丁祖昱評樓市 作者：編輯部
4月11日，蘇州試探性為樓市松綁，限售及限購政策均有松動。
先來看政策內(nèi)容：
二手房限售5年調(diào)整為3年，新房限售年限不變；
非本地戶籍在蘇州買房，社保（個稅）累計滿2年即可，不再需要3年內(nèi)連續(xù)繳滿2年；
外地人賣房后2年內(nèi)無需社?；蚨悊慰芍苯淤彿?。
三條政策均于4月11日正式實施。
雖然細則尚未出臺，但蘇州樓市松綁的消息一時間成為業(yè)內(nèi)熱議的話題。
截至目前，至少有9個城市放開“四限”，行業(yè)下行周期之下，全國城市更像是一盤棋，即便是GDP超2萬億的蘇州也不例外。
2022年以來，無論是中央還是地方頻出的政策，穩(wěn)地產(chǎn)的信號明顯，但成交層面并未出現(xiàn)明顯拐點，如何有效激發(fā)市場熱度？成為后續(xù)跟進城市思考的問題。
01 為什么是蘇州？
先來看蘇州的基本面。
2021年，蘇州GDP突破2.2萬億，位居全國第六，同比增長8.7%，增速比全國平均值高出0.6個百分點。
2021年年末，蘇州全市常住人口1284.78萬人，比上年末增長0.8%，常住人口城鎮(zhèn)化率81.93%。
除此之外，蘇州也有著強大的工業(yè)支撐，2021年蘇州規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值首次突破4萬億，僅次于排在首位的深圳。
實際上，蘇州樓市正面臨著不小的壓力。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，蘇州新建商品住宅成交面積已連續(xù)7個月同比下滑，房價連續(xù)8個月同比下降，二手房成交套數(shù)更是連續(xù)10個月下滑。
具體來看，2022年3月蘇州新建商品住宅成交面積為53.5萬平方米，同比下降41.3%，2月成交面積更是下跌44.9%，僅為30.3萬平方米。
圖：2019年1月至2022年3月蘇州新建商品住宅供求量價（單位：平方米、元/平方米）
重點來看二手房。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，蘇州市區(qū)二手房一季度總成交9853套，同比下降44.5%，這也是自2015年一季度以來，成交套數(shù)首次低于萬元以下。
從月度數(shù)據(jù)來看，2022年1月共成交4614套，2月成交1698套，3月僅成交3541套，其中2月成交套數(shù)同比下降超六成。
2021年1月以來蘇州二手房成交套數(shù)及同比漲幅
此外，蘇州新房和二手房市場均面臨著較大的庫存增長壓力。CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2022年3月末，蘇州新房庫存共80680套，去化周期達到13.8個月，創(chuàng)下2021年1月以來新高；二手房庫存方面，通過查閱中介平臺數(shù)據(jù)，蘇州市區(qū)二手房庫存量超6萬套。
02 政策核心在于修復(fù)市場信心
無論是新房市場，還是二手房成交數(shù)據(jù)，自去年四季度以來，蘇州都處在持續(xù)低迷的態(tài)勢下。
今年3月，蘇州部分銀行首套住房貸款利率降至4.6%，與LPR利率持平，實際也透露出市場的壓力。
此次放松二手房的限售，加上金融信貸政策的寬松，對于修復(fù)市場信心，釋放出積極的市場信號。此外，限購門檻放寬，降低外地人買房的門檻，對于增加蘇州外來客戶購房需求有一定的促進作用。
放眼全國，恢復(fù)市場信心，是如今各大城市房地產(chǎn)市場的當務(wù)之急。
2022年以來，中央密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)，鄭州、福州等放松“四限”調(diào)控，昆明、惠州等財稅刺激托市，目前已有至少60個城市出臺相關(guān)放松政策。
不過，穩(wěn)地產(chǎn)政策效果并不明顯，房地產(chǎn)下行趨勢仍在延續(xù)。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，3月，100個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積2584萬平方米，環(huán)比增長33%，但同比跌幅擴至51%。
原因在于，目前房地產(chǎn)市場面臨市場透支、需求透支以及信心透支三大問題，現(xiàn)有穩(wěn)地產(chǎn)政策力度尚未觸及到市場需求及購買皆透支、市場信心缺失這些根本問題，實難扭轉(zhuǎn)市場持續(xù)下行的趨勢。
圖：100個不同能級城市成交數(shù)據(jù)月度變化情況（單位：萬平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
03 改善需求釋放或?qū)⒗瓌訕鞘谢胤€(wěn)
蘇州此次關(guān)于“外地人賣房后2年內(nèi)無需社保或稅單可直接購房”的內(nèi)容，對促進改善需求釋放有較為積極的信號。
實際上，當前各大城市大量改善性需求被壓制，主要原因在于限貸政策影響。
以蘇州為例，目前未還清首套房貸款的二套房首付比例普遍在8成左右，這在全國都處于高位，如果能在限貸方面接力放松，下調(diào)二套首付比例，對于二手房和新房的成交促進作用將更為明顯。
2021年，改善性需求相對堅挺，據(jù)CRIC重點監(jiān)測的 194個樣本城市成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，三房成交套數(shù)占比高達54.5%，四房成交占比穩(wěn)步提升至20.7%。
但受限貸政策影響，不少城市二套房首付比例都在50%以上，部分城市更是達到70%乃至80%，很大程度上提升了改善性客群首付款支出壓力，大量改善性需求被壓制。
圖：2015-2021年194個樣本城市分戶型成交套數(shù)占比
數(shù)據(jù)來源：CRIC
在市場需求層面，對改善型需求予以適當刺激，比如下調(diào)二套房首付比例、調(diào)降二套房貸利率、縮短按揭放款周期等，或?qū)⒂行Ъせ钕鄬Τ湓５母纳菩再彿肯M，屆時房地產(chǎn)市場回穩(wěn)將是大概率事件。
長三角一直以來都是樓市“晴雨表”，而蘇州此次放松限購和限售，或成為熱點城市樓市政策風(fēng)向標，未來下行壓力較大的二線城市或?qū)⑿Х绿K州局部放松，乃至取消“四限”，壓力城市更將在需求端予以刺激。隨著相對充裕的改善性需求持續(xù)釋放，各線城市房地產(chǎn)市場有望輪動回穩(wěn)，市場熱度將由一線城市到二線城市最后三四線城市梯次傳導(dǎo)。
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