西政資本 作者：西政資本
來(lái)源：西政資本（ID：xizheng_ziben）
目錄
一、疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成的影響
二、疫情對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地、營(yíng)銷(xiāo)、融資等造成的影響和業(yè)務(wù)調(diào)整情況
（一）關(guān)于武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀與未來(lái)
（二）地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)
（三）開(kāi)發(fā)商拿地與輕資產(chǎn)運(yùn)作
（四）開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品以及物業(yè)服務(wù)等問(wèn)題
（五）開(kāi)發(fā)商融資
三、疫情后資金機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的看法及業(yè)務(wù)方向
（一）銀行——疫情為重、伺機(jī)而發(fā)
（二）信托——“謹(jǐn)慎”與“放開(kāi)”
（三）保險(xiǎn)——嚴(yán)選對(duì)手、可遇不可求
（四）外資——絕對(duì)信心、加大投資
（五）國(guó)企資金與地方金控平臺(tái)資金——蓄勢(shì)待發(fā)
（六）保理、融資租賃——重要融資渠道
（七）總包及供應(yīng)鏈訂單融資——不可小覷的力量
（八）小貸及融資性擔(dān)保公司——重要補(bǔ)充及放款通道
（九）基金——有 “進(jìn)”有“退”的“雞肋”
（十）金交所、股交所——放款通道、夾縫求生
（十一）AMC公司——回歸主業(yè)、治理亂象
（十二）發(fā)債及資產(chǎn)證券化——標(biāo)準(zhǔn)化及主流融資方式
筆者按：
新冠肺炎的疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了深刻的影響，并在一定程度上迫使開(kāi)發(fā)商調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，尤其是調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)、拿地和融資的相關(guān)業(yè)務(wù)節(jié)奏和業(yè)務(wù)模式。盡管疫情對(duì)行業(yè)造成了很大的沖擊，但各類(lèi)資金機(jī)構(gòu)仍對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿信心。為便于說(shuō)明，筆者就疫情對(duì)地產(chǎn)行業(yè)、對(duì)開(kāi)發(fā)商的相關(guān)影響進(jìn)行分析，同時(shí)就各類(lèi)資金機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的態(tài)度及業(yè)務(wù)動(dòng)向做相關(guān)整理和說(shuō)明，以供讀者作業(yè)務(wù)參考。
一、疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成的影響
就樓市而言，2020年第一季度的全國(guó)樓市的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)必然是不堪入目的。中小城市原本寄希望于春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)潮去一波庫(kù)存，而今受疫情影響，中小城市又不得不重回大面積去庫(kù)存時(shí)代。公寓、商鋪、寫(xiě)字樓等投資性物業(yè)仍要?jiǎng)C冽在“寒冬”中，旅游地產(chǎn)也受到疫情的無(wú)情摧殘。不論是拿地還是開(kāi)工建設(shè)、銷(xiāo)售受第一季度疫情影響，開(kāi)發(fā)商全年的任務(wù)承壓在后三個(gè)季度，因此，開(kāi)發(fā)商各個(gè)業(yè)務(wù)口的壓力都是不言而喻的。
地產(chǎn)行業(yè)拿地也有“三板斧”，即“招拍掛”、“收并購(gòu)”與“勾地”。在全國(guó)上下一心抗“肺炎”的大背景下，近期浙江陸續(xù)有土地成功競(jìng)拍。但是整體而言，各地國(guó)土部門(mén)一季度大規(guī)模新增招拍掛項(xiàng)目的可能性相對(duì)較小。盡管如此，“?！迸c“機(jī)”并存，對(duì)于年前溝通的存量并購(gòu)或合作項(xiàng)目，疫情后合作方的心理預(yù)期亦有可能降低，一些開(kāi)發(fā)商更是打算加大此類(lèi)項(xiàng)目的推進(jìn)力度。相比之下，把握住疫情后 “大魚(yú)吃小魚(yú)”、合作開(kāi)發(fā)的好時(shí)機(jī)更是一些開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)所在。此外，外資亦加大力度企圖在疫情后“抄底”一些境內(nèi)資產(chǎn)。但是是否在疫區(qū)拿地則需要綜合考慮開(kāi)發(fā)商自身的現(xiàn)金流情況以及戰(zhàn)略問(wèn)題。并且，疫情后也引發(fā)了開(kāi)發(fā)商以及一些潛在購(gòu)房者回歸一二線城市的考量。
疫情作為一劑“加速劑”，正在加劇頭部企業(yè)的分化、推動(dòng)行業(yè)集中度的加快。高周轉(zhuǎn)、高杠桿的房企也已進(jìn)入集中還債的高峰期。因此次疫情的影響，開(kāi)發(fā)商的拿地、銷(xiāo)售、開(kāi)工建設(shè)短期內(nèi)暫停，銷(xiāo)售流動(dòng)性斷流狀態(tài)或許還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間，這一切的壓力最終將傳導(dǎo)到資金端。除了負(fù)債較高的房企，對(duì)于武漢當(dāng)?shù)匾约爸貍}(cāng)武漢及周邊的開(kāi)發(fā)商、三四線城市的中小開(kāi)發(fā)商而言，短期內(nèi)面臨較大的資金壓力，有些房企甚至可能面臨資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。另外，那些想做大規(guī)模沖千億的開(kāi)發(fā)商也面臨較大壓力。因?yàn)檫@波疫情如何充分運(yùn)用多樣化的融資工具、拓展融資渠道，并在2020年維持現(xiàn)金流的穩(wěn)定，成了開(kāi)發(fā)商的重中之重。
二、疫情對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地、營(yíng)銷(xiāo)、融資等造成的影響和業(yè)務(wù)調(diào)整情況
（一）關(guān)于武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀與未來(lái)
1.武漢市場(chǎng)目前被保利、萬(wàn)科、金地等國(guó)企以及頭部房企占據(jù)。軍運(yùn)會(huì)后武漢的商辦類(lèi)地產(chǎn)處于相對(duì)過(guò)剩的狀態(tài)。此外，在融資層面對(duì)前融的成本接受度相對(duì)比較高。
2.對(duì)于武漢來(lái)說(shuō)，漢口是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，原來(lái)的租界所在地；武昌是政府與高校所在地，120萬(wàn)的在校學(xué)生的聚集地；漢陽(yáng)是工業(yè)區(qū)；光谷是武漢的第四鎮(zhèn)，高科技產(chǎn)業(yè)聚集地，貢獻(xiàn)了武漢40%-50%的GDP。武漢目前絕大多數(shù)落地的資源圍繞著漢口、武昌、光谷這三個(gè)核心區(qū)。武漢作為九省通衢的工業(yè)重鎮(zhèn)，歷來(lái)是必爭(zhēng)之地。這波疫情武漢很多家庭也遭受重創(chuàng)，嚴(yán)重影響了當(dāng)?shù)厝嗣竦南M(fèi)能力。疫情雖重創(chuàng)武漢，其在房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位依舊不可小覷。至于是否要在武漢拿地，則是根據(jù)各個(gè)開(kāi)發(fā)商的發(fā)展策略以及現(xiàn)金流情況來(lái)確定。
3.對(duì)于武漢而言，雷神山/火神山醫(yī)院這些新建醫(yī)療配套在完成現(xiàn)階段的“使命”轉(zhuǎn)為常規(guī)醫(yī)院后，也有可能像SARS期間興建的小湯山醫(yī)院一樣順帶盤(pán)活周邊的土地市場(chǎng)，帶來(lái)一波土地紅利。
（二）地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)
有觀點(diǎn)認(rèn)為電商營(yíng)銷(xiāo)是營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)“有事做、沒(méi)偷懶”的勤奮假象。但是筆者認(rèn)為，地產(chǎn)電商營(yíng)銷(xiāo)的作用和意義是很大的。地產(chǎn)市場(chǎng)在變，營(yíng)銷(xiāo)方式也在變化，但是不變的營(yíng)銷(xiāo)核心永遠(yuǎn)是“客戶”。營(yíng)銷(xiāo)的“三寶”（售樓處、示范區(qū)、樣板房），哪一個(gè)不是為了蓄客、實(shí)現(xiàn)去化目標(biāo)？網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)也是為了蓄客、去化，而且網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)速度傳播快、覆蓋面廣。鑒于不動(dòng)產(chǎn)的基本屬性以及房產(chǎn)的大宗商品特性，估計(jì)也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商把最終成交全部押寶在網(wǎng)絡(luò)電商營(yíng)銷(xiāo)上。
但是，就開(kāi)發(fā)商追求的“高周轉(zhuǎn)”而言，難點(diǎn)在于高去化，回款率首先又取決于去化率，房子是賣(mài)的越快越好，沒(méi)有銷(xiāo)售一切都是零，一切有助于蓄客、未來(lái)銷(xiāo)售的營(yíng)銷(xiāo)方式都是值得嘗試的，況且，對(duì)于周邊有競(jìng)品盤(pán)的開(kāi)發(fā)商而言，開(kāi)盤(pán)越早、宣傳越廣越有利于截客。不可否認(rèn)，疫情一定程度上會(huì)加快并刺激房地產(chǎn)行業(yè)的電商營(yíng)銷(xiāo)的發(fā)展，要相信具備購(gòu)買(mǎi)能力的大爺、大媽對(duì)抖音等網(wǎng)絡(luò)直播等平臺(tái)的迷戀，說(shuō)不定地產(chǎn)界也能出現(xiàn)一個(gè)帶貨能力超強(qiáng)的“李佳琦”。
另外，銷(xiāo)售傭金一直是營(yíng)銷(xiāo)成本的大頭，又直接跟銷(xiāo)售金額掛鉤，事實(shí)上房企自建銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)對(duì)縮減營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用而言是有非常顯著的效果的。大量房企已經(jīng)開(kāi)始嘗試去代理化，減少銷(xiāo)售代理傭金的支出。開(kāi)發(fā)商可借這波疫情逐漸建立并完善自己的電商平臺(tái)，未來(lái)一定程度上亦可以擺脫與分銷(xiāo)平臺(tái)陪跑，說(shuō)不定能發(fā)展堅(jiān)實(shí)的線下渠道團(tuán)隊(duì)，擺脫對(duì)平臺(tái)的依賴，同時(shí)縮減營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用與成本。
（三）開(kāi)發(fā)商拿地與輕資產(chǎn)運(yùn)作
1.拿地一方面需結(jié)合開(kāi)發(fā)商自身現(xiàn)金流情況，同時(shí)，為分散風(fēng)險(xiǎn)，建議“不把雞蛋放在一個(gè)籃子里”，在樹(shù)好大本營(yíng)的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也要環(huán)伺周邊，找準(zhǔn)機(jī)會(huì)，在兩三個(gè)可以形成互補(bǔ)的區(qū)域深耕，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但同時(shí)要區(qū)分好糧倉(cāng)城市與土地押注的重點(diǎn)區(qū)域，反思拿地的城市布局問(wèn)題（一二線還是三四線），提升熨平市場(chǎng)周期與現(xiàn)金流波峰波谷的能力。
2.伺機(jī)抓住在疫情后一些資金流扛不住的開(kāi)發(fā)商釋放的合作開(kāi)發(fā)與收并購(gòu)的機(jī)會(huì)。
3.伴隨著地產(chǎn)行業(yè)集中度的提升，傳統(tǒng)的融資、拿地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、物管一體化的開(kāi)發(fā)模式正在逐步分離，催生了小股操盤(pán)、合作開(kāi)發(fā)、代建等輕資產(chǎn)合作模式，開(kāi)發(fā)商也從賺取資產(chǎn)升值向賺取增值服務(wù)收益轉(zhuǎn)型，疫情或許會(huì)釋放更多的輕資產(chǎn)運(yùn)作的空間。
（四）開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品以及物業(yè)服務(wù)等問(wèn)題
疫情發(fā)展到最后考驗(yàn)的是開(kāi)發(fā)商的綜合服務(wù)能力，好口碑的建立一定程度上需要通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)水平及親情化程度來(lái)體現(xiàn)。疫情也會(huì)改變購(gòu)房者的購(gòu)房觀念，對(duì)居住環(huán)境、容積率、醫(yī)療等配套、社區(qū)服務(wù)以及智能化也都會(huì)有更高的要求。因此，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，后續(xù)需要適應(yīng)市場(chǎng)的需要在規(guī)劃設(shè)計(jì)、社區(qū)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行提升，在產(chǎn)品的綠色、環(huán)保、科技智能上發(fā)力以滿足變化的市場(chǎng)需求。
（五）開(kāi)發(fā)商融資
1.2月3日、2月4日央行通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)操作合計(jì)向市場(chǎng)釋放流動(dòng)性1.7萬(wàn)億，不論資金是否會(huì)導(dǎo)入地產(chǎn)行業(yè)，目前市場(chǎng)資金的流動(dòng)性整體面是相對(duì)寬松的，利率也實(shí)質(zhì)下行。對(duì)于在2019年及年初已經(jīng)與金融機(jī)構(gòu)溝通了融資或拿到批復(fù)的，建議加快溝通力度，爭(zhēng)取在正式開(kāi)工后加快推動(dòng)融資及放款進(jìn)度，防止下半年流動(dòng)性泛濫時(shí)融資面收緊。
2.儲(chǔ)備多樣化的融資渠道，玩轉(zhuǎn)前融渠道，發(fā)掘應(yīng)收、應(yīng)付供應(yīng)鏈的融資機(jī)會(huì)，加強(qiáng)外部合作，實(shí)現(xiàn)融資借力。
三、疫情后資金機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的看法及業(yè)務(wù)方向
（一）銀行——疫情為重、伺機(jī)而發(fā)
當(dāng)前一切圍繞“抗疫情”開(kāi)展工作，加大對(duì)疫情與疫區(qū)及相關(guān)行業(yè)的支持力度，如醫(yī)療類(lèi)及相關(guān)設(shè)備生產(chǎn)行業(yè)以及受疫情影響較大的物流、餐飲、旅游等行業(yè)。目前地產(chǎn)行業(yè)整體處于下行階段，而當(dāng)前政策并未提及房地產(chǎn)行業(yè)。
1.疫情加速了市場(chǎng)淘汰過(guò)程，對(duì)金融機(jī)構(gòu)選擇客戶具備新的指導(dǎo)意義，重新規(guī)劃并按照“白名單”操作，疫情后在融資項(xiàng)目選擇上審慎選擇區(qū)域庫(kù)存比較大的地產(chǎn)項(xiàng)目。
2.行業(yè)大洗牌之后，以前頭部房企有較多的選擇權(quán)，現(xiàn)在受疫情影響，銀行與頭部房企存在更多的議價(jià)和合作空間。
3.開(kāi)發(fā)貸作為傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，按照白名單制進(jìn)行操作，并進(jìn)行相應(yīng)的壓力測(cè)試。
4.錯(cuò)過(guò)了春節(jié)小陽(yáng)春，購(gòu)房的高峰期可能后移，對(duì)于銀行而言，仍舊可以在按揭款層面與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行后續(xù)的資金安排與合作。
5.隨著行業(yè)集中度加大，對(duì)于疫情后引發(fā)的“并購(gòu)潮”，銀行存在較大的撮合機(jī)會(huì)及合作機(jī)會(huì)。
（二）信托——“謹(jǐn)慎”與“放開(kāi)”
面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)18、19年的波動(dòng)及政策調(diào)整，信托機(jī)構(gòu)已形成自己對(duì)交易對(duì)手、交易結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)的判斷。疫情后依舊會(huì)配置地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，但是策略上會(huì)有所改變，也會(huì)考慮對(duì)于流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目做再融資安排。此外，對(duì)于交易主體比較優(yōu)質(zhì)、能確?，F(xiàn)金流的城市更新項(xiàng)目，根據(jù)年前的政策要求也會(huì)逐漸嘗試加大投資。
1.在資管新規(guī)及23號(hào)文之后，信托機(jī)構(gòu)已開(kāi)始回避高杠桿交易對(duì)手，基于疫情的影響，2020年選擇交易對(duì)手時(shí)將更加謹(jǐn)慎，并平衡考慮對(duì)財(cái)務(wù)杠桿低、發(fā)展穩(wěn)定的中小開(kāi)發(fā)商給予支持，扎實(shí)做好項(xiàng)目。
2.區(qū)位及抵押物：保障資金安全性，項(xiàng)目選擇回歸一二線，并綜合考慮標(biāo)的項(xiàng)目本身所在當(dāng)?shù)貭顩r以及集團(tuán)的情況、抵押資產(chǎn)的質(zhì)量，而不僅僅偏重抵押率。
3.期限：目前就融資項(xiàng)目本身的期限設(shè)置不希望太短。
4.交易架構(gòu)：壓縮產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，傾向于貸款融資，而非平層或優(yōu)先劣后投資架構(gòu)。
5.放款速度：借助于科技手段可解決前期現(xiàn)場(chǎng)盡調(diào)所需的準(zhǔn)備工作，了解項(xiàng)目基本面情況，但是受疫情全國(guó)交通管制無(wú)法出差的影響，暫時(shí)無(wú)法辦理抵押登記及現(xiàn)場(chǎng)手續(xù)辦理等事宜，大大降低了工作效率，項(xiàng)目推進(jìn)速度，放款速度等周轉(zhuǎn)效率大大降低。
（三）保險(xiǎn)——嚴(yán)選對(duì)手、可遇不可求
對(duì)地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)不會(huì)有太大變化，按照《關(guān)于有序開(kāi)展產(chǎn)品注冊(cè)工作配合做好疫情防控有關(guān)事項(xiàng)的通知》進(jìn)行疫情期間的工作安排。
1.本身行業(yè)投資的限制：非商業(yè)住宅類(lèi)項(xiàng)目，可投商業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車(chē)、長(zhǎng)租公寓、資產(chǎn)證券化等，但嚴(yán)格挑選交易對(duì)手；
2.保險(xiǎn)基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)計(jì)劃；不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)計(jì)劃（投資商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、棚改）；通過(guò)與信托合作，給非房企流貸；房企提供商業(yè)項(xiàng)目貸款和棚改貸款；
3.144號(hào)文——信保合作。
（四）外資——絕對(duì)信心、加大投資
1.外資機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為新冠肺炎疫情僅為短期影響，不會(huì)造成地產(chǎn)行業(yè)的根本性動(dòng)蕩，企圖低勢(shì)“抄底”；
2.加大拿地配資業(yè)務(wù)的操作，不僅僅只操作土地抵押業(yè)務(wù)（若涉及到前融需提供過(guò)渡性抵押物）；
3.根據(jù)不同項(xiàng)目，拿地配資成本在年化10%-15%左右，（成本根據(jù)境內(nèi)外付息不同），其中單個(gè)項(xiàng)目的放款金額在3-3.5億左右，另外對(duì)開(kāi)發(fā)商和城市準(zhǔn)入要求都給予放寬，比如三四線優(yōu)質(zhì)城市的項(xiàng)目都在其準(zhǔn)入范圍之內(nèi)。
（五）國(guó)企資金與地方金控平臺(tái)資金——蓄勢(shì)待發(fā)
1. 除了因疫情影響導(dǎo)致無(wú)法出差或無(wú)法操作外地項(xiàng)目外，存量和新增項(xiàng)目（當(dāng)?shù)仨?xiàng)目）均按部就班地開(kāi)展；
2.百?gòu)?qiáng)為主，前50強(qiáng)優(yōu)先；成本控制在15%以內(nèi)，具體一事一議；
3.優(yōu)選操作屬地項(xiàng)目以控制管理半徑。
（六）保理、融資租賃——重要融資渠道
1.百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商，前50強(qiáng)為先；白名單客戶管理；
2.成本15以內(nèi)，融資成本及規(guī)模具體一事一議；
3.應(yīng)付賬款融資——引入擔(dān)保公司融資模式（注意可能涉及到上游供應(yīng)商納入征信問(wèn)題）、買(mǎi)方保理、賣(mài)方有追索權(quán)保理
以我們財(cái)富團(tuán)隊(duì)合作的擔(dān)保機(jī)構(gòu)保理融資業(yè)務(wù)為例：比如擔(dān)保機(jī)構(gòu)在銀行的授信，地產(chǎn)企業(yè)向其上游一級(jí)供應(yīng)商開(kāi)具商票，上游一級(jí)供應(yīng)商將商票質(zhì)押給擔(dān)保公司，銀行收到資料后直接給上游一級(jí)供應(yīng)商的供應(yīng)商（即開(kāi)發(fā)商的二級(jí)供應(yīng)商）定向放款，但一級(jí)供應(yīng)商需納入征信并占據(jù)一級(jí)供應(yīng)商的授信額度。
（七）總包及供應(yīng)鏈訂單融資——不可小覷的力量
1.捆綁式合作，訂單融資（如板材企業(yè)前端提供低成本資金并匹配一定比例的板材業(yè)務(wù)）；
2.提供應(yīng)付賬款二次融資的合作條件，如接受商票支付或?yàn)殚_(kāi)發(fā)商進(jìn)行商票貼現(xiàn)。
（八）小貸及融資性擔(dān)保公司——重要補(bǔ)充及放款通道
1.前融資金的補(bǔ)充，重要的放款通道；
2.受凈資本比例限制及屬地管理（需在當(dāng)?shù)刈?cè)公司）。
（九）基金——有 “進(jìn)”有“退”的“雞肋”
1.進(jìn)：疫情后關(guān)注物業(yè)公司投資與上市以及地產(chǎn)不良資產(chǎn)投資機(jī)會(huì)；
2.退：積極快速退出高杠桿、開(kāi)發(fā)商操盤(pán)能力一般的項(xiàng)目，加速現(xiàn)金流回流；
3.面臨備案、募集、托管等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題——一些私募基金公司已放棄基金管理人或直接搭建合伙企業(yè)平臺(tái)來(lái)進(jìn)行投資。
（十）金交所、股交所——放款通道、夾縫求生
1.金交所：可選擇的金交所越來(lái)越少，并同樣面臨募集難度問(wèn)題；
2.股交所：一切等開(kāi)發(fā)商開(kāi)工，不可對(duì)接自然人投資人，底層涉房受到一定限制，“可轉(zhuǎn)債”放款；
3.北京金融資產(chǎn)交易所發(fā)行債權(quán)計(jì)劃——銀行間市場(chǎng)可購(gòu)買(mǎi)，但對(duì)發(fā)行主體要求相對(duì)較高。
（十一）AMC公司——回歸主業(yè)、治理亂象
1.四大AMC：2018年華融原董事長(zhǎng)賴小民事件后四大AMC即更加強(qiáng)調(diào)回歸主業(yè)，收縮對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資；
2.地方AMC：《關(guān)于加強(qiáng)地方資產(chǎn)管理公司監(jiān)督管理工作的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2019〕153號(hào)）——回歸本源，專注主業(yè)，規(guī)范通道業(yè)務(wù)，治理市場(chǎng)亂象；
3.目前仍存在包裝融資，但不良期限需在至少6個(gè)月以上，成本控制在13以內(nèi)。
（十二）發(fā)債及資產(chǎn)證券化——標(biāo)準(zhǔn)化及主流融資方式
1.發(fā)債：境外發(fā)債受資金用途限制；發(fā)債整體成本相對(duì)較低；
2.資產(chǎn)證券化
（1）基于前期限購(gòu)限貸限售按揭業(yè)務(wù)減少以及受底層資產(chǎn)網(wǎng)簽要求，購(gòu)房尾款類(lèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品也不再可能成為主流；
（2）主流的產(chǎn)品將是CMBS、供應(yīng)鏈以及長(zhǎng)租公寓（類(lèi)REITs產(chǎn)品因?yàn)槎愂諉?wèn)題的限制，體量很難做大）。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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