進(jìn)入2019年，在粵港澳大灣區(qū)、雄安新區(qū)及各新一線城市的帶動(dòng)下，以及各地逐步取消房地產(chǎn)調(diào)控政策的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)貌似又開始了新一輪的復(fù)蘇行情。但即便是新一輪行情的啟動(dòng)，對(duì)于原本拮據(jù)的房企來說，仍舊是機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存——機(jī)遇是搶占灘頭，挑戰(zhàn)是資本壓力，是融資能力。因此如何實(shí)現(xiàn)融資支持，形成對(duì)前期業(yè)務(wù)的強(qiáng)力支撐，以便實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金的快速回籠，并最終形成業(yè)績(jī)支撐和降低后續(xù)資金壓力，是地產(chǎn)融資團(tuán)隊(duì)一直肩負(fù)的任務(wù)和要面臨的新一輪的挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，幾乎涵蓋了所有能夠在金融市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)融資的途徑，方式主要包括：權(quán)、股權(quán)、票據(jù)、不良、保理等等；渠道包括：銀行、信托、資管、基金、金交所、保理等等；途徑包括：抵押、擔(dān)保、明股實(shí)債、收益權(quán)轉(zhuǎn)讓等等。（具體可參見“西政資本”公眾號(hào)2019年1月7日推文《西政資本：房地產(chǎn)企業(yè)2018年融資回顧暨2019年融資方式盤點(diǎn)》）。

目前情況下，土地配資及委貸由于金融監(jiān)管，逐漸受到限制，地產(chǎn)項(xiàng)目前期融資情況不甚理想， 壓力相對(duì)較大，明股實(shí)債逐漸受控、資管受業(yè)務(wù)范圍限制，需要指定業(yè)務(wù)完成，發(fā)債屬于集團(tuán)化業(yè)務(wù)，開展范圍相對(duì)局限，綜合而言，銀行開發(fā)貸和信托目前依然是市場(chǎng)的主流融資方式。（關(guān)于融資的更多推文可參見西政資本2019年2月25日推文《投拓必備：2019地產(chǎn)投拓融資手冊(cè)》）

房地產(chǎn)企業(yè)融資是一項(xiàng)很系統(tǒng)的技術(shù)活，很多房地產(chǎn)企業(yè)不知道怎么融資的根本原因在于不了解融資需具備的條件以及必須要做的基礎(chǔ)工作。簡(jiǎn)單來說，如果房地產(chǎn)企業(yè)在融資前能理解透徹金融機(jī)構(gòu)關(guān)注的核心融資要素，并且能根據(jù)融資要素創(chuàng)設(shè)相關(guān)的融資條件或者準(zhǔn)備好相關(guān)的應(yīng)對(duì)方案，同時(shí)根據(jù)自身的條件針對(duì)性地向目標(biāo)金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)融資，則融資的過程會(huì)簡(jiǎn)單輕松很多。實(shí)務(wù)中，不同的機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)企業(yè)提供融資前一般都會(huì)經(jīng)過融資項(xiàng)目的立項(xiàng)和盡職調(diào)查等內(nèi)部工作環(huán)節(jié)，為讓讀者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資所要具備的條件或需要做的準(zhǔn)備工作有更清晰的認(rèn)識(shí)，筆者以常規(guī)金融機(jī)構(gòu)的立項(xiàng)報(bào)告為例向讀者簡(jiǎn)要介紹金融機(jī)構(gòu)關(guān)注的核心融資要素，以便于地產(chǎn)企業(yè)同仁了解融資前需重點(diǎn)解決或準(zhǔn)備的相關(guān)事項(xiàng)。以下為金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求作初步溝通后呈報(bào)上會(huì)的立項(xiàng)報(bào)告（模板）材料，融資負(fù)責(zé)人基本都可以根據(jù)下述的要求進(jìn)行融資材料的準(zhǔn)備或針對(duì)金融機(jī)構(gòu)關(guān)注的問題出具針對(duì)性的解決方案。

三、融資部分重點(diǎn)關(guān)注細(xì)節(jié)及注意事項(xiàng)

根據(jù)上述金融機(jī)構(gòu)的融資項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告，我們可以看到，作為融資申請(qǐng)方的房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中務(wù)必重點(diǎn)關(guān)注以下問題并做好充分有效的應(yīng)對(duì)方案。

（一）還款來源   

作為房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象，對(duì)還款來源要求有明確的要求，風(fēng)控關(guān)注點(diǎn)之一。

（二）增信措施   

大多分兩類，即抵押和擔(dān)保。目前情況下，金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)對(duì)象通常是百?gòu)?qiáng)或者幾十強(qiáng)內(nèi)的房企，企業(yè)信用等級(jí)大多要求在AA+以上，抵押則大多是必備條件。但需注意的是，依據(jù)銀發(fā)【2007】359號(hào)等文件，商業(yè)銀行不得對(duì)經(jīng)國(guó)土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)具有囤積土地、房源行為貸款，且不得接受空置3年以上的商品房作為抵押物。

1．抵押條件  

基本要求在前四證完整即土地證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證齊備，雖然按照【2003】21號(hào)文件商業(yè)銀行發(fā)放貸款時(shí)應(yīng)遵循房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期投入資金比例不低于35%的要求，但實(shí)際上通常按照不低于25%的自有資金投入要求進(jìn)行操作，即確保項(xiàng)目不是凈地的情形。

2．資金管理

首先，商業(yè)銀行受制于自身體制管理，有一定的屬地化管理的要求，即房地產(chǎn)開發(fā)貸款原則上只能用于本地區(qū)項(xiàng)目，如果相同銀行在不同地區(qū)設(shè)立相應(yīng)分支機(jī)構(gòu)，則只能在所在地區(qū)辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，如果跨地區(qū)則需要監(jiān)管備案。

其次，資金使用專款專用，不得挪用于其他項(xiàng)目，不得支付項(xiàng)目土地款，不得作為日常流動(dòng)資金貸款發(fā)放等等，且在貸款期間，通常?？顚?、專人審批，會(huì)簽支付等等。

3．其他限制

（1）商住比

金融機(jī)構(gòu)處于對(duì)資金回流的考慮，通常對(duì)資金回籠周期較短的住宅比較青睞，商業(yè)辦公等資金回流周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目相對(duì)謹(jǐn)慎，商住比中商業(yè)部分通常不超過20%-30%的要求。

（2）推盤節(jié)奏

依據(jù)企業(yè)所需和銀行內(nèi)控節(jié)奏，按節(jié)奏釋放準(zhǔn)予辦理預(yù)售的房源，控制流量和風(fēng)險(xiǎn)控制。

（3）企業(yè)現(xiàn)狀

依據(jù)企業(yè)性質(zhì)、借貸規(guī)模、現(xiàn)金流情況、項(xiàng)目實(shí)際情況以及行業(yè)整體評(píng)估等內(nèi)容進(jìn)行綜合判斷。通常情況下，國(guó)有企業(yè)以及排名增速相對(duì)較快的企業(yè)，信用較好，比較容易實(shí)現(xiàn)融資。

（4）供需判斷

通常受制于企業(yè)單筆融資需求和各地銀行信貸政策和額度限制。

（三）成本要求

銀行開發(fā)貸與信托開發(fā)貸成本不同，銀行開發(fā)貸通常在年化綜合成本在6點(diǎn)多到7點(diǎn)多不等，但有的銀行會(huì)存在存貸比的要求或者要求開發(fā)商購(gòu)買一部分銀行的不良資產(chǎn)，希望與開發(fā)商相互支持。信托的開發(fā)貸因考慮到募集問題，通常成本根據(jù)開發(fā)商情況以及項(xiàng)目等因素綜合考量，加上募集的相關(guān)成本，一般高于銀行的成本，但其靈活性比銀行開發(fā)貸高。

（一）無法突破的限制

企業(yè)信用等級(jí)、銀行黑名單或（白名單之外）等、單期一證情況下的商住比規(guī)劃等。

（二）可實(shí)現(xiàn)的措施

1．自有資金

要求前期屬于自有資金，通常不深究表外情況，對(duì)于項(xiàng)目投入視情況，深入查證情況略有不同。

2．渠道選擇  

通常需要綜合判斷市場(chǎng)情況利息承受能力，項(xiàng)目規(guī)劃和推盤節(jié)奏以及能夠?qū)崿F(xiàn)的最低融資成本。

3．融資組合  

在多證、多期情況下，銀行、信托各種成本和機(jī)構(gòu)審批節(jié)奏的綜合判斷，盡可能實(shí)現(xiàn)成本最低、當(dāng)?shù)貙徟?、快速提款、高效有序。同時(shí)，在如醫(yī)院、教育資源等多屬于PPP政府項(xiàng)目占比較大、市場(chǎng)融資受限的項(xiàng)目，盡可能實(shí)現(xiàn)成本分?jǐn)?、?xiàng)目重新組合，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)融資。

4．其他

盡可能實(shí)現(xiàn)施工許可與預(yù)售許可中間環(huán)節(jié)的控制，既不影響融資抵押又不影響推盤銷售，既不影響前段融資又不影響后期資金回籠，因此節(jié)奏把握很重要。

五、融資成本組成及主要涉稅稅種

成本組成主要包括利息支出、財(cái)務(wù)顧問費(fèi)兩類，利息支出相對(duì)透明，財(cái)務(wù)顧問費(fèi)則會(huì)視情況高低各有不同。

主要稅種：

（一）債權(quán)類

增值稅：進(jìn)項(xiàng)稅不得抵扣。

土地增值稅：在憑證有效的情況下，土增清算控制在四項(xiàng)總成本的5%以內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。

所得稅：據(jù)實(shí)扣除。

（二）股權(quán)類

增值稅：現(xiàn)有股權(quán)投資，投資方為保證風(fēng)險(xiǎn)，通常會(huì)設(shè)定保本利潤(rùn)點(diǎn)，但依據(jù)財(cái)稅〔2016〕 140號(hào)等文規(guī)定，相應(yīng)的收益將會(huì)視為貸款服務(wù)計(jì)算相應(yīng)增值稅及所得稅，實(shí)際降低項(xiàng)目投資收益。

所得稅：真股權(quán)投資收益免稅、明股實(shí)債及保本收益則視溢價(jià)收入部分計(jì)算繳納所得稅。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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