西政資本 作者：西政資本
來(lái)源：西政資本（ID:xizheng_ziben)
筆者按：
好多同行催我們對(duì)“兩會(huì)”《政府工作報(bào)告》中對(duì)房地產(chǎn)的論述部分進(jìn)行解讀，就地產(chǎn)從業(yè)人士的角度而言，今年“兩會(huì)”對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào)沒(méi)有預(yù)期中的理想，但幸好銀保監(jiān)會(huì)在“兩會(huì)”期間釋放了積極的信號(hào)。
先看一下《政府工作報(bào)告》中的原文：“繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。
市場(chǎng)方面認(rèn)為，盡管部分城市已出現(xiàn)回暖的跡象，比如北京、上海、廣州、南京近期的成交量已明顯上升，政策方面鄭州限購(gòu)限貸松綁、廣州花都區(qū)限購(gòu)松綁等做出了表率，但樓市整體的信心回歸仍舊不太明顯，另外房地產(chǎn)行業(yè)的整體復(fù)蘇也還需要更多樓市銷(xiāo)售端政策的刺激。
我們注意到，鄭州發(fā)布救市政策后，除了一個(gè)中高端核心區(qū)域項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后較為火爆外，剛需和改善型市場(chǎng)的總體表現(xiàn)到目前為止仍舊不太理想。從最近仍有百?gòu)?qiáng)房企相繼爆雷，且爆雷房企仍在大面積地尋求債券和非標(biāo)融資展期的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，大部分房企的命運(yùn)都將取決于接下來(lái)的樓市政策松綁力度，如果力度不夠，樓市還是很難整體企穩(wěn)回暖，土拍市場(chǎng)仍將較難恢復(fù)，房企融資的回暖也將需要更長(zhǎng)的時(shí)間。
以下重點(diǎn)談?wù)勎覀兊囊恍┛捶ǎ?/p>
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的關(guān)鍵
2022年3月4日，銀保監(jiān)會(huì)、央行發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)新市民金融服務(wù)工作的通知》（銀保監(jiān)發(fā)〔2022〕4號(hào)），《通知》中提到“新市民主要是指因本人創(chuàng)業(yè)就業(yè)、子女上學(xué)、投靠子女等原因來(lái)到城鎮(zhèn)常住，未獲得當(dāng)?shù)貞?hù)籍或獲得當(dāng)?shù)貞?hù)籍不滿(mǎn)三年的各類(lèi)群體，包括但不限于進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大中專(zhuān)畢業(yè)生等，目前約有三億人?！瓭M(mǎn)足新市民合理購(gòu)房信貸需求。支持商業(yè)銀行認(rèn)真貫徹國(guó)家有關(guān)政策，緊緊圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，因城施策執(zhí)行好差別化住房信貸政策，合理確定符合購(gòu)房條件新市民首套住房按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn)，提升借款和還款便利度。鼓勵(lì)商業(yè)銀行充分運(yùn)用信息技術(shù)手段，多維度科學(xué)審慎評(píng)估新市民信用水平，對(duì)符合購(gòu)房政策要求且具備購(gòu)房能力、收入相對(duì)穩(wěn)定的新市民，合理滿(mǎn)足其購(gòu)房信貸需求”。
就房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨的困境而言，今年“兩會(huì)”《政府工作報(bào)告》對(duì)房地產(chǎn)的論述偏中性了一些。市場(chǎng)方面認(rèn)為，在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的基調(diào)下，“因城施策”并不意味著全面放松，更不意味著可以快速改變樓市預(yù)期。鄭州市2022年3月1日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》雖然率先放松了限購(gòu)限貸政策，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成核心支撐的重點(diǎn)城市（尤其是一二線(xiàn)城市）在樓市政策上卻很難達(dá)到鄭州的寬松幅度，不然肯定會(huì)與“房住不炒”的基調(diào)相背離。
很多堅(jiān)守在房企的朋友反饋說(shuō)，如果銷(xiāo)售端的情況繼續(xù)惡化，他們所在的企業(yè)也不知道還能撐多久，尤其是去年的年終獎(jiǎng)或者最近幾個(gè)月的工資都一直發(fā)不出來(lái)的開(kāi)發(fā)商。這次的《政府工作報(bào)告》中提到了“支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求”，我們認(rèn)為，在當(dāng)前樓市政策改善的基礎(chǔ)上，政策端只有大力支持新市民的購(gòu)房和信貸需求（包括限購(gòu)限貸的松綁）以及居民改善性購(gòu)房的信貸需求，樓市的預(yù)期才能根本性地扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)也才能更快地回暖。具體來(lái)說(shuō)，上述措施除了擴(kuò)大新市民及改善性住房需求外，最主要的就是住房信貸的放松，包括降低限購(gòu)和限售的要求、放松認(rèn)房/認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)第一和第二套房首付比例、下調(diào)第一和第二套房按揭利率等，當(dāng)然執(zhí)行方面還是依賴(lài)于每個(gè)城市“因城施策”的具體尺度。
市場(chǎng)方面認(rèn)為，樓市整體進(jìn)入拐點(diǎn)的關(guān)鍵就是新市民住房及改善性住房需求得以擴(kuò)大且購(gòu)房信貸得以充分支持，只有解決這個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，三穩(wěn)目標(biāo)才能實(shí)現(xiàn)，樓市也才能更快企穩(wěn)回暖。當(dāng)然，就內(nèi)心的真實(shí)想法而言，我們也確實(shí)很迫切地希望各個(gè)城市能盡快就新市民購(gòu)房及改善性購(gòu)房需求以及信貸政策方面釋放利好，畢竟目前房地產(chǎn)行業(yè)全鏈條都在承受著巨大的壓力。
二、樓市的止跌回暖是房企融資轉(zhuǎn)暖的前提條件
2022年開(kāi)年至今，房企的債券融資和銀行融資都有明顯的松動(dòng)，監(jiān)管層一直鼓勵(lì)信貸的松動(dòng)，不過(guò)主要利好的仍舊僅為國(guó)央企以及小部分優(yōu)質(zhì)的頭部民營(yíng)房企。截止當(dāng)前，銀行、信托、私募、國(guó)央企金控、外資機(jī)構(gòu)等對(duì)普通民營(yíng)房企的融資業(yè)務(wù)仍舊非常謹(jǐn)慎，對(duì)爆雷房企或者現(xiàn)金流緊張的房企也基本都是拒之千里的心態(tài)。鑒于大部分頭部信托機(jī)構(gòu)和頭部私募機(jī)構(gòu)都在焦頭爛額地處理爆雷房企的項(xiàng)目，我們認(rèn)為，盡管監(jiān)管層對(duì)信貸政策已有所放松，但房企融資環(huán)境的根本性改善（或者房企普遍性的融資好轉(zhuǎn)）最終還得取決于樓市預(yù)期的扭轉(zhuǎn)，而樓市預(yù)期扭轉(zhuǎn)的關(guān)鍵性因素就是地方政府對(duì)新市民購(gòu)房及改善性購(gòu)房需求的政策松綁，尤其是對(duì)首套和第二套購(gòu)房信貸同時(shí)給予充分支持。
地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)目前的處境不太樂(lè)觀，尤其是我們這種以非標(biāo)投資為主的機(jī)構(gòu)。以我們自身的情況為例，從去年底開(kāi)始，我們將業(yè)務(wù)側(cè)重點(diǎn)調(diào)整到了國(guó)央企類(lèi)開(kāi)發(fā)商、地方龍頭民營(yíng)房企以及城投平臺(tái)的方向，目前的情況是國(guó)央企類(lèi)開(kāi)發(fā)商的融資成本很難談下來(lái)，我們的收益要求基本要到年化9%-10%左右，但在國(guó)央企享受債券融資和銀行融資放松政策利好的情況下，對(duì)我們非標(biāo)的成本接受度只在年化6%-8%左右；民營(yíng)房企的業(yè)務(wù)方面，因樓市尚未轉(zhuǎn)暖，大部分民營(yíng)房企都在自保或被動(dòng)收縮，拿地能力和拿地需求都非常有限，這種需求端的減弱也已導(dǎo)致我們機(jī)構(gòu)端面臨大面積的資產(chǎn)荒問(wèn)題。至于存在流動(dòng)性問(wèn)題的房企，目前大家都還是保持不碰或者觀望的心態(tài)（除非是樓市出現(xiàn)大幅反彈），甚至AMC在市面存在那么多爆雷房企項(xiàng)目的情況下也仍舊面臨找不到優(yōu)質(zhì)可投項(xiàng)目的問(wèn)題。事實(shí)上，就目前的形勢(shì)而言，只有樓市的銷(xiāo)售先行企穩(wěn)，房企才會(huì)有動(dòng)力新開(kāi)工和拿地，融資方面也才能正常恢復(fù)（爆雷房企除外），這樣土拍市場(chǎng)也才能正?；\(yùn)轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也自然能企穩(wěn)回升。
三、樓市轉(zhuǎn)暖是房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的基礎(chǔ)
截止2022年3月份，房企的流動(dòng)性依然普遍緊張，爆雷的房企數(shù)量依舊在擴(kuò)大，百?gòu)?qiáng)中的民營(yíng)房企在美元債、非標(biāo)融資方面的違約依舊持續(xù)不斷，房企的大規(guī)模裁員或躺平的現(xiàn)象也源源不斷。今年“兩會(huì)”的《政府工作報(bào)告》中提到“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，我們認(rèn)為，要實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，根據(jù)《政府工作報(bào)告》中提到的“支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求”，如果樓市銷(xiāo)售端的政策在因城施策的基礎(chǔ)上能夠就限購(gòu)限貸的松綁以及購(gòu)房信貸的放松實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)地落實(shí)，市場(chǎng)相關(guān)方的信心將更快地修復(fù)，后續(xù)的房企融資也能快速轉(zhuǎn)暖。
從市場(chǎng)的動(dòng)向來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企2月僅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額4015.8億元，同比出現(xiàn)了腰斬，甚至相比2021年的月均水平降低了56.5%，創(chuàng)近幾年單月新低。截止當(dāng)前，大多數(shù)房企現(xiàn)金流壓力尚未減輕，新開(kāi)工也隨之停滯，更無(wú)力參與土拍?！皟蓵?huì)”的《政府工作報(bào)告》中提出 2022年GDP目標(biāo)增速為5.5%，這個(gè)目標(biāo)值已經(jīng)達(dá)到了市場(chǎng)預(yù)期的上限。市場(chǎng)方面認(rèn)為，為了避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)產(chǎn)生較大拖累，當(dāng)前樓市的企穩(wěn)勢(shì)在必行，因此樓市銷(xiāo)售端的寬松政策按道理也需要快速出臺(tái)。
我們認(rèn)為，今年要實(shí)現(xiàn)“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的目標(biāo)，讓樓市盡快企穩(wěn)回暖是關(guān)鍵中的關(guān)鍵。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于“不良循環(huán)”的狀態(tài)，如果信貸和限購(gòu)限貸的松綁力度仍舊無(wú)法到位，房企銷(xiāo)售下行和預(yù)售資金嚴(yán)控會(huì)繼續(xù)引起現(xiàn)金流壓力的加大，樓市看空情緒增加則會(huì)進(jìn)一步促使各類(lèi)投資機(jī)構(gòu)停貸和收貸，隨之房企的供應(yīng)商和尚未到期債務(wù)的債權(quán)人會(huì)要求提前還款并可能引發(fā)擠兌，再接下去就是房企的負(fù)面新聞爆發(fā)、銷(xiāo)售方面繼續(xù)斷崖式下滑，進(jìn)入惡性循環(huán)后最終引起交叉違約、房企躺平或破產(chǎn)等情況。因此，就像前面所提到的，只有樓市的銷(xiāo)售先行企穩(wěn)，房企才會(huì)有動(dòng)力新開(kāi)工和拿地，土拍市場(chǎng)才能正常化運(yùn)轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也才能企穩(wěn)回升。
2022年3月2日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示“去年房?jī)r(jià)下降，房地產(chǎn)的泡沫化、貨幣化的問(wèn)題發(fā)生了根本性的扭轉(zhuǎn)”。有不少同行認(rèn)為，房地產(chǎn)及其上下游產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)達(dá)到了25%左右，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)需要地產(chǎn)穩(wěn)，按國(guó)家目前面對(duì)的復(fù)雜內(nèi)外形勢(shì)以及今年《政府工作報(bào)告》所提及的目標(biāo)，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)可能需要發(fā)揮更大的穩(wěn)經(jīng)濟(jì)和穩(wěn)增長(zhǎng)的作用，也即利好政策的釋放及樓市的回暖可能會(huì)比預(yù)期的時(shí)間快上不少。盡管我們對(duì)上述觀點(diǎn)持保守意見(jiàn)（畢竟“房住不炒”是大基調(diào)），但就我們目前面臨的國(guó)央企客戶(hù)的融資成本很難談下來(lái)、民營(yíng)房企無(wú)心無(wú)力拿地導(dǎo)致融資業(yè)務(wù)需求有限的困境而言，我們還是迫切地希望樓市趕快轉(zhuǎn)暖，不然我們這類(lèi)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)也會(huì)很快團(tuán)滅。
總的來(lái)說(shuō)，大部分房企的命運(yùn)都取決于接下來(lái)的樓市政策松綁力度。
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原標(biāo)題： “兩會(huì)”對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào)
