丁祖昱評(píng)樓市 作者：CRIC編輯部
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID:dzypls)
“三季度以來(lái)，重點(diǎn)城市迎來(lái)了第二輪集中供地的密集成交，截至目前除鄭州以外，其余21城均完成了二輪集中土拍。
受土拍規(guī)則變動(dòng)、住宅銷(xiāo)售轉(zhuǎn)冷、行業(yè)融資管控收緊等因素影響，土地成交熱度顯著降溫。
11月1日，無(wú)錫完成第三輪集中土拍，成為三輪土拍第一城，土拍熱度降至冰點(diǎn)，其中85%地塊底價(jià)成交，品牌房企拿地積極性明顯下挫，地方國(guó)企托底的現(xiàn)象仍在發(fā)生。
在資金環(huán)境偏緊、房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的大背景之下，房企“躺平”的情緒仍在延續(xù)。10月，30家重點(diǎn)房企投資力度回落，投資規(guī)模為全年最低，考慮到房企資金鏈仍未得到實(shí)質(zhì)緩解，參與第三輪集中土拍的房企數(shù)量將進(jìn)一步減少，投資力度仍將低位運(yùn)行?！?/p>
01
無(wú)錫三輪土拍熱度依次遞減
作為首個(gè)完成三輪集中土拍的城市，無(wú)錫土地市場(chǎng)表現(xiàn)極具參考意義。
對(duì)比三輪集中土拍來(lái)看，無(wú)錫三輪土拍熱度依次遞減，尤其是第三輪土拍熱度降至冰點(diǎn)，整體溢價(jià)率降至0.01%，與首輪12%的溢價(jià)形成鮮明對(duì)比。
就溢價(jià)地塊比重來(lái)看，第三輪集中土拍成交的溢價(jià)地塊僅有3宗，比重僅有15%，底價(jià)成交成為三輪土拍主旋律。而無(wú)錫首輪集中土拍16幅地塊有15宗觸及最高限價(jià)，溢價(jià)比重超100%；二輪22宗地塊中仍有9宗搖號(hào)成交，溢價(jià)比重達(dá)到73%。
從流拍率來(lái)看，無(wú)錫表現(xiàn)出很強(qiáng)的韌性，三輪土拍表現(xiàn)均比較平穩(wěn)。除二輪土拍中有1宗地塊因區(qū)位偏遠(yuǎn)、無(wú)人競(jìng)價(jià)而流拍致使流拍率為4%外，其余地塊全部成功出讓?zhuān)欢纵喓腿喭僚牧髋穆示鶠?。
表：無(wú)錫第三輪集中土拍與一、二輪成交情況對(duì)比
備注：僅統(tǒng)計(jì)含宅地塊
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC整理
與前兩輪土拍房企積極報(bào)名、高溢價(jià)成交的情形不同，三輪集中土拍僅有一家品牌房企報(bào)名參拍，參拍的大都是無(wú)錫本地城投公司，比重高達(dá)七成之多，并且多以政企合作的形式開(kāi)發(fā)。
土地成交價(jià)格明顯降低，無(wú)錫第三輪集中土拍依然延續(xù)“限地價(jià)+搖號(hào)”的競(jìng)拍規(guī)則，由于底價(jià)成交地塊居多，低溢價(jià)之下三輪土拍成交的大部分地塊地價(jià)較前兩輪有明顯的下調(diào)，為房企預(yù)留了較為充足的利潤(rùn)空間。
對(duì)比成交地塊周邊在售新房成交價(jià)格來(lái)看，11宗純宅地（定銷(xiāo)房不計(jì)入）平均地房比為0.62，低于前兩輪平均地房比0.71和0.66，盈利空間有所提升。
圖：無(wú)錫三輪土拍純宅地平均地房比變動(dòng)
02
典型房企投資規(guī)模降至全年最低
房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪?，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)難言樂(lè)觀(guān)，房企銷(xiāo)售將持續(xù)承壓。未來(lái)房企的經(jīng)營(yíng)邏輯向“以銷(xiāo)定投”轉(zhuǎn)變，發(fā)展節(jié)奏由“快”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)”。
對(duì)比第一輪集中供地，30家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企整體拿地力度放緩。
在土地供應(yīng)側(cè)調(diào)控持續(xù)深入、房企資金鏈壓力增加等多重因素的影響下，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土拍熱度較此前明顯降溫。加上目前信貸仍未放寬、房企現(xiàn)金流承壓，臨時(shí)撤牌和延期出讓?zhuān)瑖?guó)企、央企為競(jìng)拍主力等現(xiàn)象也成為不少城市的“標(biāo)配”。
受10月國(guó)慶假期及土拍規(guī)模等結(jié)構(gòu)性影響，30家重點(diǎn)房企投資力度回落，投資規(guī)模為全年最低。CRIC監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，30家典型房企新增土儲(chǔ)總建面為523萬(wàn)平方米，環(huán)比下降58%；新增土地成交價(jià)格684億元，環(huán)比下降40%，已降至全年最低。
從地價(jià)水平來(lái)看，受北京、上海和杭州等城市二輪集中土拍帶動(dòng)，30家重點(diǎn)房企新增土地平均樓板價(jià)13091元/平方米，與上月相比上升44%。
表：2021年10月30家監(jiān)測(cè)企業(yè)新增土地統(tǒng)計(jì)表（單位：萬(wàn)平方米、億元、元/平方米）
備注：1、數(shù)據(jù)來(lái)源于CRIC監(jiān)測(cè)，與企業(yè)公布存在差異。2、不包含港澳臺(tái)及海外地區(qū)。3、2020年數(shù)據(jù)已根據(jù)年報(bào)更新。
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)
03
土拍降溫仍將持續(xù)一段時(shí)間
結(jié)合近期政策環(huán)境來(lái)看，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的環(huán)境下，土拍“降溫”在一定時(shí)間內(nèi)還將延續(xù)。
另外，從無(wú)錫、南京、蘇州及深圳等城市發(fā)布的第三輪出讓地塊信息來(lái)看，三輪拍地門(mén)檻較二輪大多有所放松，如南京降低拍地企業(yè)資質(zhì)要求、蘇州降低保證金繳納門(mén)檻、深圳降低競(jìng)自持（公共住房）上限、無(wú)錫出讓地塊中引入產(chǎn)業(yè)等要求也較上一輪有所減少等。
因此，為了應(yīng)對(duì)土地市場(chǎng)的降溫，將會(huì)有更多重點(diǎn)城市會(huì)進(jìn)一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則。接下來(lái)重點(diǎn)城市將迎來(lái)第三批土地密集入市，部分供地計(jì)劃完成率不高的北京、鄭州、寧波、廈門(mén)、濟(jì)南等城市要進(jìn)一步加大宅地供應(yīng)量，尤其是濟(jì)南、合肥這樣大概率面臨高流拍率的這類(lèi)城市，第三輪集中土拍供地量將有顯著的增加。
在寬供應(yīng)、低門(mén)檻的前提下，企業(yè)拿地積極性將會(huì)有所提升，第三輪集中土拍高撤牌流拍率的現(xiàn)象預(yù)計(jì)會(huì)有所改善。但由于房企資金鏈緊張，參與競(jìng)拍的房企數(shù)量將進(jìn)一步減少，部分城市最終成交價(jià)將會(huì)明顯降低。
整體來(lái)看，土地市場(chǎng)的高溢價(jià)時(shí)代將一去不返，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的環(huán)境下，低溢價(jià)拿地將成為熱點(diǎn)城市集中土拍常態(tài)。第三輪集中供地中，資金實(shí)力較強(qiáng)的房企依然有望迎來(lái)更多值得關(guān)注的拿地機(jī)會(huì)。
注：文章為作者獨(dú)立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“丁祖昱評(píng)樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
