克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
青島此次土拍表現(xiàn)仍舊延續(xù)了去年三批次的平穩(wěn)。
3月18日，青島2022年首場集中土拍拉開帷幕。本次集中出讓，青島僅供應了16幅地塊，出讓規(guī)模不足100萬平方米，明顯不及去年任意批次。最終，16宗涉宅地塊順利成交15宗，成交建面達76.6萬平方米，共收金29.5億元。
結(jié)合土拍熱度來看，青島此次土拍表現(xiàn)仍舊延續(xù)了去年三批次的平穩(wěn)：在3幅地溢價成交的影響下，平均溢價率達2%，接近去年第一批次水平，流拍率也維持在相對較低水平。
01 底價成交仍是主旋律要求放寬下城陽流拍再掛地塊競爭較為激烈
整體來看，青島此次出讓的16幅地塊可分為三類：
底價成交地塊：共有12幅，其中黃島區(qū)8宗、城陽區(qū)3宗和即墨區(qū)1宗。這些底價成交地塊多為周邊已有項目的后續(xù)發(fā)展用地，比如黃島區(qū)中心板塊的HD2022-3012號地塊、靈山灣的14、15號地塊、即墨環(huán)秀街道JY22-1地塊等，均由相鄰項目的開發(fā)商收入囊中?；蚴怯刑囟óa(chǎn)業(yè)引入要求，比如城陽區(qū)1-3號地塊，須分別引入新能源汽車整車產(chǎn)業(yè)、太陽能發(fā)電技術(shù)服務(wù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)及生物技術(shù)藥物相關(guān)產(chǎn)業(yè)，因此最終也底價成交。
溢價成交地塊：共有3幅，分別是城陽區(qū)城陽街道QDCYP-2022-3-4地塊、黃島區(qū)泊里二路南HD2022-3017號地塊和膠州灣西路北HD2022-3021號地塊。不過，3宗地中僅城陽區(qū)城陽街道QDCYP-2022-3-4地塊競拍相對激烈，在經(jīng)過35輪競拍后才成交，溢價率達13.4%，黃島區(qū)的2幅地溢價率均比較低，分別僅為1.4%和0.6%。城陽區(qū)3-4號地塊競爭之所以較為激烈，主要是地塊地理位置較為優(yōu)越，與亞洲杯體育場僅一路之隔，同時該宗地此次重新掛牌時取消了地塊內(nèi)酒店建設(shè)及開業(yè)時限的要求，盈利空間明顯提升，與周邊新房項目名義房地價差高達1.2萬元/平方米，利潤空間充裕。
撤牌/流拍地塊：僅有1幅，為李滄中心板塊的LC0204-04-04地塊。值得一提的是，宗地曾是去年第二批撤牌地塊，此次再次掛出，雖取消了捆綁的商服用地，但保證金比例提升至100%。同時，該宗地的出讓要求相對苛刻：不僅涉及一定比例的產(chǎn)權(quán)型人才公寓、回購經(jīng)濟發(fā)展用房建設(shè)及無償配建一所幼兒園等配建要求，還需要與當?shù)睾炇甬a(chǎn)業(yè)引入及投資協(xié)議，出讓條件較為復雜。因此，該宗地最終提前中止出讓。
02 供地質(zhì)量不佳疊加樓市遇冷致青島首輪土拍熱度仍在低位
1）中心城區(qū)供地量顯著縮減，供地質(zhì)量不及去年任一批次
結(jié)合區(qū)域分布來看，和去年任意批次一樣，青島集中供地的主力仍集中在黃島區(qū)，16幅地中有10幅來自黃島區(qū)。但中心城區(qū)的地塊供應量明顯縮減，此次市南、市北及嶗山等主城區(qū)均無地塊供應，僅李滄區(qū)推出1幅地，無論是幅數(shù)和占比均低于2021年任意批次。
再從價格分布來看。由于供地主力以黃島和城陽等地價水平較低的區(qū)域為主，一批次供應的16宗地中超過7成的地塊起拍樓板價不足5000元/平方米。而地價相對較高（即起拍樓板價超過了6000元/平方米）的地塊僅有3幅，占比僅有19%，仍低于去年任意批次供地中高價地塊的比例。這3宗地分別是李滄中心板塊的LC0204-04-04地塊、黃島中心板塊的3012號地塊和3020號地塊，其中起拍價最高的是李滄中心板塊LC0204-04-04地塊，起拍樓板價為8000元/平方米。值得注意的是，去年三批次均有地塊的起拍單價過萬。由此也可看出，本批次青島供地質(zhì)量明顯不及去年任一批次。
2）近期樓市表現(xiàn)萎靡、多區(qū)域庫存量居于高位
除了由于供地質(zhì)量不佳外，我們認為青島此次土拍平平的另一大原因在于近期樓市表現(xiàn)較為萎靡。結(jié)合新建商品住宅成交規(guī)模走勢來看，2021年下半年以來青島的樓市成交明顯遇冷，樓市成交規(guī)模下滑趨勢較為明顯，其中2022年1-2月累計成交規(guī)模同比降幅達23%。
庫存方面，截止至2022年2月底，青島的商品住宅庫存消化周期接近22個月，整體去化壓力較大。各區(qū)域中，僅李滄區(qū)的去化周期低于12個月，而作為此次供地主力的黃島區(qū)，住宅去化周期已經(jīng)高達23.9個月，明顯處于供過于求的狀態(tài)。此外，3月4日，有市場消息稱即墨已經(jīng)放松了限售政策，新房由拿證滿5年改為網(wǎng)簽5年、二手房滿2年即可交易。上述跡象均表明了當前青島樓市需求端表現(xiàn)萎靡，短期內(nèi)去化承壓。在此影響下，青島首輪供地熱度自然也難以明顯回升。
03 地方國企成為拿地主力規(guī)模房企多以聯(lián)合體形式出現(xiàn)
在企業(yè)拿地方面。青島此次集中土拍拿地主力幾乎清一色為本地房企，本地房企拿地占比明顯抬升（見上文地塊明細表）。尤其是地方平臺公司，成交15幅地中有8宗地有地方國企的身影，如海發(fā)、董家口置業(yè)、城陽開投等，占比過半。
外來房企基本均以聯(lián)合體形式拿地，且布局地塊基本為項目后續(xù)發(fā)展用地。如金茂、中交等均聯(lián)合本地房企分別競得了1幅和2幅地，分別作為金茂智慧國際城和中交海發(fā)山海大觀項目的后續(xù)用地。
04 總結(jié)：青島首輪供地試探意味明顯磨合期后二三輪土拍熱度有望回溫
作為首個官宣調(diào)整集中供地批次為四批次的城市，青島首輪集中供地對市場的試探意味較為明顯：不僅供應規(guī)模較去年任意批次大幅縮減，供地質(zhì)量也明顯下滑，中心城區(qū)僅有1幅地出讓且還遭遇提前中止。最終，青島首輪集中土拍雖然熱度仍舊不高，但表現(xiàn)較去年二三輪明顯更加平穩(wěn)。
不僅是青島，我們注意到，經(jīng)歷過去年集中供地的各地政府在首輪供地時應對市場變化明顯靈活，如合肥、廈門等城市選擇加大中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應以提振房企拿地積極性，再如青島、重慶、武漢等城市首輪供地量明顯縮減以觀察市場反應、再推出后續(xù)用地。加之近期房地產(chǎn)行業(yè)政策面利好消息不斷，若房企的流動性壓力有所紓解，拿地積極性也將會有所提振。在此背景下，土地市場供求的磨合期也會安然渡過，重點城市的第二三輪土拍熱度有望回溫。
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