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魯系房企發(fā)展現(xiàn)狀及擴(kuò)張模式探究

克而瑞地產(chǎn)研究 克而瑞地產(chǎn)研究
2021-07-29 17:38 2818 0 0
作為熱衷深耕本省的房企類(lèi)型,當(dāng)下魯系房企現(xiàn)狀及擴(kuò)張模式上有何特點(diǎn),未來(lái)該如何拓展?

作者:克而瑞研究中心

來(lái)源:克而瑞地產(chǎn)研究(ID:cricyjzx)

山東省位于中國(guó)東部沿海,突出于渤海、黃海之中,自北而南與河北、河南、安徽、江蘇4省接壤。2020年GDP總量居全國(guó)第三名,省內(nèi)資源豐富,農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)。2020年常住人口超過(guò)一億,位居全國(guó)第二,人均可支配收入居于略低于全國(guó)平均水平,房地產(chǎn)發(fā)展投資穩(wěn)居全國(guó)第四名。但魯系房企規(guī)模普遍偏小,2020年無(wú)一進(jìn)入行業(yè)百?gòu)?qiáng),布局也多集中在省內(nèi),外拓有限。那么魯系房企發(fā)展較慢的原因有哪些?作為熱衷深耕本省的房企類(lèi)型,當(dāng)下魯系房企現(xiàn)狀及擴(kuò)張模式上有何特點(diǎn),未來(lái)該如何拓展? 

01

GDP總量居前
人口過(guò)億支撐地產(chǎn)發(fā)展

1、GDP總量第三人均第十,第一產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)

(1)緊靠黃海、渤海,農(nóng)林牧漁產(chǎn)值全國(guó)第一(略)

(2)經(jīng)濟(jì)總量全國(guó)第三,11市入圍GDP百?gòu)?qiáng)城(略)

(3)常住人口過(guò)億大省,青島、濟(jì)南虹吸明顯

2020年山東省常住人口規(guī)模達(dá)到10152.7萬(wàn)人,常住人口規(guī)模排全國(guó)第二。與2010年第六次人口普查的9579.3萬(wàn)人相比,十年共增加573.4萬(wàn)人,增長(zhǎng)5.99%,年平均增長(zhǎng)率為0.58%。十年來(lái)山東人口增量位列全國(guó)第四,繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。人口密度來(lái)看,2020年山東省人口密度為660人/平方公里,剔除上海、北京和天津三個(gè)直轄市,僅次于廣東和江蘇兩省。從常住戶籍人口比來(lái)看,雖然山東省常住人口持續(xù)增長(zhǎng),但從2018年開(kāi)始常住戶籍人口比降至1以下,呈現(xiàn)出人口流出態(tài)勢(shì)。

老年撫養(yǎng)比不斷提升,老齡化壓力較大。作為全國(guó)老年人口最多、老齡化程度較高、應(yīng)對(duì)人口老齡化任務(wù)較重的省份,2020年山東省65歲以上老年人口占比達(dá)到了15.13%,達(dá)到1536.4萬(wàn)人。從人口撫養(yǎng)比來(lái)看,老年撫養(yǎng)比持續(xù)上升。預(yù)計(jì)到2035年,山東省的全省老年人口占比將達(dá)到30%,進(jìn)入深度老齡化社會(huì)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言,老齡化對(duì)住宅功能設(shè)計(jì)方面提出了要求,以及在康養(yǎng)板塊有較多的機(jī)遇。但從另一方面來(lái)說(shuō),老齡化也有可能帶來(lái)的是房屋購(gòu)買(mǎi)需求減弱的問(wèn)題。

青島人口吸引力最強(qiáng),但16個(gè)地級(jí)市有一半處于人口流出狀態(tài)。從常住人口規(guī)模來(lái)看,臨沂和青島市人口規(guī)模破千萬(wàn),處于第一梯隊(duì);濰坊、濟(jì)南、菏澤、濟(jì)寧和煙臺(tái)的人口規(guī)模在900-700萬(wàn)之間,處于第二梯隊(duì),聊城、德州、泰安、淄博、濱州、棗莊、日照、威海和東營(yíng)9城的人口則在200-600萬(wàn)之間,屬于第三梯隊(duì)。從人口流動(dòng)情況來(lái)看,省內(nèi)二線城市青島及省會(huì)濟(jì)南的吸引力最強(qiáng)。其中青島上合示范區(qū)、中國(guó)(山東)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)青島片區(qū)等一系列國(guó)家戰(zhàn)略讓青島迎來(lái)機(jī)遇,此外青島產(chǎn)業(yè)實(shí)力雄厚,近年來(lái)更是在工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域不斷發(fā)力,產(chǎn)業(yè)發(fā)展勁頭強(qiáng)勢(shì)。從各市人口流入流出情況來(lái)看,結(jié)合市GDP總量和人均GDP來(lái)看,人口流入城市多數(shù)為GDP百?gòu)?qiáng)城市,且人均GDP總體較流出城市高。從地理位置來(lái)看,膠東經(jīng)濟(jì)圈(青島、威海、濰坊、日照、煙臺(tái))由于沿海區(qū)位優(yōu)勢(shì),加上區(qū)域一體化進(jìn)程,在人才吸引力上還是頗具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng),購(gòu)房壓力較小

(1)人口支撐需求,房?jī)r(jià)收入比普遍低于全國(guó)平均

人口支撐購(gòu)房需求,居民購(gòu)買(mǎi)力催生購(gòu)買(mǎi)意愿。山東省作為人口大省,商品房市場(chǎng)購(gòu)房需求大,2020年全省商品房銷(xiāo)售總額約1.11萬(wàn)億元,占全國(guó)商品房銷(xiāo)售額的6.4%,排名第四。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為43726元,略低于全國(guó)平均,但高于周邊除江蘇外的其他省份。就居民購(gòu)買(mǎi)力來(lái)看,商品房均價(jià)可承受度高,一定程度上能加強(qiáng)居民購(gòu)買(mǎi)意愿,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。

省內(nèi)城市除青島外,房?jī)r(jià)收入比均低于全國(guó)平均,居民購(gòu)房壓力小。從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看,省內(nèi)只有青島一城房?jī)r(jià)收入比達(dá)9.99,高于全國(guó)平均。其余城市房?jī)r(jià)收入比較低,居民購(gòu)房壓力小。即便是省會(huì)城市濟(jì)南,購(gòu)房壓力遠(yuǎn)不及周邊省會(huì)城市南京、合肥和石家莊,甚至低于連云港這樣的三四線城市。

屬“山東半島城市群”的8座城市城鎮(zhèn)化率普遍較高,青島領(lǐng)跑。從城鎮(zhèn)化率來(lái)看,截至2019年,全省平均城鎮(zhèn)化率為61.5%,略高于全國(guó)60.6%的平均水平。省內(nèi)城市出現(xiàn)分化,屬“山東半島城市群”(包括濟(jì)南、青島、淄博、威海、煙臺(tái)、濰坊、日照和東營(yíng)在內(nèi))的8個(gè)城市,城鎮(zhèn)化水平均高于全國(guó)平均水平。其中,青島的城鎮(zhèn)化率最高,接近75%,與長(zhǎng)三角寧波、無(wú)錫等城市處同一梯隊(duì)。偏內(nèi)陸的魯西南幾個(gè)城市城鎮(zhèn)化率暫處50%-60%區(qū)間,推進(jìn)城鎮(zhèn)化的同時(shí)能催生更多的住房需求。同時(shí),山東省積極開(kāi)展棚戶區(qū)改造,2021年確保新開(kāi)工棚戶區(qū)改造12.3萬(wàn)套,也將支持山東省房地產(chǎn)的良性發(fā)展。

(2)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)居全國(guó)第四,青島超2000億(略)

3、本土房企勢(shì)頭有所上升,省內(nèi)銷(xiāo)售超TOP10占據(jù)半壁江山

(1)本土房企頭部陣營(yíng)擴(kuò)容,外來(lái)房企勢(shì)頭有所下降(部分略)

TOP50規(guī)模房企進(jìn)駐率84%,TOP20已全部入駐。外來(lái)規(guī)模房企往往通過(guò)進(jìn)駐濟(jì)南和青島兩座大城打開(kāi)在山東的局面,并且在早期就有所進(jìn)駐,比如萬(wàn)科早在2006年便進(jìn)入青島,也是其布局在山東的第一座城市。濰坊、淄博、東營(yíng)、臨沂等三線城市居民消費(fèi)水平比較高,這些城市普遍的城鎮(zhèn)居民可支配收入均達(dá)到4萬(wàn)或以上,但土地價(jià)格比濟(jì)南、青島等城市低不少,也促使了不少房企積極拿地,比如2020年一季度,綠地集團(tuán)共在山東拍下7宗地,除了有3宗地塊位于濟(jì)南,另外還有3宗位于臨沂。根據(jù)梳理,目前20強(qiáng)房企已經(jīng)全部進(jìn)入山東省,30強(qiáng)房企中僅龍光和濱江沒(méi)有進(jìn)入,50強(qiáng)規(guī)模房企的進(jìn)駐率則達(dá)到84%,雖進(jìn)駐率不像江蘇、浙江接近全覆蓋,但略高于鄰近的安徽82%。2020年12月,山東省人民政府辦公廳提出全面放開(kāi)城鎮(zhèn)落戶限制。2021年,“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要草案中,在城市群層面也明確表示,要發(fā)展壯大山東半島,未來(lái)將吸引更多房企進(jìn)駐。

(2)省內(nèi)土拍市場(chǎng)相對(duì)平靜,本土房企納儲(chǔ)力度一般

從全省投資來(lái)看,百?gòu)?qiáng)規(guī)模房企拿地較多,投資金額TOP20僅有三家本土。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè),2020年在山東省拿地投資額較多的前20家房企中,只有九巨龍房地產(chǎn)、魯商發(fā)展和和達(dá)集團(tuán)3家本土房企,外來(lái)規(guī)模房企獲取土地資源優(yōu)勢(shì)明顯。外來(lái)房企中,碧桂園新增土儲(chǔ)遙遙領(lǐng)先,在德州、東營(yíng)、菏澤、濟(jì)南、濟(jì)寧、臨沂、青島、日照、泰安、威海、濰坊和煙臺(tái)等14城均有收獲。萬(wàn)科則重倉(cāng)濟(jì)南,2020年四季度斬獲雪山片區(qū)60余萬(wàn)方地塊,又在2021年濟(jì)南集中供地中以約64%的溢價(jià)率斬獲市中區(qū)南北康片區(qū)多幅地塊,未來(lái)在濟(jì)南的優(yōu)勢(shì)將更加明顯。本土房企中,九巨龍房地產(chǎn)2020年省內(nèi)投資額暫時(shí)領(lǐng)先,企業(yè)持續(xù)深耕濟(jì)寧大本營(yíng),觸及深入?yún)^(qū)域內(nèi)各縣市,同時(shí)以124.09%溢價(jià)率一舉拿下臨沂平邑地塊,土儲(chǔ)不斷擴(kuò)容,未來(lái)市場(chǎng)占有率有望進(jìn)一步提升。

溢價(jià)率低于周邊省份,土拍市場(chǎng)相對(duì)平靜。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè),2018至2021年6月,山東省涉宅招拍掛用地的溢價(jià)率維持在6%-9%之間,與周邊省份相比,處于較為健康水平。2021年,在雙集中供地新政下,濟(jì)南和青島兩市在5月完成了首批集中供地的出讓,市場(chǎng)熱度較低,分別有63%和98%的土地以底價(jià)出讓,其中青島的平均溢價(jià)率僅2%。

02

據(jù)守本土持續(xù)深耕
外拓布局半徑有限

1、魯系房企規(guī)模普遍偏小,依然有較強(qiáng)地緣性

(1)本土房企銷(xiāo)售有所提升,但全國(guó)排名較后(略)

(2)聚力深耕省內(nèi),過(guò)半房企仍未“走出去”

秉持深耕聚力的發(fā)展戰(zhàn)略,魯系房企86.8%銷(xiāo)售額全部來(lái)自省內(nèi)城市。結(jié)合CRIC監(jiān)測(cè)的2020年重點(diǎn)魯系房企省內(nèi)銷(xiāo)售金額占比來(lái)看,多數(shù)魯系房企的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)主要來(lái)自省內(nèi)城市,重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企合計(jì)省內(nèi)銷(xiāo)售占比達(dá)到了86.8%。排名較高的儒辰,其省內(nèi)銷(xiāo)售額占比達(dá)到了100%。根據(jù)魯商發(fā)展發(fā)布的銷(xiāo)售面積推算,其省內(nèi)占比也達(dá)到了87.3%。一方面魯系房企整體規(guī)模偏小,不支持企業(yè)過(guò)度擴(kuò)張,另一方面,齊魯大地深受儒家文化影響,企業(yè)發(fā)展穩(wěn)健,因此在外拓方面相對(duì)謹(jǐn)慎,幾家走出去的房企也多以省外風(fēng)險(xiǎn)較小的高能級(jí)城市為主。

(3)熱衷在魯東、魯南發(fā)展,省內(nèi)拓展不足

省內(nèi)布局廣度不足,17家典型房企中僅有魯商發(fā)展覆蓋超過(guò)省內(nèi)一半城市。從成立時(shí)間上來(lái)看,魯系房企多成立于2000年前后,發(fā)展起步時(shí)間不算晚,但是從省內(nèi)布局來(lái)看,魯系房企的省內(nèi)深耕力度十分有限。在17家典型魯系房企中,僅有魯商發(fā)展一家覆蓋了10個(gè)城市,海爾、海信、天泰等覆蓋6-8個(gè)城市的企業(yè)已經(jīng)屬于魯系中表現(xiàn)較好的企業(yè),其有9家僅覆蓋了省內(nèi)3-4個(gè)省市,布局廣度較窄。

其實(shí)從發(fā)展情況來(lái)看,山東省屬于省內(nèi)各地區(qū)發(fā)展相對(duì)均衡的城市,購(gòu)買(mǎi)力比較有支撐,省內(nèi)的文化認(rèn)同也比較強(qiáng)。目前來(lái)講本土房企的布局仍然不充分,未來(lái)可以嘗試挖掘一些其他地市市場(chǎng),尋找更多的投資契機(jī),將版圖打開(kāi),會(huì)更有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模的突破。

熱衷投資魯東、魯南地區(qū),煙臺(tái)、青島幾乎成為省內(nèi)房企標(biāo)配,魯西及魯北地區(qū)鮮有房企入駐。從房企發(fā)家地來(lái)看,青島作為省內(nèi)第一大市場(chǎng)孕育出了7家本土房企,濟(jì)南和濰坊也分別有3家和2家本地房企發(fā)展較好。由于奉行深耕政策,魯系房企的發(fā)家地也都是企業(yè)銷(xiāo)售額最為突出的城市之一。布局上,魯系房企多數(shù)熱衷于投資魯東、魯南地區(qū),青島、煙臺(tái)相隔較近且經(jīng)濟(jì)基本面發(fā)達(dá),進(jìn)駐房企數(shù)量居于全省前2,濰坊、濟(jì)寧、臨沂版圖較大,人口數(shù)量較多,也都獲得了5家及以上房企的入駐。而魯西的東營(yíng)、德州、聊城、菏澤則熱度較低,都只有2家本土房企入駐。

圖:山東省各城市入駐房企數(shù)量

備注:顏色越深代表布局房企數(shù)量越多

數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策系統(tǒng)

(4)逐步開(kāi)放擴(kuò)大合作力度,首選規(guī)模房企

早期多獨(dú)立拿地,近幾年開(kāi)始逐步打開(kāi)合作空間,以規(guī)模房企合作為主。魯系房企多由地方國(guó)資以及一些制造業(yè)集團(tuán)所組建,在資本化和市場(chǎng)化方面相較落后,其早期拿地多奉行獨(dú)立深耕的準(zhǔn)則,合作權(quán)益比例比較低。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè),像魯商發(fā)展早期拿地金額權(quán)益比例在90%上下,君一控股(海爾)2018年銷(xiāo)售權(quán)益比例達(dá)到了91.2%,多數(shù)項(xiàng)目都由企業(yè)獨(dú)立開(kāi)發(fā)。近年來(lái),隨著規(guī)模房企持續(xù)進(jìn)駐山東,以及業(yè)內(nèi)合作趨勢(shì)的加強(qiáng),魯系房企對(duì)待合作也更加開(kāi)放。魯商發(fā)展2019年和2020年新增土地權(quán)益金額占比降至50%上下,君一控股(海爾)2020年全年及2021年上半年的銷(xiāo)售金額權(quán)益比例已經(jīng)降至85.0%和66.9%,合作比例明顯擴(kuò)大。從合作方來(lái)看,魯系房企多選擇資金實(shí)力雄厚的規(guī)模房企例如萬(wàn)科、金茂、融創(chuàng)、中南、華潤(rùn)等。另外更有旭輝和銀盛泰合作,各自占比50%,成立了旭輝銀盛泰平臺(tái),深耕開(kāi)發(fā)超過(guò)50個(gè)山東省內(nèi)項(xiàng)目。

2、少部分房企嘗試外拓,謹(jǐn)慎進(jìn)駐新城

(1)外拓處于探索階段,省外布局城市數(shù)量偏少

魯系房企不僅省內(nèi)深耕相對(duì)有限,外拓方面也只在探索階段。從總部來(lái)看,基本沒(méi)有走出山東,總部大部分設(shè)置在青島和濟(jì)南,唯一有儒辰集團(tuán)2021年在上海設(shè)立雙總部,為布局長(zhǎng)三角提供更多支持。17家重點(diǎn)房企中只有8家進(jìn)行省外擴(kuò)張,且通常進(jìn)駐城市數(shù)量較少,多在5城左右。其中外拓城市較多的君一控股(海爾)也只布局了約十幾座城市。

從魯系房企的外拓城市情況來(lái)看,總共可以額分為三類(lèi):一類(lèi)是山東省較近省份城市,如天津、河北省的邯鄲、江蘇省徐州、鹽城、常州、揚(yáng)州等;一類(lèi)為熱門(mén)核心城市,如北京、上海、深圳等;還有部分為熱門(mén)單核城市,如重慶、廈門(mén)等。從城市能級(jí)來(lái)看,多數(shù)城市為一二線城市,也有部分為長(zhǎng)三角強(qiáng)三線城市,能級(jí)相對(duì)較高,顯示出魯系房企外拓謹(jǐn)慎態(tài)度。

(2)選擇周邊城市首入,招拍掛高溢價(jià)拿地

典型房企如儒辰集團(tuán),作為2020年CRIC排行榜上5家上榜的魯系房企之一,儒辰集團(tuán)在深耕臨沂的情況下,隨著品牌影響力的不斷提升,近一年來(lái)開(kāi)啟快拓步伐,先后成立臨沂、徐州、濟(jì)南、魯西、蘇南和鹽城等城市公司,以及浙江、蘇中、皖北事業(yè)部,一路向南推進(jìn)。2021年啟用上海作為“第二總部”,在臨沂、上海實(shí)行雙總部運(yùn)營(yíng)。

由南至北深入長(zhǎng)三角。從儒辰的外拓方向來(lái)看,其2020年7月首入徐州、隨后8月持續(xù)徐州拿地。2021年先后進(jìn)入鹽城和常州。從拿地選擇可以看出來(lái),從山東省附近的江蘇徐州推進(jìn),由北至南逐漸深入。一方面江蘇省作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份,房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面較好,布局強(qiáng)三線城市相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較低。另一方面由北至南深入長(zhǎng)三角腹地,顯示出儒辰持續(xù)布局長(zhǎng)三角區(qū)域的戰(zhàn)略目標(biāo)。

外拓主要為高溢價(jià)招拍掛模式。拿地策略來(lái)看,儒辰在山東除去招拍掛以外,主要拿地方式還有勾地和合作及舊改模式等。但從其外拓拿地來(lái)看,現(xiàn)階段主要為純粹的招拍掛,且多為自主拿地而非進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。從地塊溢價(jià)率來(lái)看,首入城市的溢價(jià)率皆在80%以上,如儒辰2020年7月首入徐州便是拿下徐州新地王,溢價(jià)率達(dá)到101.99%。

03

地產(chǎn)多為集團(tuán)多元業(yè)務(wù)分支
產(chǎn)品力仍需提升

1、業(yè)務(wù)覆蓋廣泛,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多為集團(tuán)業(yè)務(wù)分支

12家企業(yè)明確多元化方向,涉及范圍廣。從17家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的魯系房企來(lái)看,共有12家明確了多元戰(zhàn)略,其中多數(shù)本身為企業(yè)集團(tuán),地產(chǎn)部分只是集團(tuán)多元化板塊之一。比如,除地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外,儒辰集團(tuán)還擁有康養(yǎng)、物業(yè)兩大板塊,此外還有建筑安裝和智能安防等綜合業(yè)務(wù)。君一控股(海爾產(chǎn)城創(chuàng))、魯商發(fā)展、銀豐投資、恒信集團(tuán)等作為企業(yè)集團(tuán),也至少擁有3個(gè)多元業(yè)務(wù)方向,值得一提的是,為完善地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上下游產(chǎn)業(yè)鏈,多數(shù)企業(yè)涉及了物業(yè)管理、裝飾設(shè)計(jì)等“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)。然而,也有房企涉足的部分多元業(yè)務(wù)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域關(guān)系不大,比如魯商發(fā)展涉及化妝品和藥品生產(chǎn)銷(xiāo)售、恒信集團(tuán)發(fā)展教育業(yè)務(wù)、和達(dá)集團(tuán)把資產(chǎn)管理和金融服務(wù)納入主要業(yè)務(wù)板塊。

魯商發(fā)展轉(zhuǎn)型“健康產(chǎn)業(yè)管理”,發(fā)展大健康產(chǎn)業(yè)。作為唯一一家上市的魯系房企,2019年7月,魯商置業(yè)更名為魯商發(fā)展,全稱“魯商健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展股份有限公司”,并新增健康產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資和運(yùn)營(yíng)管理,藥物、保健食品等業(yè)務(wù),從傳統(tǒng)的“房產(chǎn)開(kāi)發(fā)”向“健康產(chǎn)業(yè)管理”轉(zhuǎn)型。2020年初,魯商發(fā)展又定下“生物醫(yī)藥、生態(tài)健康”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略,形成健康地產(chǎn)生態(tài)鏈、生物醫(yī)藥產(chǎn)品鏈、健康管理服務(wù)鏈三大業(yè)務(wù)鏈條,圍繞大健康產(chǎn)業(yè)擴(kuò)展多元業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍是主業(yè),魯商生活服務(wù)在港遞交招股書(shū)。從魯商發(fā)展2020年的營(yíng)業(yè)收入來(lái)看,房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍是主業(yè),占比84.6%,其次為化妝品和藥品生產(chǎn)銷(xiāo)售,這部分占比合計(jì)達(dá)8.8%。物業(yè)管理方面,旗下物業(yè)板塊魯商生活服務(wù)營(yíng)收占比達(dá)2.6%。值得一提的是,魯商生活服務(wù)已于2021年7月2日于港交所遞交招股書(shū),據(jù)招股書(shū)披露,截止至2021年3月31日,其在管面積約 1800 萬(wàn)平米。雖目前規(guī)模不大,若后續(xù)成功拆分上市,對(duì)魯商發(fā)展拓寬融資渠道有所幫助。

2、少數(shù)形成標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線,產(chǎn)品力仍待提升(略)

04

充分挖掘省內(nèi)市場(chǎng)
逐步擴(kuò)張打開(kāi)布局

1、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型向好,濟(jì)南、膠東五市前景值得期待

新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換初見(jiàn)成效,人口流出、老齡化仍待解決。2018年1月,國(guó)務(wù)院正式批復(fù)《山東新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)建設(shè)總體方案》,山東成為全國(guó)首個(gè)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換綜合實(shí)驗(yàn)。2020年,山東以新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式為代表的“四新”經(jīng)濟(jì)增加值突破30%,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到44%,動(dòng)能轉(zhuǎn)換初見(jiàn)成效。但是省內(nèi)過(guò)半城市呈現(xiàn)人口凈流出,且老齡化問(wèn)題不斷加重,是山東當(dāng)下需要著手面對(duì)的問(wèn)題之一。另外需要關(guān)注的是山東省雖然經(jīng)濟(jì)總量常年居于全國(guó)第三,但是在人均可支配收入上仍略低于全國(guó)平均水平,不過(guò)相較其他而言,山東省內(nèi)個(gè)地級(jí)市間發(fā)展相對(duì)均衡。

膠東經(jīng)濟(jì)圈一體化持續(xù)推動(dòng),強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略推動(dòng)濟(jì)南發(fā)展。具體到各個(gè)市而言,我們結(jié)合GDP、人口、房地產(chǎn)投資等多項(xiàng)指標(biāo),綜合市場(chǎng)情況及購(gòu)買(mǎi)力情況對(duì)城市現(xiàn)行市場(chǎng)和未來(lái)前景做出判斷。山東省內(nèi)而言,不論是當(dāng)前市場(chǎng)還是未來(lái)前景,省會(huì)濟(jì)南以及膠東經(jīng)濟(jì)圈的青島、煙臺(tái)等市最值得看好。近年來(lái),濟(jì)南經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)位居省內(nèi)前列,并且在2020年成功突破萬(wàn)億大關(guān),且在山東省委發(fā)布《中共山東省委關(guān)于制定山東省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》中明確,“十四五”時(shí)期山東要增強(qiáng)中心城市發(fā)展能級(jí)和綜合競(jìng)爭(zhēng)力,支持濟(jì)南加快建設(shè)國(guó)家中心城市,實(shí)施強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略,這一戰(zhàn)略體系之下,濟(jì)南的發(fā)展速度有望得到持續(xù)加速。另外在2020年初,山東省出臺(tái)《關(guān)于加快膠東經(jīng)濟(jì)圈一體化發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》,由青島牽頭,與煙臺(tái)、濰坊、威海、日照形成聯(lián)動(dòng)之勢(shì),推動(dòng)膠東五市高質(zhì)量發(fā)展。膠東五市本就屬于山東省內(nèi)強(qiáng)城,此番一體化之后,發(fā)展勢(shì)能得到釋放,未來(lái)前景值得看好。

2、鞏固省內(nèi)基本盤(pán),規(guī)模提振仍需“走出去”

(1)持續(xù)深耕省內(nèi)擴(kuò)大優(yōu)勢(shì),謹(jǐn)慎外拓尋求新增長(zhǎng)點(diǎn)(略)

(2)儒辰版圖擴(kuò)張打開(kāi)空間,海爾、海信產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)(略) 

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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本文由“克而瑞地產(chǎn)研究”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 專題|魯系房企發(fā)展現(xiàn)狀及擴(kuò)張模式探究

克而瑞地產(chǎn)研究

克而瑞研究中心是易居企業(yè)集團(tuán)專業(yè)研究部門(mén)。十余年來(lái),我們專注于房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)課題的深入探究,日度、周度、月度等多重常規(guī)研究成果定期發(fā)布,每年上百篇重磅專題推出,已連續(xù)十年發(fā)布中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜,備受業(yè)界關(guān)注。

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    蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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