西政資本 作者：西政資本
來源：西政資本（ID:xizheng_ziben)
筆者按：
好多同行催我們對“兩會”《政府工作報告》中對房地產(chǎn)的論述部分進行解讀，就地產(chǎn)從業(yè)人士的角度而言，今年“兩會”對房地產(chǎn)的定調(diào)沒有預(yù)期中的理想，但幸好銀保監(jiān)會在“兩會”期間釋放了積極的信號。
先看一下《政府工作報告》中的原文：“繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。
市場方面認為，盡管部分城市已出現(xiàn)回暖的跡象，比如北京、上海、廣州、南京近期的成交量已明顯上升，政策方面鄭州限購限貸松綁、廣州花都區(qū)限購松綁等做出了表率，但樓市整體的信心回歸仍舊不太明顯，另外房地產(chǎn)行業(yè)的整體復(fù)蘇也還需要更多樓市銷售端政策的刺激。
我們注意到，鄭州發(fā)布救市政策后，除了一個中高端核心區(qū)域項目開盤后較為火爆外，剛需和改善型市場的總體表現(xiàn)到目前為止仍舊不太理想。從最近仍有百強房企相繼爆雷，且爆雷房企仍在大面積地尋求債券和非標融資展期的現(xiàn)實情況來看，大部分房企的命運都將取決于接下來的樓市政策松綁力度，如果力度不夠，樓市還是很難整體企穩(wěn)回暖，土拍市場仍將較難恢復(fù)，房企融資的回暖也將需要更長的時間。
以下重點談?wù)勎覀兊囊恍┛捶ǎ?/p>
一、房地產(chǎn)市場回暖的關(guān)鍵
2022年3月4日，銀保監(jiān)會、央行發(fā)布《關(guān)于加強新市民金融服務(wù)工作的通知》（銀保監(jiān)發(fā)〔2022〕4號），《通知》中提到“新市民主要是指因本人創(chuàng)業(yè)就業(yè)、子女上學(xué)、投靠子女等原因來到城鎮(zhèn)常住，未獲得當?shù)貞艏颢@得當?shù)貞艏粷M三年的各類群體，包括但不限于進城務(wù)工人員、新就業(yè)大中專畢業(yè)生等，目前約有三億人?！瓭M足新市民合理購房信貸需求。支持商業(yè)銀行認真貫徹國家有關(guān)政策，緊緊圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標，因城施策執(zhí)行好差別化住房信貸政策，合理確定符合購房條件新市民首套住房按揭貸款的標準，提升借款和還款便利度。鼓勵商業(yè)銀行充分運用信息技術(shù)手段，多維度科學(xué)審慎評估新市民信用水平，對符合購房政策要求且具備購房能力、收入相對穩(wěn)定的新市民，合理滿足其購房信貸需求”。
就房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨的困境而言，今年“兩會”《政府工作報告》對房地產(chǎn)的論述偏中性了一些。市場方面認為，在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的基調(diào)下，“因城施策”并不意味著全面放松，更不意味著可以快速改變樓市預(yù)期。鄭州市2022年3月1日發(fā)布的《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》雖然率先放松了限購限貸政策，但對房地產(chǎn)市場構(gòu)成核心支撐的重點城市（尤其是一二線城市）在樓市政策上卻很難達到鄭州的寬松幅度，不然肯定會與“房住不炒”的基調(diào)相背離。
很多堅守在房企的朋友反饋說，如果銷售端的情況繼續(xù)惡化，他們所在的企業(yè)也不知道還能撐多久，尤其是去年的年終獎或者最近幾個月的工資都一直發(fā)不出來的開發(fā)商。這次的《政府工作報告》中提到了“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，我們認為，在當前樓市政策改善的基礎(chǔ)上，政策端只有大力支持新市民的購房和信貸需求（包括限購限貸的松綁）以及居民改善性購房的信貸需求，樓市的預(yù)期才能根本性地扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)的市場也才能更快地回暖。具體來說，上述措施除了擴大新市民及改善性住房需求外，最主要的就是住房信貸的放松，包括降低限購和限售的要求、放松認房/認貸的標準、下調(diào)第一和第二套房首付比例、下調(diào)第一和第二套房按揭利率等，當然執(zhí)行方面還是依賴于每個城市“因城施策”的具體尺度。
市場方面認為，樓市整體進入拐點的關(guān)鍵就是新市民住房及改善性住房需求得以擴大且購房信貸得以充分支持，只有解決這個關(guān)鍵點，三穩(wěn)目標才能實現(xiàn)，樓市也才能更快企穩(wěn)回暖。當然，就內(nèi)心的真實想法而言，我們也確實很迫切地希望各個城市能盡快就新市民購房及改善性購房需求以及信貸政策方面釋放利好，畢竟目前房地產(chǎn)行業(yè)全鏈條都在承受著巨大的壓力。
二、樓市的止跌回暖是房企融資轉(zhuǎn)暖的前提條件
2022年開年至今，房企的債券融資和銀行融資都有明顯的松動，監(jiān)管層一直鼓勵信貸的松動，不過主要利好的仍舊僅為國央企以及小部分優(yōu)質(zhì)的頭部民營房企。截止當前，銀行、信托、私募、國央企金控、外資機構(gòu)等對普通民營房企的融資業(yè)務(wù)仍舊非常謹慎，對爆雷房企或者現(xiàn)金流緊張的房企也基本都是拒之千里的心態(tài)。鑒于大部分頭部信托機構(gòu)和頭部私募機構(gòu)都在焦頭爛額地處理爆雷房企的項目，我們認為，盡管監(jiān)管層對信貸政策已有所放松，但房企融資環(huán)境的根本性改善（或者房企普遍性的融資好轉(zhuǎn)）最終還得取決于樓市預(yù)期的扭轉(zhuǎn)，而樓市預(yù)期扭轉(zhuǎn)的關(guān)鍵性因素就是地方政府對新市民購房及改善性購房需求的政策松綁，尤其是對首套和第二套購房信貸同時給予充分支持。
地產(chǎn)投資機構(gòu)目前的處境不太樂觀，尤其是我們這種以非標投資為主的機構(gòu)。以我們自身的情況為例，從去年底開始，我們將業(yè)務(wù)側(cè)重點調(diào)整到了國央企類開發(fā)商、地方龍頭民營房企以及城投平臺的方向，目前的情況是國央企類開發(fā)商的融資成本很難談下來，我們的收益要求基本要到年化9%-10%左右，但在國央企享受債券融資和銀行融資放松政策利好的情況下，對我們非標的成本接受度只在年化6%-8%左右；民營房企的業(yè)務(wù)方面，因樓市尚未轉(zhuǎn)暖，大部分民營房企都在自?；虮粍邮湛s，拿地能力和拿地需求都非常有限，這種需求端的減弱也已導(dǎo)致我們機構(gòu)端面臨大面積的資產(chǎn)荒問題。至于存在流動性問題的房企，目前大家都還是保持不碰或者觀望的心態(tài)（除非是樓市出現(xiàn)大幅反彈），甚至AMC在市面存在那么多爆雷房企項目的情況下也仍舊面臨找不到優(yōu)質(zhì)可投項目的問題。事實上，就目前的形勢而言，只有樓市的銷售先行企穩(wěn)，房企才會有動力新開工和拿地，融資方面也才能正?；謴?fù)（爆雷房企除外），這樣土拍市場也才能正常化運轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資也自然能企穩(wěn)回升。
三、樓市轉(zhuǎn)暖是房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的基礎(chǔ)
截止2022年3月份，房企的流動性依然普遍緊張，爆雷的房企數(shù)量依舊在擴大，百強中的民營房企在美元債、非標融資方面的違約依舊持續(xù)不斷，房企的大規(guī)模裁員或躺平的現(xiàn)象也源源不斷。今年“兩會”的《政府工作報告》中提到“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，我們認為，要實現(xiàn)上述目標，根據(jù)《政府工作報告》中提到的“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，如果樓市銷售端的政策在因城施策的基礎(chǔ)上能夠就限購限貸的松綁以及購房信貸的放松實現(xiàn)精準地落實，市場相關(guān)方的信心將更快地修復(fù)，后續(xù)的房企融資也能快速轉(zhuǎn)暖。
從市場的動向來看，百強房企2月僅實現(xiàn)銷售金額4015.8億元，同比出現(xiàn)了腰斬，甚至相比2021年的月均水平降低了56.5%，創(chuàng)近幾年單月新低。截止當前，大多數(shù)房企現(xiàn)金流壓力尚未減輕，新開工也隨之停滯，更無力參與土拍?！皟蓵钡摹墩ぷ鲌蟾妗分刑岢?2022年GDP目標增速為5.5%，這個目標值已經(jīng)達到了市場預(yù)期的上限。市場方面認為，為了避免房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長產(chǎn)生較大拖累，當前樓市的企穩(wěn)勢在必行，因此樓市銷售端的寬松政策按道理也需要快速出臺。
我們認為，今年要實現(xiàn)“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的目標，讓樓市盡快企穩(wěn)回暖是關(guān)鍵中的關(guān)鍵。當前，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于“不良循環(huán)”的狀態(tài)，如果信貸和限購限貸的松綁力度仍舊無法到位，房企銷售下行和預(yù)售資金嚴控會繼續(xù)引起現(xiàn)金流壓力的加大，樓市看空情緒增加則會進一步促使各類投資機構(gòu)停貸和收貸，隨之房企的供應(yīng)商和尚未到期債務(wù)的債權(quán)人會要求提前還款并可能引發(fā)擠兌，再接下去就是房企的負面新聞爆發(fā)、銷售方面繼續(xù)斷崖式下滑，進入惡性循環(huán)后最終引起交叉違約、房企躺平或破產(chǎn)等情況。因此，就像前面所提到的，只有樓市的銷售先行企穩(wěn)，房企才會有動力新開工和拿地，土拍市場才能正?；\轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資也才能企穩(wěn)回升。
2022年3月2日，銀保監(jiān)會主席郭樹清在國新辦新聞發(fā)布會上表示“去年房價下降，房地產(chǎn)的泡沫化、貨幣化的問題發(fā)生了根本性的扭轉(zhuǎn)”。有不少同行認為，房地產(chǎn)及其上下游產(chǎn)業(yè)鏈對國民經(jīng)濟的貢獻達到了25%左右，經(jīng)濟穩(wěn)需要地產(chǎn)穩(wěn)，按國家目前面對的復(fù)雜內(nèi)外形勢以及今年《政府工作報告》所提及的目標，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)可能需要發(fā)揮更大的穩(wěn)經(jīng)濟和穩(wěn)增長的作用，也即利好政策的釋放及樓市的回暖可能會比預(yù)期的時間快上不少。盡管我們對上述觀點持保守意見（畢竟“房住不炒”是大基調(diào)），但就我們目前面臨的國央企客戶的融資成本很難談下來、民營房企無心無力拿地導(dǎo)致融資業(yè)務(wù)需求有限的困境而言，我們還是迫切地希望樓市趕快轉(zhuǎn)暖，不然我們這類地產(chǎn)投資機構(gòu)也會很快團滅。
總的來說，大部分房企的命運都取決于接下來的樓市政策松綁力度。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“西政資本”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
