作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

在2021年一季度中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)與展望中，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱就“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)”進(jìn)行主題演講。他表示，百?gòu)?qiáng)房企整體的業(yè)績(jī)規(guī)模同比增長(zhǎng)83.0%，較2019年同期增長(zhǎng)46.2%。但基于政策的重磅下，行業(yè)格局將重塑。

市場(chǎng)方面呈現(xiàn)出一、二手房成交超預(yù)期優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度不減的情況。從行業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模來(lái)看，一季度銷(xiāo)售面積、金額較2019年同期增20.7%和41.9%。新房成交上，一季度百城住宅成交面積同比增103%，較2019年同期增37%。其中，一線“成績(jī)”最亮眼、三四線超預(yù)期、二線分化加劇，滬、深、杭、寧一季度成交較2019年同期翻番。

3月二手住房成交數(shù)創(chuàng)近年來(lái)新高，一季度累計(jì)成交較2019年同期增80%。但在土地市場(chǎng)方面，一、二線城市成交大幅縮量，地價(jià)結(jié)構(gòu)性回調(diào)。而土拍熱度上，溢價(jià)率創(chuàng)2020年以來(lái)新高，流拍率連續(xù)四個(gè)月回落。重點(diǎn)城市首批宅地集中規(guī)模與2021年供宅地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模比較，丁祖昱還發(fā)現(xiàn)，城市供地節(jié)奏差異巨大，廣州供地最為“積極”，深圳相對(duì)“保守”。

今年3月，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)成交熱度持續(xù)，房地產(chǎn)迎來(lái)“小陽(yáng)春”。房企紛紛加大供貨力度，成交也呈明顯回升的態(tài)勢(shì)。2021年一季度，TOP100各梯隊(duì)房企銷(xiāo)售金額門(mén)檻繼續(xù)提升，相較2020年和2019年同期增幅明顯。丁祖昱強(qiáng)調(diào)，雖說(shuō)百?gòu)?qiáng)房企的業(yè)績(jī)同增八成，但在投資方面仍需保持審慎。

值得注意的是，2021年一季度房企融資總額2846.21億元，環(huán)比下降20.0%，同比下降31.5%。一方面，“三條紅線”使得房企集中降杠桿融資審慎，另一方面，疊加一季度政策對(duì)違規(guī)資金的嚴(yán)格查處等因素融資環(huán)境收緊愈發(fā)明顯，因此房企融資量持續(xù)下滑。

提及到未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)，丁祖昱認(rèn)為，當(dāng)行業(yè)步入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代，規(guī)模房企也會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。與此同時(shí)，投資趨同、重點(diǎn)城市地價(jià)難降，要精選投資城市，合作、深耕破局。在疫情常態(tài)化的趨勢(shì)下，數(shù)字化加速，線上營(yíng)銷(xiāo)或?qū)⒊蔀樾聭?zhàn)場(chǎng)。后疫情時(shí)代，更應(yīng)該關(guān)注租戶(hù)的需求，傳統(tǒng)辦公融入“聯(lián)辦模式”。伴隨著人口老齡化加劇，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)空間巨大，未來(lái)潛力有待釋放。

針對(duì)行業(yè)目前面臨的瓶頸問(wèn)題，李和栗將其總結(jié)為以下三點(diǎn)：規(guī)模瓶頸、利潤(rùn)瓶頸、信任瓶頸。在他看來(lái)，2021年的需求穩(wěn)健，本質(zhì)在于，2019-2020年需求穩(wěn)健沒(méi)有“透支”，沒(méi)有經(jīng)歷大起大落，但相對(duì)而言，大周期燙平，地域分化，周期分化，土地?zé)岫冗€將大過(guò)需求熱度。

談及到未來(lái)的趨勢(shì)時(shí)，憑借在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)多年經(jīng)驗(yàn)的李和栗指出：“行業(yè)回歸理性，企業(yè)回歸管理。企業(yè)要擺正好心態(tài)，自我調(diào)節(jié)，穩(wěn)健發(fā)展?！币?yàn)樵谒磥?lái)，行業(yè)目前處于有需求、強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。在投資能力方面，要找有需求的弱競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，短期關(guān)注供需，長(zhǎng)期關(guān)注人口流動(dòng)。持續(xù)修煉內(nèi)功，最終還是要做學(xué)習(xí)型、自驅(qū)型企業(yè)。

“當(dāng)前行業(yè)進(jìn)入‘無(wú)人區(qū)’，前方?jīng)]有參照物，調(diào)控手段在不斷精細(xì)化。行業(yè)持續(xù)向前，有些規(guī)律難以復(fù)制。作為一家快速發(fā)展的大型綜合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，秉承持續(xù)打造高素質(zhì)經(jīng)營(yíng)人才，創(chuàng)造卓越的價(jià)值共創(chuàng)集團(tuán)的愿景，在周期燙平的背景下，唯有練好內(nèi)功、抓好經(jīng)營(yíng)，方能取勝。”李和栗認(rèn)為，應(yīng)對(duì)方法應(yīng)從“舊打法”到“新常態(tài)”的轉(zhuǎn)換。

港龍中國(guó)執(zhí)行總裁姜煒在“雙集中政策下的思考及應(yīng)對(duì)”的主題演講中提及，對(duì)于雙集中政策不用太過(guò)于焦慮，港龍中國(guó)對(duì)市場(chǎng)謹(jǐn)慎樂(lè)觀，只要堅(jiān)持在房地產(chǎn)行業(yè)走下去，就一定會(huì)有收獲。

政策的影響推動(dòng)企業(yè)邏輯變革的加速，他站在港龍中國(guó)的角度進(jìn)行思考，“政府調(diào)控的本質(zhì)是加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)和行業(yè)的把控。對(duì)于雙集中來(lái)講，資金周轉(zhuǎn)跟以前的高周轉(zhuǎn)理解不一樣。”姜煒認(rèn)為，企業(yè)的資金能力是核心的能力。

最近地王頻現(xiàn)，房企的一擁而上致使地價(jià)攀升，在他看來(lái)，行業(yè)需要更多的理智和冷靜，做好戰(zhàn)略規(guī)劃才良策。集中供地政策提高了土地市場(chǎng)透明度，理論上應(yīng)該是利于地價(jià)降低。土地成交和貨幣供應(yīng)存在趨勢(shì)和波峰形態(tài)的高度擬合，地價(jià)趨勢(shì)還是看貨幣。姜煒認(rèn)為：“對(duì)于新政不需要過(guò)度緊張，調(diào)控不會(huì)急轉(zhuǎn)彎?！?/p>

對(duì)于集中供地的后續(xù)政策跟進(jìn)會(huì)彰顯政府對(duì)于中小房企在行業(yè)里落位的期望。對(duì)此他表現(xiàn)出十分的信心：“‘土地集中’并不會(huì)削弱中小房企的生存空間?！?/p>

針對(duì)上述思考，姜煒也提出港龍中國(guó)的一些應(yīng)對(duì)策略，雙集中政策下房企的發(fā)展戰(zhàn)略和投資節(jié)奏將根據(jù)新政重新鋪排，開(kāi)發(fā)商需要順勢(shì)而為，將“制造業(yè)思維轉(zhuǎn)變”提升為戰(zhàn)略高度；真正落實(shí)流程化、模板標(biāo)準(zhǔn)化、信息現(xiàn)代化及大運(yùn)營(yíng)流水線“三化一線”的內(nèi)功提升和思維轉(zhuǎn)變。

站在投資端的角度去分析，姜煒提出，中小房企要認(rèn)清形勢(shì)，學(xué)會(huì)經(jīng)營(yíng)低利潤(rùn)項(xiàng)目，未來(lái)的行業(yè)將會(huì)更透明、更公開(kāi)、更激烈、更殘酷，不具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)的中小房企要認(rèn)清形勢(shì)、謀定后動(dòng)。

龍記泰信集團(tuán)執(zhí)行總裁楊江輝在“集中供地下，成長(zhǎng)型房企投拓及運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略”的主題演講中表示，集中供地影響下，城市區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力增強(qiáng)，房企更傾向合作，房企回款周期也將會(huì)拉長(zhǎng)，中小房企融資更難，服務(wù)和產(chǎn)品將遭受降維打擊。

楊江輝認(rèn)為，集中供地22個(gè)熱點(diǎn)城市拿地端銷(xiāo)售端均競(jìng)爭(zhēng)激烈，拿地利潤(rùn)率相對(duì)較低，地貨比低，不適合成長(zhǎng)型房企子彈價(jià)值最大化，成長(zhǎng)型房企想不吃“尾氣”，就要選對(duì)區(qū)域走小路。

結(jié)合成長(zhǎng)型房企的投拓戰(zhàn)略，他提出：“要先定期望目標(biāo)，再定具體戰(zhàn)略，其次基于期望目標(biāo)倒逼和基于企業(yè)現(xiàn)有資源順推戰(zhàn)略，定期復(fù)盤(pán)。關(guān)注投融資資源、運(yùn)營(yíng)節(jié)奏、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流表現(xiàn)、組織管理?！?/p>

據(jù)悉，成立于2005年的龍記泰信，從原始積累階段，到調(diào)整提高階段，再到全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展、布局全國(guó)，一直遵守拿地原則是堅(jiān)持流動(dòng)性覆蓋安全性、安全性大于盈利性。固守陜西大本營(yíng)擇機(jī)布局關(guān)天經(jīng)濟(jì)區(qū)、中原經(jīng)濟(jì)區(qū)、齊魯經(jīng)濟(jì)區(qū)、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū)、川鄂經(jīng)濟(jì)區(qū)六大區(qū)域的都市圈經(jīng)濟(jì)群。在西北，華中，華東區(qū)域?qū)ふ覂r(jià)格洼地。

在區(qū)域選擇方面，企業(yè)始終堅(jiān)守大本營(yíng)保持市占率，絕對(duì)深耕持久戰(zhàn)，都市圈潛力城市戰(zhàn)略進(jìn)入，板塊深耕陣地站。楊江輝則重點(diǎn)提及到“撿漏型區(qū)域”的重要性，既尋找價(jià)值洼地，打“游擊戰(zhàn)”，不戀戰(zhàn)。

作為一家以產(chǎn)品為核心競(jìng)爭(zhēng)力的成長(zhǎng)型房企，楊江輝表示，企業(yè)始終堅(jiān)守匠心精神與品質(zhì)追求，通過(guò)打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)，兼顧規(guī)模、效益、品牌的三重利益。在企業(yè)人才搭建思路上，注重同創(chuàng)共享，深度提高學(xué)習(xí)。

“留給成長(zhǎng)型房企的窗口越來(lái)越少，但窗口仍然存在。堅(jiān)守安全線，冷靜拿地，堅(jiān)定心態(tài)，不斷學(xué)習(xí)?！睏罱x說(shuō)。

從金融機(jī)構(gòu)角度來(lái)看房企融資環(huán)境的影響，克而瑞證券首席分析師孫楊在“從資本市場(chǎng)角度看雙集中供地政策對(duì)非頭部房企的影響”的主題演講中表示，2月25日因集中供地及其他因素推動(dòng)，多數(shù)房企在股票市場(chǎng)經(jīng)歷“一日行情”，但翌日市場(chǎng)即回歸了理性。債券價(jià)格走勢(shì)未見(jiàn)明顯波動(dòng)，疊加價(jià)格高位壓力及政策影響，3月8日價(jià)格到低位。

總體而言，債券價(jià)格與基本面關(guān)聯(lián)度較高，政策對(duì)公司的誤傷，隨著經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，將逐漸回歸。

行業(yè)現(xiàn)狀方面，孫楊從公司存量資金角度來(lái)看，在雙集中政策下，房企分化明顯，房企在短時(shí)間內(nèi)對(duì)保證金和前融的需求大大提升，除去短期負(fù)債后在手現(xiàn)金的剩余量越多，公司的安全邊際相對(duì)越高，對(duì)于高息資金的需求量越低。

“資本市場(chǎng)公開(kāi)融資格局已形成，境內(nèi)外成本差別明顯?！睂O楊根據(jù)監(jiān)測(cè)的170家房企各年度人民幣債以及美元債的發(fā)債集中度情況，境外債券發(fā)行成本分化仍明顯，前十強(qiáng)房企發(fā)行成本較低，50強(qiáng)之后房企的境外債發(fā)行成本相對(duì)走高明顯；境內(nèi)人民幣債券的發(fā)行成本差距維持2020年低位，對(duì)部分房企來(lái)說(shuō)發(fā)行境內(nèi)債券更具性?xún)r(jià)比。

他還結(jié)合房企案例進(jìn)行分析，在孫楊看來(lái)，二級(jí)市場(chǎng)債券價(jià)格價(jià)格兩級(jí)分化，一級(jí)成本難降，借新還舊，調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)依舊是房企重要改善方向。

最后，針對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)及非頭部房企應(yīng)對(duì)策略展望，他認(rèn)為資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好下降，頭部房企的資本市場(chǎng)融資成本優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯，資金成本低。

“前融和保證金的短期內(nèi)成本較高，是投資機(jī)會(huì)，市場(chǎng)會(huì)增加新的參與方。房企合作增加，中小房企在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目上的并表權(quán)爭(zhēng)奪壓力加大，可能會(huì)影響未來(lái)財(cái)務(wù)上的表現(xiàn)?！睂O楊說(shuō)到，此外，城市開(kāi)發(fā)界面逐漸分化，非特色房企將逐漸邊緣化。

值得一提的是，作為非頭部房企，區(qū)域深耕、產(chǎn)品力、項(xiàng)目操盤(pán)能力、雙集中城市補(bǔ)貨的情況和權(quán)益是未來(lái)弱化資本市場(chǎng)擔(dān)憂的關(guān)鍵。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 房地產(chǎn)發(fā)展邏輯改變，如何把握最后一輪“市場(chǎng)紅利”？