YY評級 作者：rating狗
來源：YY評級（ID:YYRating)
摘要
作為一家“供應(yīng)鏈+地產(chǎn)”雙主業(yè)經(jīng)營的企業(yè)，建發(fā)股份左手有供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)提供的穩(wěn)定現(xiàn)金流，右手有地產(chǎn)開發(fā)帶來的高額利潤，兩大業(yè)務(wù)在盈利與現(xiàn)金流方面實(shí)現(xiàn)了一定程度的協(xié)同互補(bǔ)。從經(jīng)營層面來看，供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)在國內(nèi)持續(xù)領(lǐng)先（2020年排名第三），規(guī)模優(yōu)勢顯著，盈利能力位于行業(yè)中上游，周轉(zhuǎn)能力較低，基本面保持穩(wěn)定；地產(chǎn)業(yè)務(wù)近3年才實(shí)現(xiàn)突飛猛進(jìn)的增長。從資金流向來看，建發(fā)股份的地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)債端資金偏長期，供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)負(fù)債端偏短期，與各自的業(yè)務(wù)特征匹配度較高。
與穩(wěn)定的供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)對比，公司近些年在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的經(jīng)營更為激進(jìn)。過去3年，公司在克而瑞銷售排行榜的名次也從53名上升至32名，并于2020年成功晉升千億房企俱樂部，同時拿地強(qiáng)度從2018年的56%陡然上升至2020年的82%。21年1-9月份建發(fā)股份全口徑銷售額1240.6億，已躋身第23名。在行業(yè)整體實(shí)行收縮戰(zhàn)略之時，建發(fā)逆勢擴(kuò)張土儲，突飛猛進(jìn)，一路高歌。
但這樣“瀟灑逆行者”的背影后，更多是仰仗國資股東背景的“恃寵而驕”，融資成本的相對優(yōu)勢下，有息債務(wù)規(guī)模從605.30億到1,582.12億，短期債務(wù)占比攀升至40.20%，外部融資成為激進(jìn)擴(kuò)張的強(qiáng)力支撐。
此外，在亮眼的銷售業(yè)績下，資產(chǎn)瑕疵開始顯現(xiàn)。由于2016-2017年的激進(jìn)擴(kuò)張，公司高溢價土地疊加限價政策出現(xiàn)虧損，2021年4月，公司公告稱，因受多城市限價政策影響，公司為5個地產(chǎn)項(xiàng)目計提存貨跌價準(zhǔn)備19.81億元。而且這樣高溢價拿地的“大手筆”近年來并未見放慢腳步。
針對這一隱患，本文對建發(fā)近幾年高溢價拿地的項(xiàng)目進(jìn)行梳理，發(fā)現(xiàn)部分新增土儲預(yù)計毛利為負(fù)，以及省外部分項(xiàng)目去化緩慢，資產(chǎn)質(zhì)量存在一定隱憂，短期債務(wù)壓力持續(xù)攀升下公司負(fù)債端與資產(chǎn)端存在一定錯配。行業(yè)負(fù)面沖擊波影響下，地產(chǎn)業(yè)務(wù)融資成本不可避免抬升，雖股東背景支持尚可依賴，但激進(jìn)開疆后的債務(wù)壓力不容小覷。
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原標(biāo)題： YY | 建發(fā)股份：業(yè)務(wù)版圖與地產(chǎn)隱憂
