丁祖昱評樓市 作者：編輯部CRIC租售
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年，作為“十四五”的開局之年，3月召開的兩會，租賃住房就已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞之一。8月13日，上海市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》提出重點發(fā)展租賃住房，堅持租購并舉的主要任務(wù)，要求切實增強租賃住房，特別是保障性租賃租房供應(yīng)的針對性和有效性。優(yōu)化從“一張床”、“一間房”到“一套房”的多層次租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
從此次發(fā)布的上?！笆奈濉币?guī)劃可以看出，“十四五”將迎來上海住房租賃行業(yè)的進一步發(fā)展，越來越多的企業(yè)將參與到行業(yè)中來，結(jié)合2021年至今的一系列政策紅利，相信未來全方位政策的實施力度和強度將得到保障，租賃住房市場也會在政策紅利下健康有序發(fā)展。
作為2017年至今租賃用地累計成交面積及幅數(shù)最多的城市，上海的租賃用房體系的建設(shè)和發(fā)展對全國都有借鑒意義。
“十四五”規(guī)劃持續(xù)構(gòu)建住房租賃體系
2021年8月13日，上海市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》的通知（下稱《規(guī)劃》）。
《規(guī)劃》提出，“十三五”時期，本市住房發(fā)展取得了一些成效，但住房發(fā)展中不平衡、不充分問題還一定程度存在。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾有待進一步緩解，住房租賃體系構(gòu)建需要進一步加快；不同人群居住需求有待進一步有效滿足；惠及民生的住房政策仍需進一步完善，住房保障政策供給還需更加精準，保障性住房供后管理機制需進一步優(yōu)化；住房發(fā)展推進機制仍需健全，住房發(fā)展領(lǐng)域的法治化建設(shè)任務(wù)還比較重，相關(guān)政策實施的聯(lián)動協(xié)調(diào)力度有待加強。
“十四五”期間，發(fā)展形勢出現(xiàn)了五大變化，對此，提出幾大主要任務(wù)：
一、“重點”發(fā)展租賃住房，堅持租購并舉
切實增強租賃住房，特別是保障性租賃房供應(yīng)的針對性和有效性。優(yōu)化從“一張床”、“一間房”到“一套房”的多層次租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
“十四五”時期，形成供應(yīng)租賃住房超過42萬套（間、宿舍床位），占住房供應(yīng)總套數(shù)的40%。其中，租賃房22萬套（間），宿舍床位20萬張。繼續(xù)規(guī)范代理經(jīng)租住房30萬套（間）。
二、“平穩(wěn)”發(fā)展商品住房，落實長效機制
深化落實因城施策、一城一策要求，以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期為目標，健全住房供應(yīng)體系，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，堅決防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。
“十四五”時期，新增供應(yīng)各類住宅用地面積4000公頃，新增供應(yīng)商品住房4000萬平方米、約40萬套。
三、“協(xié)調(diào)”發(fā)展保障性住房，健全住房保障體系
完善以保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房為重點的住房保障體系，在做好本市中低收入住房困難家庭保障的基礎(chǔ)上，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
“十四五”時期，新增供應(yīng)保障性產(chǎn)權(quán)住房約23萬套。
四、“更新”發(fā)展存量住房，改善居住條件
增存并重，留改拆并舉，妥善保護好歷史文化風(fēng)貌區(qū)和里弄街訪，讓群眾在居住方面更有獲得感、幸福感、安全感。
從以上主要任務(wù)中，可以看到在本次的住房“十四五”規(guī)劃的重點任務(wù)中，持續(xù)構(gòu)建住房租賃體系被放在了重要任務(wù)的首位。相比于“十三五”規(guī)劃，住房“十四五”規(guī)劃將加大租賃住房的供給。
不僅僅是上海，進入2021年以來，僅僅只是上半年，我國就已經(jīng)累計出臺租賃相關(guān)政策110條，其中市場監(jiān)管類占比最高，達36%。政策從出臺逐漸走向落實，租賃市場逐漸完善。
上海租賃用地成交面積及幅數(shù)全國首位
上海住房租賃市場的發(fā)展一直處于全國住房租賃市場的發(fā)展的前列。據(jù)克而瑞租售事業(yè)部監(jiān)測2017年7月至2021年7月全國重點8城租賃用地成交量累計值已達329幅，總建面約1685.10萬平方米，其中上海、杭州、南京3城租賃地塊成交量排名前3，共計248塊，占比75.38%。
2017年7月至2021年7月重點8城租賃用地累計成交面積及幅數(shù)
數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售
單月來看，2021年7月，重點22城結(jié)束首批集中供地，本月寧波、青島、合肥三城共成交租賃土地5幅，以競配建方式為主，集中在代管縣級市和縣城區(qū)域，總建筑面積累計約7.33萬方。
從數(shù)據(jù)可以看出，上海租賃用地?zé)o論是累計成交面積還是成交幅數(shù)都排全國首位，并遙遙領(lǐng)先于第二、第三位的杭州和南京。
2021年上海純租賃用地項目預(yù)計入市近15個，目前已有2家開業(yè)，同時，多個自持租賃項目也已投入運營。
上海純租賃用地項目入市情況
數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售
上海純自持用地住房租賃項目入市情況
數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售
這些入市的純租賃用地/自持租賃項目，基本都屬于租賃社區(qū)。項目體量上相比較“長租公寓”項目更大，產(chǎn)品更宜居，租客的整體感受也相對更好。
以某品牌公寓社區(qū)東部經(jīng)開區(qū)店為例，項目定位為大型租賃社區(qū)，公區(qū)具備閱讀區(qū)、健身瑜伽區(qū)、烘培區(qū)、娛樂區(qū)、功能復(fù)合，寬敞明亮，整體風(fēng)格年輕化、活力化；戶型面積為35-60㎡，相比較一般的長租公寓項目，室內(nèi)空間更大；文化交流方面，與泗涇黨組織合作，搭建黨組織培訓(xùn)空間，平時可作為讀書會、見面會以及會客區(qū)、休息區(qū)；運動休閑方面，擁有室外跑道和籃球場，以及室內(nèi)健身房；商業(yè)娛樂方面，擁有輕食堂、華萊士、京東便利店等餐飲、商超，滿足常生活需求；這個項目為漕河涇、徐家匯及虹橋商圈及轄區(qū)人士提供了優(yōu)質(zhì)的住宿條件。
從此次上?！兑?guī)劃》“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃住房供應(yīng)體系來看，隨著更多的住房租賃項目入市，上海住房租賃市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)將更加多元化，也將更好的滿足更多市民的租房需求。
我們認為，“十四五”將迎來上海住房租賃行業(yè)的進一步發(fā)展，越來越多的企業(yè)將參與到行業(yè)中來，特別要指出的是宿舍床位20萬張預(yù)示著藍領(lǐng)賽道，即“企業(yè)員工住宿”市場將迎來發(fā)展的高峰期。
一方面推動企業(yè)員工住宿的快速發(fā)展可以更好地促進上海城市能級提升、產(chǎn)業(yè)升級，另一方面是實實在地落實國務(wù)院總理李克強今年3月5日十三屆全國人大四次會議報告時提出的“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難“的目標，真正地滿足上海城市基層奮斗者對美好生活的需求和向往。
2021年成租賃用地入市大年
2021年2月，土地“兩集中”政策橫空出臺，要求22個重點城市集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，要求重點城市單列租賃住房用地，占比一般不低于10%。
在克而瑞租售長期關(guān)注的核心八城中，相較于2020年，多數(shù)城市租賃住宅用地占比大幅提升。尤其是成都、武漢、廣州等城市2020年租賃住房用地占比均在1%以下，遠低于北上深三城，推進相對緩慢；2021年，三城租賃住房用地占商品房用地比例分別為11.1%、14%和10.9%。
從首批租賃用地成交情況來看，杭州競自持用地高達41宗，占比超七成，其中已成交涉租賃用地成交宗數(shù)達50宗，占成交地塊88%；成交建面111.09萬平方米，高居22城榜首，租賃用地占比已達14.67%。成都已成交涉租賃用地也達到了35宗，租賃用地面積達到81.27萬平方米，占比達17.33%；合肥這一比例更高，租賃用地面積占已成交地塊面積達到18.69%。此外，廈門成交土地共5宗，所有地塊均需部分自持。
表：22城市首批租賃用地已成交情況
數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售
可以發(fā)現(xiàn)，“租賃住房用地不小于10%”的新規(guī)，正在引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)。從租賃用地供應(yīng)類別的角度而言，主要分保障性和市場化租賃用地兩大類。由于自持地塊增加，房企將面臨租賃住房運營難、以及如何突圍并盈利兩大難題。
企業(yè)自持用地更多解決方案待解鎖，比如通過整租、合租和自建團隊等模式運營自持物業(yè)，提升物業(yè)價值，以實現(xiàn)資產(chǎn)增值，同時，發(fā)行ABS、類REITs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，拓展融資渠道，降低融資成本等。
目前來看，在較為寬松的政策加持下，租賃市場發(fā)展已進入“快車道”，入局租賃業(yè)務(wù)的房企也正紛紛加大業(yè)務(wù)布局力度。
截止2021年7月31日，萬科泊寓進駐城市達33個，全國門店數(shù)量維持在369家，仍居于集中式公寓開發(fā)商首位；集中式公寓運營商方面，魔方集團布局門店306家，主要進駐城市項目數(shù)達22個，上海、廣州布局項目最多，杭州、深圳、南京緊隨其后，三四線城市也有布局；而分散式公寓運營商自如，截止2021年7月31日已進駐城市達10個，掛牌約3.99萬間。
整體看來，增速雖然環(huán)比有所放緩，整體仍呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢。
發(fā)展租賃市場，堅持“租購并舉”是上海住房“十四五”規(guī)劃的重點任務(wù)之一。作為租賃用地累計成交面積及幅數(shù)最多的城市，上海的租賃用房體系的建設(shè)和發(fā)展走在全國前列，隨著更多的住房租賃項目入市，上海也將逐步實現(xiàn)“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃住房供應(yīng)體系。
全國來看，從“十三五”到“十四五”，中央多次定調(diào)住房租賃市場，也逐步從供應(yīng)端、行業(yè)監(jiān)管、優(yōu)惠政策等方面推動住房租賃市場健康有序的發(fā)展。隨著住房租賃規(guī)劃的逐步落實，政策的利好也會逐漸體現(xiàn)出“出實招、見實效”。這一切將加快住房租賃市場的規(guī)范和發(fā)展，住房租賃市場有望迎來長效發(fā)展。
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