作者：桿姐

直到2021年業(yè)績(jī)報(bào)告發(fā)布，關(guān)于合生創(chuàng)展寧波杭州灣項(xiàng)目的停工風(fēng)波似乎還未過(guò)去。相關(guān)論壇里質(zhì)疑聲此起彼伏。

另一邊，合生創(chuàng)展似乎并不缺錢，2021年還曾準(zhǔn)備收購(gòu)恒大物業(yè)。雖然最終協(xié)議終止，但至少說(shuō)明合生創(chuàng)展是有底氣的。

01 銷售額分化中增長(zhǎng)，營(yíng)收下降

2021年合生創(chuàng)展的銷售還不錯(cuò)，銷售及預(yù)售合約出售的物業(yè)總額為430.0億元，同比2020年的358.34億元增長(zhǎng)了20%左右。

不過(guò)杠桿地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，合生創(chuàng)展的大本營(yíng)“粵港澳大灣區(qū)”部分城市似乎銷售頹勢(shì)明顯。比如廣州2021年銷售額賬面值108.33億元，2020年這一數(shù)字為128.43億元，同比下降約15.7%。銷售面積也從2020年的57.03萬(wàn)平米下降至40.82萬(wàn)平米，同比降幅約28.4%。合生創(chuàng)展說(shuō)這是因?yàn)槠趦?nèi)集中銷售現(xiàn)有樓盤而未推出新品所致。

惠州降得更狠。銷售面積從2020年的15.4萬(wàn)平米腰斬到5.3萬(wàn)平米，降幅約65.6%。銷售額也從2020年的16.6億元滑坡到5.55億元，大降66.6%。原因也是銷售現(xiàn)有樓盤而未推出新品。

北京、天津情況差不多，銷售面積同比降了24.4%左右為30.56萬(wàn)平米，但銷售額增長(zhǎng)很大，同比增幅約67.3%為219.1億元。主要是由新推出的金茂府、合生縵云以及合生me悅熱銷，且銷售單價(jià)溫和上升所致——大都是豪宅產(chǎn)品。

營(yíng)收合生創(chuàng)展和其他大部分房企一樣同比下降，為307.34港元，降幅約為10.6%；

投資物業(yè)公平值收益增長(zhǎng)驚人，為104.5億港元，同比增幅1268%。公告說(shuō)主要是該集團(tuán)其中3項(xiàng)可供出售的發(fā)展中物業(yè)轉(zhuǎn)撥至投資物業(yè)所產(chǎn)生的公平值收益，具體哪3項(xiàng)杠桿地產(chǎn)沒(méi)有找到。

此外合生創(chuàng)展的銷售及市場(chǎng)推廣費(fèi)、一般及行政費(fèi)用同比增幅也很明顯，分別達(dá)到49.7%、98%左右，數(shù)額為14.42港元、59.25港元。合生創(chuàng)展說(shuō)是因?yàn)殇N售推廣及售樓招商費(fèi)用增加、員工薪酬福利增加及對(duì)慈善機(jī)構(gòu)捐贈(zèng)增加，另外也包含對(duì)其中一間聯(lián)營(yíng)公司作出的減值撥備。

仔細(xì)看杠桿地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)確實(shí)有幾項(xiàng)支出增加明顯，比如物業(yè)管理業(yè)務(wù)成本，同比增加約66%；基建業(yè)務(wù)成本，同比增加約91.4%；雇員福利成本（包括董事酬金）同比增加27.7%為22.6億港元；聯(lián)營(yíng)公司減值撥備30.12億港元。

公告披露2021年該司共雇傭員工11775名，比2020年的11368名增加了407名。根據(jù)數(shù)據(jù)杠桿地產(chǎn)簡(jiǎn)單計(jì)算了下，2020年合生創(chuàng)展的人均薪資為15.6萬(wàn)港幣，2021年則上升到19.2萬(wàn)港幣。具體薪酬情況如何，歡迎合生創(chuàng)展的員工留言爆料。

02 毛利率、凈利率下降，短債占比顯著增多

以文初引發(fā)爭(zhēng)議的合生杭州灣國(guó)際新城為例，2009年合生創(chuàng)展拿的地，折合每平米土地成本約891.95元，遠(yuǎn)低于項(xiàng)目當(dāng)前的售價(jià)約11800元/平米。

資產(chǎn)負(fù)債方面，合生創(chuàng)展2021年的總資產(chǎn)和總負(fù)債分別為3462.34億港元、2332.05億港元，同比均上升了15%左右。負(fù)債總額的增長(zhǎng)主要是因?yàn)榻栀J增加。

從業(yè)績(jī)公告里杠桿地產(chǎn)看到，2021年合生創(chuàng)展的流動(dòng)負(fù)債中借貸確實(shí)增加了不少，為285.2億港元，同比增幅約59.7%。其中銀行及財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)借貸、商業(yè)抵押擔(dān)保證券均增幅明顯?？磥?lái)合生創(chuàng)展2021年也在努力借錢。

基于此，2021年合生創(chuàng)展的財(cái)務(wù)成本其實(shí)是增加的，如下圖期內(nèi)其總借貸成本為75.09億港元，同比增幅13.5%。但因?yàn)楦懔瞬糠殖杀举Y本化，所以其財(cái)務(wù)成本凈額同比下降。2021年合生創(chuàng)展的部分成本資本化額度為58.77億港元，比2020年的48.48億港元多了21.2%。

于2021年末借貸還款時(shí)間來(lái)看，合生創(chuàng)展的短債占比顯著增多，1年內(nèi)為309.07億港元，占比26%，1-2年為339.13億港元，占比29%，兩項(xiàng)占比達(dá)55%。

以三道紅線來(lái)衡量，合生創(chuàng)展為綠擋房企，其中凈負(fù)債率為70%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為63%，現(xiàn)金短債比1.05。

03 核數(shù)師辭任爭(zhēng)議

但關(guān)于辭任原因雙方的公開(kāi)表態(tài)很不一樣。

合生創(chuàng)展稱與普華永道未能就2021財(cái)政年度的審計(jì)費(fèi)用達(dá)成共識(shí)。普華永道則在其辭任函指出：在開(kāi)展2021財(cái)政年度審計(jì)過(guò)程中，要求合生創(chuàng)展管理層就相關(guān)事項(xiàng)提供進(jìn)一步資料，可是未就部分事項(xiàng)取得所需資料，因此暫時(shí)無(wú)法計(jì)劃并完成必要的審計(jì)程序。

主要包括：合生創(chuàng)展的若干股權(quán)投資、物業(yè)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)處理，及投資物業(yè)的估值，以及這些重大事項(xiàng)對(duì)合生創(chuàng)展的財(cái)務(wù)報(bào)表與相關(guān)披露的整體影響。

合生創(chuàng)展董事會(huì)則在公告中回應(yīng)，雙方就2021財(cái)政年度的審計(jì)費(fèi)用未能達(dá)成共識(shí)，所以普華永道要求就上述股權(quán)投資、物業(yè)項(xiàng)目及投資物業(yè)提供進(jìn)一步資料，來(lái)確定會(huì)計(jì)處理及估值。

這一來(lái)二去的，很有意思

綜上，從披露的數(shù)據(jù)里，合生創(chuàng)展的優(yōu)勢(shì)非常明顯，但頹勢(shì)也在顯現(xiàn)，不乏一些壓力，部分樓盤存在問(wèn)題，從公開(kāi)報(bào)道來(lái)看，不僅是杭州灣，其他地區(qū)也有。建議購(gòu)房者在下手之前多渠道充分了解。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“杠桿地產(chǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 杭州灣停工疑云背后：合生創(chuàng)展2021年過(guò)得如何？|地產(chǎn)年鑒⑨