作者| 小債看市

來源| 小債看市（ID：little-bond）

面對(duì)40億債券回售，融創(chuàng)無力支付。

3月23日上午，從債權(quán)人處獲悉，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“融創(chuàng)集團(tuán)”）對(duì)發(fā)行的“20融創(chuàng)01”公司債券提出了初步展期方案。

具體來看，“20融創(chuàng)01”將展期24個(gè)月，每季度償還本金，融創(chuàng)計(jì)劃將鄭州一個(gè)價(jià)值30億元的項(xiàng)目抵押給債券持有人，且孫宏斌將為這筆債券提供無限連帶責(zé)任擔(dān)保。

2022年7月1日先償還本金5%，10月1日償還本金10%；2023年1月償還本金10%，4月償還10%，7月償還15%，10月償還15%；2024年1月份償還15%，4月份償還20%

據(jù)公開資料，“20融創(chuàng)01”發(fā)行于2020年4月1日，當(dāng)前余額40億元，票面利率4.78%，期限為4年期，今年4月1日面臨回售。

《小債看市》注意到，此前“20融創(chuàng)01”絕大多數(shù)持有人選擇行使回售選擇權(quán)，融創(chuàng)集團(tuán)面臨較大集中兌付壓力。

據(jù)悉，目前大部分債權(quán)人表示不接受上述展期方案，已經(jīng)開始擠兌，不過這也只是初步方案，并非最終確定方案。

受以上消息影響，“20融創(chuàng)01”交易出現(xiàn)異常波動(dòng)，盤中二次臨停，截至3月23日收盤報(bào)36.83元，跌幅41.54%。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前融創(chuàng)集團(tuán)存續(xù)債券9只，存續(xù)規(guī)模167.49億元，其中一年內(nèi)到期規(guī)模有18.75億元，還有兩只合計(jì)33.94億債券在今年面臨回售。

存續(xù)債券到期分布

除此之外，融創(chuàng)還有數(shù)十億債券將在今年年底前到期或回售，發(fā)債主體為上海驤遠(yuǎn)投資和融創(chuàng)新南房地產(chǎn)。

今年以來，國際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)、標(biāo)普和穆迪先后將融創(chuàng)中國（01918.HK）的企業(yè)家族評(píng)級(jí)和相關(guān)債項(xiàng)評(píng)級(jí)下調(diào)，評(píng)級(jí)展望“負(fù)面”，其信用資質(zhì)持續(xù)惡化，再融資風(fēng)險(xiǎn)增加。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前融創(chuàng)中國存續(xù)美元債12只，存續(xù)規(guī)模77.04億美元，其中有兩只合計(jì)12億美元債分別將于今年6月和8月到期。

3月21日晚，融創(chuàng)中國公告稱，由于審計(jì)程序無法按期完成，預(yù)期無法于2022年3月31日前刊發(fā)2021年經(jīng)審核年度業(yè)績。

此外，融創(chuàng)中國預(yù)期2021年度公司擁有人應(yīng)占溢利較去年下降約85%，核心凈利潤下降約50%。

在宣布延遲刊發(fā)2021年報(bào)后，融創(chuàng)中國的融資渠道將進(jìn)一步承壓。

盡管在2021年11月和2022年1月，融創(chuàng)中國通過股權(quán)配售分別募集了91億和38億元，同時(shí)處置資產(chǎn)以改善短期流動(dòng)性，但其現(xiàn)金短債比約為1.1倍，不足以緩沖商業(yè)環(huán)境的動(dòng)蕩。

據(jù)官網(wǎng)介紹，融創(chuàng)中國成立于2003年，以地產(chǎn)核心為主業(yè)，圍繞“地產(chǎn)+”全面布局，下設(shè)地產(chǎn)、服務(wù)、文旅、文化、會(huì)議會(huì)展、醫(yī)療康養(yǎng)等六大戰(zhàn)略板塊。

融創(chuàng)中國是融創(chuàng)集團(tuán)的控股股東，融創(chuàng)集團(tuán)是其在境內(nèi)最主要的投融資主體。

融創(chuàng)中國官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，孫宏斌通過海外信托層層持股，控制融創(chuàng)中國43.69%的股權(quán)，為公司實(shí)際控制人。

2021年，融創(chuàng)中國累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額5973.6億元，雖同比增長4%，但仍未完成6400億的年度目標(biāo)。

其實(shí)，自去年下半年以來，融創(chuàng)中國合同銷售額下滑明顯，銷售降速疊加預(yù)售資金監(jiān)管，其銷售回款和流動(dòng)性承壓。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年融創(chuàng)中國以5677.2億操盤金額和3972.5萬平方米操盤面積，位居行業(yè)老三地位，由于恒大爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，其排名提升一位。

克而瑞房企排行榜

2022年前兩個(gè)月，融創(chuàng)中國實(shí)現(xiàn)合約銷售502.8億元，同比下降26.5%。

在業(yè)績方面，2021年上半年融創(chuàng)中國實(shí)現(xiàn)營收958.2億元，同比增長23.9%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤119.89億元，同比增長9.4%，業(yè)績?cè)鏊傧禄黠@。

同時(shí)，和大多數(shù)房企一樣，融創(chuàng)中國的銷售毛利率也持續(xù)下滑。

2021年上半年，融創(chuàng)中國的銷售毛利率為20.85%，自2019年以來該指標(biāo)就持續(xù)下滑，主要與其2017年土地溢價(jià)有關(guān)。

銷售毛利率

截至2021年6月末，融創(chuàng)中國總資產(chǎn)為12054.53億元，總負(fù)債9971.22億元，凈資產(chǎn)2083.31億元，資產(chǎn)負(fù)債率82.72%。

從房企融資新規(guī)“三道紅線”來看，融創(chuàng)中國剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率為76％，凈負(fù)債率86.6%，現(xiàn)金短債比為1.11，踩中一道紅線仍歸屬“黃檔”。

不過，摩根大通認(rèn)為融創(chuàng)中國實(shí)際凈負(fù)債率為138%，遠(yuǎn)高于目前財(cái)務(wù)報(bào)告顯示的數(shù)據(jù)。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)中國主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總負(fù)債的76%。

截至同報(bào)告期，融創(chuàng)中國流動(dòng)負(fù)債有7549.61億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有909.62億元。

相較于短債規(guī)模，融創(chuàng)中國的流動(dòng)性尚可，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有1010.99億元，雖可以覆蓋短債，但大部分現(xiàn)金位于在項(xiàng)目層面，無法隨時(shí)用于償還母公司的債務(wù)。

另外，值得注意的是2020年融創(chuàng)中國的短期借款規(guī)模大降，但應(yīng)付款項(xiàng)及應(yīng)付票據(jù)卻飆升，總流動(dòng)負(fù)債不降反升。

在負(fù)債方面，融創(chuàng)中國還有2421.61億元非流動(dòng)負(fù)債，主要為長期借款，其長期有息負(fù)債合計(jì)2125.68億元。

整體來看，融創(chuàng)中國的剛性債務(wù)超3000億元，主要以長期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為30%。

其中，融創(chuàng)中國有息負(fù)債中約25%來自非銀金融機(jī)構(gòu)，這部分債務(wù)不太容易展期。

此外，融創(chuàng)中國還有相當(dāng)數(shù)額的商業(yè)票據(jù)需要在2022年第一季度兌付，這進(jìn)一步拖累了其流動(dòng)性。

有息負(fù)債高企，過去三年融創(chuàng)中國的利息支出分別為146億元、260億元和152億元，對(duì)公司利潤形成嚴(yán)重侵蝕。

值得注意的是，融創(chuàng)中國少數(shù)股東權(quán)益大幅增長，但少數(shù)股東權(quán)益和損益的占比相差較大，存在一定“明股實(shí)債”嫌疑，部分表內(nèi)債務(wù)被挪至表外。

在融資渠道方面，雖然身為上市公司，但融創(chuàng)中國的渠道并不算多元，其主要通過借貸、股權(quán)、債權(quán)以及信托方式融資。

近兩年，房企融資環(huán)境明顯收緊，融創(chuàng)中國2020年籌資性現(xiàn)金流凈額驚現(xiàn)353.78億凈流出，在外部融資方面其已入不敷出。

籌資性現(xiàn)金流凈額

2021年下半年，融創(chuàng)中國開始陸續(xù)出售部分住宅和文旅項(xiàng)目，但其資產(chǎn)處置計(jì)劃仍需時(shí)間、存在執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)，且相對(duì)于2022年的債務(wù)到期規(guī)模而言數(shù)額較小。

甚至在流動(dòng)性危機(jī)蔓延下，孫宏斌自掏4.5億美元，以無息借款形式注入融創(chuàng)集團(tuán)，可對(duì)融創(chuàng)的體量而言，這不過是杯水車薪。

總得來看，融創(chuàng)中國銷售疲軟、盈利能力持續(xù)下滑；債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，存在一定“明股實(shí)債”嫌疑，部分表內(nèi)債務(wù)被挪至表外；融資環(huán)境惡化，流動(dòng)資金緊張。

在2021年中期業(yè)績交流會(huì)上，孫宏斌曾放下豪言壯語：“除了我們以外，都有可能爆雷”。

一語成讖，如今融創(chuàng)也走到了債務(wù)展期的地步。

但在2021年上半年，融創(chuàng)還在大舉收購?fù)恋?，并引起了央行和國土資源部的關(guān)注，國內(nèi)監(jiān)管機(jī)構(gòu)啟動(dòng)了對(duì)其土地購買的排查。

2021年下半年，恒大等頭部房企先后爆發(fā)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)積聚多年的杠桿風(fēng)險(xiǎn)開始暴露，融創(chuàng)背后的風(fēng)險(xiǎn)也在暗流涌動(dòng)。

2021年9月，融創(chuàng)紹興公司發(fā)出一封求助信，揭開融創(chuàng)資金鏈緊張的一角。

信中稱，因限購限售、房貸額度收緊等調(diào)控政策，融創(chuàng)中國在浙江紹興的項(xiàng)目銷售慘淡，網(wǎng)簽進(jìn)度和按揭回款受限，公司懇請(qǐng)紹興市政府給予政策上的專項(xiàng)支持。

值得注意的是，信中不僅透露融創(chuàng)紹興公司面臨巨大壓力，融創(chuàng)集團(tuán)的流動(dòng)性也碰到了很大的障礙和困難，難以持續(xù)撥款支持地方項(xiàng)目。

銷售疲軟、面對(duì)資金監(jiān)管，融創(chuàng)的資金鏈問題愈演愈烈，隨后國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)開始將其評(píng)級(jí)展望下調(diào)，公司面臨境外融資環(huán)境進(jìn)一步緊張。

在此期間，融創(chuàng)盡管一直在積極處置資產(chǎn)、貝殼股票等方式自救，但債務(wù)到期的速度終究還是快人一步，尤其是回售發(fā)生擠兌，融創(chuàng)發(fā)生債務(wù)展期不可避免。（作者微信：littlebond1）

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原標(biāo)題： “龍頭房企”40億回售展期，年內(nèi)還有百億債務(wù)將到期