xiàn)金充裕、融資渠道多元化以及債務(wù)償付年期組合可控，都有助于保障企業(yè)未來(lái)流動(dòng)性。

從近期房企發(fā)行海外優(yōu)先票據(jù)的情況來(lái)看，綠城、寶龍、中駿及旭輝等均有優(yōu)先票據(jù)的發(fā)行。其中旭輝控股于2022年1月11日增發(fā)的1.5億美元，不僅利率最低（僅4.45%）且到期時(shí)間較長(zhǎng)（2026年到期）。在當(dāng)前環(huán)境下，房企若能贏得債權(quán)人信心，獲取利率更低、期限更長(zhǎng)的融資機(jī)會(huì)，才有機(jī)會(huì)在逆勢(shì)中尋得良機(jī)。而那些出現(xiàn)流動(dòng)性緊張的房企，則更容易出現(xiàn)信用質(zhì)量持續(xù)惡化的現(xiàn)象，從而在2022年中掉隊(duì)。

整體而言，三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)2022年行業(yè)展望較為悲觀，但整體行業(yè)危中有機(jī)。房企需要警惕避免陷入負(fù)面信用循環(huán)，即融資渠道收緊導(dǎo)致購(gòu)地及建筑支出減少——購(gòu)房者擔(dān)憂(yōu)項(xiàng)目能否完工導(dǎo)致銷(xiāo)售疲軟——投資者和貸款機(jī)構(gòu)避險(xiǎn)情緒升溫，導(dǎo)致融資渠道持續(xù)疲弱，從而進(jìn)一步導(dǎo)致融資渠道的收緊。對(duì)于房企而言，一味使用內(nèi)部現(xiàn)金支付到期債務(wù)是不可持續(xù)的，如何提升債權(quán)人及購(gòu)房者的信心才是扭轉(zhuǎn)負(fù)面循環(huán)的關(guān)鍵。