丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
受疫情和三條紅線影響，今年的土地市場跌宕起伏。年初土地成交跌至低谷，隨著二季度以來各地為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)財政，大部分城市加大了優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)力度，土地供應(yīng)總量穩(wěn)中有升，三季度末再次降溫。
臨近年末，2020年全年土地市場供求已接近尾聲。截至12月22日數(shù)據(jù)顯示，今年土地供應(yīng)量與去年基本持平，成交規(guī)模已超過去年全年，同時已有16個城市土地出讓金超過千億元，整體市場熱度較2019年有所上漲。隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開，未來土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)或?qū)l(fā)生較大變化，“三穩(wěn)”目標(biāo)之下土地成交規(guī)模還將延續(xù)高位，緊融資下地價有望繼續(xù)維穩(wěn)。
值得一提的是，目前多個城市出現(xiàn)土地市場火爆的情況，意味著短期內(nèi)房企普遍看好該城市市場發(fā)展，但此類城市也存在地價過高而導(dǎo)致房價被推高的風(fēng)險；短期內(nèi)發(fā)展前景不被看好的城市，土地成交則相對較差，市場壓力也會比較大。實際上，投資力度大小也代表開發(fā)商對該城市樓市的專業(yè)判斷，反過來是可以供購房者參考的一項指標(biāo)。
全年土地成交規(guī)模將超2019年
2020年三季度，受各城市供地節(jié)奏影響，土地市場成交量較二季度明顯下滑，疊加“房住不炒”和“三條紅線”政策影響，土地成交市場有所降溫，但全年仍然保持了一定程度的上漲，土地供應(yīng)端則保持與去年持平，CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至12月22日，全國300城土地掛牌量約16.0萬公頃，建筑面積約35.3億平方米。
從成交情況來看，CRIC數(shù)據(jù)顯示，全國300城土地成交面積約12.1萬公頃，與去年同期相比上漲了5%；成交建筑面積約26.4億平方米，與去年同期相比增加了4%。從11月土地供應(yīng)情況來判斷，預(yù)計2020年全年土地市場總量將超越2019年的水平，全年成交規(guī)模同比增幅較4%還將進(jìn)一步擴(kuò)大。
圖：2019和2020年全國300城
土地供求情況對比（億平方米）
注：2019和2020年統(tǒng)計時間周期均為1月1日-12月22日，下同。
數(shù)據(jù)來源：CRIC整理
土地供應(yīng)分化，廣深供應(yīng)“超標(biāo)”
各個城市供地完成情況基本一致，基本呈現(xiàn)中西部城市“超標(biāo)”、而樓市下行城市供地不足的分化格局。
具體城市來看，太原、武漢、蘭州等中西部城市土地掛牌量與供地計劃量比值（以下簡稱“掛牌完成度”）均超140%，供應(yīng)規(guī)模明顯“超標(biāo)”。其中太原最為典型，宅地掛牌量已達(dá)到684公頃，而全市2020年宅地計劃供應(yīng)量僅304公頃，掛牌完成度高達(dá)225%。究其原因，今年太原市舊改持續(xù)發(fā)力，僅小店區(qū)就有257公頃宅地掛牌，同比2019年上漲了160%。同樣，為了激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力的武漢也加大了土地供應(yīng)，掛牌完成度高達(dá)161%。
一線城市中深圳、廣州掛牌完成度分別為152%和133%，供應(yīng)端持續(xù)發(fā)力。究其原因，兩城受到國家政策的影響。
2020年深圳特區(qū)建設(shè)40周年之際，中央支持深圳建設(shè)“先行示范區(qū)”，其建設(shè)用地審批進(jìn)一步擴(kuò)權(quán)，土地供應(yīng)節(jié)奏明顯加快，供地量有了明顯增加。
在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃落地利好之下，廣州土地市場熱度較高，尤其是南沙區(qū)更是成為房企競相追逐的熱土，多宗地達(dá)到最高限價、進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)，地價也屢破紀(jì)錄、價格接近“2萬+”。11月30日，佳兆業(yè)又以最高限制地價20.18億元及配建12150平方米拿下南沙灣一宗地塊，折合樓面價22700元/平方米，再次刷新南沙地價最高紀(jì)錄。
圖：從土地供應(yīng)和成交兩個角度看
典型一二線城市供地計劃完成度
注：受土地掛牌時間影響，2020年掛牌地塊尚未全部成交
數(shù)據(jù)來源：CRIC整理
濟(jì)南、鄭州等樓市下行壓力非常大，在此影響下城市土地掛牌完成度相對較低，均在70%以下。國家統(tǒng)計局公布的《2020年11月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)》數(shù)據(jù)顯示，兩城11月商品住宅價格同環(huán)比均呈下降趨勢，尤其是濟(jì)南，11月房價同比去年同期下降了1.7%。
寧波、合肥、南京、大連等城市掛牌完成情況也欠佳，均在90%以下。主要是由于控制市場熱度，典型如寧波，因二、三季度商品房、土地市場異常高熱，屢遭調(diào)控、約談，房地產(chǎn)市場進(jìn)入政策敏感期，四季度土地掛牌量明顯縮減，截止12月22日，寧波四季度宅地掛牌量不足百萬方，不及二、三季度的三成，因此市場熱度較高的寧波今年宅地掛牌完成度和成交完成度反而處于較低水平。
圖：2020年寧波涉宅土地
成交量價月度變化情況
注：12月數(shù)據(jù)截止12月22日。
數(shù)據(jù)來源：CRIC整理
土地?zé)岫扔兴蠞q，部分城市成流拍“重災(zāi)區(qū)”
從反映土地市場熱度的供求比指標(biāo)來看，2020年全國300城土地供求比為1.34，較2019年下降了0.05，2020年的土地流拍情況整體好于2019年。這一數(shù)據(jù)與CRIC監(jiān)測的重點(diǎn)城市的流拍率有一致的表現(xiàn)，2020年土地流拍率為10.7%，較2019年下降了近3個百分點(diǎn)?？偟膩砜?，土地市場熱度較2019年有所上漲。
分城市來看，24個重點(diǎn)一二線城市中供求比超1.3的城市達(dá)到了三成，其中太原、濟(jì)南、合肥等城市表現(xiàn)尤為突出，供求比均超1.35，土地流拍占比相對較高。CRIC監(jiān)測的重點(diǎn)城市流拍數(shù)據(jù)（按幅數(shù)）顯示，三城均是流拍率TOP10城市，流拍率都超過了12%，均是流拍的“重災(zāi)區(qū)”。即便是成交地塊，溢價率水平也相對較低，以今年商品房市場表現(xiàn)欠佳的濟(jì)南為例，涉宅土地溢價率僅有4%，多宗土地為底價成交，土地市場非常蕭條。
涉宅地塊供求面積比
相比之下，杭州、寧波、南昌等供求比較均衡（供求比均在1.1及以下）的城市，流拍率則處于相對較低水平，溢價率也處于相對高位。典型如杭州，2020年涉宅土地流拍率（按幅數(shù)）僅有2%，而溢價率卻高達(dá)21%，土地市場熱度明顯高于供求比較高的城市。
數(shù)據(jù)來源：CRIC整理
各城市土地供地節(jié)奏整體呈現(xiàn)“因城施策”的格局，政策利好的深圳、廣州土地供應(yīng)明顯增加，舊改需求較大的太原、蘭州等城市供應(yīng)也顯著上漲；商品房庫存壓力較大的濟(jì)南、鄭州等城市則明顯減少了土地供應(yīng)，實際成交宅地僅占全年宅地供地計劃的一半。
中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)，明年宏觀政策要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，繼續(xù)堅持“房住不炒”的政策主基調(diào)。在“三穩(wěn)”預(yù)期的調(diào)控大背景下，土地供應(yīng)仍將保持適度充裕，預(yù)計2021年土地成交規(guī)模還將延續(xù)高位。
值得注意的是，今年中央經(jīng)濟(jì)會議把“解決好大城市住房突出問題”列為明年要抓住的八大重點(diǎn)任務(wù)之一。對一二線這些大城市而言，明年土地供應(yīng)在遵循“因城施策”、合理充裕的前提之下，土地供應(yīng)將向租賃租房建設(shè)傾斜，尤其是人口規(guī)模較大、房價較高、住房矛盾比較突出的京、滬、深三個一線城市，保障房供應(yīng)比重將會顯著增加。
從企業(yè)的角度來看，“三條紅線”壓頂，房企融資環(huán)境將長期趨緊，在“錢緊”背景下，房企拿地將會更加審慎，加之明年土地供應(yīng)仍將延續(xù)高位，土地?zé)岫入y再上漲，地價維穩(wěn)也是大概率事件。
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原標(biāo)題： 2020年土地市場總量將超去年，廣深宅地供應(yīng)“超標(biāo)”
