丁祖昱評(píng)樓市 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
供不應(yīng)求背景下，狹義庫(kù)存延續(xù)小幅微降態(tài)勢(shì)，5月繼續(xù)下降至5.7億平方米，廣義庫(kù)存持穩(wěn)在37億平方米，良好的成交表現(xiàn)促使去化周期降至10.79個(gè)月。從城市角度而言，超7成城市庫(kù)存回落，重點(diǎn)29城商品住宅庫(kù)存消化周期進(jìn)一步縮短，比如，福州、成都、寧波、濟(jì)南等均供求比小于0.8。
各能級(jí)城市依舊呈現(xiàn)出明顯的分化趨勢(shì)。一線韌性較強(qiáng)，狹義庫(kù)存同環(huán)比齊降；二線狹義庫(kù)存同比漲幅居首，其中近六成共17個(gè)二線城市5月庫(kù)存同比上漲，銀川、哈爾濱、?？诘瘸鞘袔?kù)存漲幅超50%以上；而三線城市廣義庫(kù)存增幅顯著高于百城平均。
商品房待售面積連續(xù)3個(gè)月回落
房地產(chǎn)市場(chǎng)整體庫(kù)存延續(xù)回落態(tài)勢(shì)，其中5月庫(kù)存已低于去年同期。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，5月末，商品房待售面積51026萬(wàn)平方米，比4月末減少410萬(wàn)平方米。其中，住宅、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積全部減少。
具體而言，得益于市場(chǎng)成交火熱，供不應(yīng)求帶動(dòng)整體庫(kù)存回落，住宅待售面積降幅顯著，較4月減少399萬(wàn)平方米，辦公、商業(yè)待售面積降幅有限，5月較4月下降均不超20萬(wàn)平方米，整體去化壓力依舊較大。
圖：全國(guó)商品房各類物業(yè)累積待售面積（單位：萬(wàn)平方米）
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
狹義庫(kù)存微降，三四線廣義庫(kù)存增幅超百城平均
2021年開(kāi)年以來(lái)，狹義庫(kù)存除2月顯著跳減之外，一直延續(xù)高位震蕩態(tài)勢(shì)。
CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021年5月百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了56926萬(wàn)平方米，環(huán)比微降1%，同比增長(zhǎng)2%。主要是由于傳統(tǒng)“金三銀四”銷售旺季已過(guò)，5月房企推盤積極性走弱，成交熱度卻持續(xù)走高，成交量略高于供應(yīng)量，導(dǎo)致狹義庫(kù)存小幅微降。
具體來(lái)看，一線城市中深圳最值得關(guān)注，居民購(gòu)房需求持續(xù)高漲，成交熱度有增無(wú)減，庫(kù)存量環(huán)比持續(xù)回落，供求比僅為0.78。二線城市中庫(kù)存總量TOP3沈陽(yáng)、青島、太原5月末狹義庫(kù)存總量均超2000萬(wàn)平方米，庫(kù)存同比上漲城市占比達(dá)6成，銀川、哈爾濱、?？诘葷q幅均超50%。在13個(gè)庫(kù)存下降的城市中，南昌、貴陽(yáng)、合肥跌幅超35%，降幅顯著。
圖：2021年5月末商品住宅庫(kù)存量TOP20城市情況（單位：萬(wàn)平方米）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
盡管狹義庫(kù)存小幅微降，但受首輪集中供地成交影響，土地成交規(guī)模較上月大幅增長(zhǎng)，未開(kāi)工地塊總量上升，使得5月百城廣義庫(kù)存小幅微增，2021年5月末達(dá)376152萬(wàn)平方米，環(huán)比微增1%，同比上漲7%。
一線城市中，上海、深圳廣義庫(kù)存同環(huán)比齊降，去庫(kù)存效果顯著，北京廣義庫(kù)存則迎來(lái)階段性上行，主要是北京首場(chǎng)集中土拍所致，成交面積高達(dá)341萬(wàn)平方米，以此帶動(dòng)未開(kāi)工地塊量穩(wěn)步上升。而二線顯著高于去年同期，同比漲幅基本在6%-9%左右，三四線城市同比增幅更是高于百城平均。
值得注意的是，相較于去年同期，5月百城庫(kù)存漲多跌少，不同城市分化持續(xù)加劇。
以保定、廊坊、張家口等為代表的河北諸城廣義庫(kù)存量顯著增加，漲幅超20%，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。鎮(zhèn)江、河源、蕪湖、珠海、溫州等部分東部沿海城市同比漲幅皆超3成，同樣面臨潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。而合肥、晉江等城市廣義庫(kù)存量穩(wěn)步回落，跌幅均超45%，目前的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)不大。
圖：2021年5月末商品住宅
廣義庫(kù)存量TOP20城市情況（單位：萬(wàn)平方米）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
庫(kù)存消化周期下跌至10.8個(gè)月
在狹義庫(kù)存微降，成交熱度延續(xù)的雙重作用下，5月百城商品住宅去化周期穩(wěn)中有降，由2021年4月末的12.34個(gè)月降至10.79個(gè)月，顯著低于2020年同期水平，其中一線城市領(lǐng)降，降幅超4成。
不同能級(jí)城市去化周期均保持降勢(shì)。一二線去化周期與百城庫(kù)存去化周期基本重合，持穩(wěn)在10個(gè)月左右，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控；三四線降至11.99個(gè)月，略高于百城平均。
圖：百城2019年以來(lái)商品住宅庫(kù)存量去化周期變動(dòng)情況（月）
備注：2021年5月商品住宅庫(kù)存去化周期=2021年5月末商品住宅庫(kù)存量/近3月商品住宅成交面積均值
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
具體來(lái)看，一線城市中除北京去化周期在1年以上，上海、廣州、深圳均在10個(gè)月以下，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。值得關(guān)注的是廣州，去化周期同環(huán)比均呈現(xiàn)出大幅回落，去化周期穩(wěn)步降至8.67個(gè)月，房企推盤節(jié)奏放緩，以及居民購(gòu)房熱情雖有回落，但總體仍延續(xù)供不應(yīng)求行情。
30個(gè)二線城市多數(shù)去化周期在12個(gè)月以內(nèi)，僅有哈爾濱、沈陽(yáng)、呼和浩特、太原4個(gè)城市庫(kù)存消化周期超過(guò)2年。從變化情況來(lái)看，商品住宅消化周期同環(huán)比均呈現(xiàn)出跌多漲少，杭州、重慶、南昌等去化周期較上月而言顯著回調(diào)，沈陽(yáng)、哈爾濱等弱二線城市，消化周期均在30個(gè)月以上且同環(huán)比齊增，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。
三四線城市“去庫(kù)存”好于預(yù)期，同、環(huán)比均呈現(xiàn)跌多漲少。庫(kù)存下降的城市以東南沿海三四線為主，蕪湖、三明、德清、湖州、漳州、紹興等城市5月末消化周期維持在6個(gè)月以下，庫(kù)存見(jiàn)底。而梅州、連江、洛陽(yáng)、防城港、淄博等基本面缺乏支撐的三四線城市不僅消化周期高達(dá)30個(gè)月以上，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)逐漸加大。
圖：2021年5月末商品住宅庫(kù)存量去化周期TOP20城市情況（單位：月）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
從6月市場(chǎng)熱度來(lái)看，預(yù)計(jì)狹義庫(kù)存或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)步回落態(tài)勢(shì)，跌幅預(yù)期在5%以內(nèi)。
隨著房企年中沖刺季臨近，供貨力度預(yù)期顯著回升，成交有望實(shí)現(xiàn)較大提升，部分下行周期比較明顯的中西部三四線城市，部分房企為回籠資金，將以降價(jià)折扣方式加大促銷力度，成交曾都預(yù)期會(huì)略高于供應(yīng)，因此將拉動(dòng)狹義庫(kù)存下行，去化周期大概率維持在10-12個(gè)月左右。
而隨著核心城市集中土拍收尾，房企資金投入或轉(zhuǎn)向其他有潛力城市，土地購(gòu)置面積預(yù)計(jì)將迎來(lái)大幅回升，再加上“三條紅線”下房企資金承壓，新開(kāi)工熱情或?qū)⒆呷?，因此，廣義庫(kù)存大概率將高位企穩(wěn)。
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原標(biāo)題： 百城庫(kù)存降至11個(gè)月以下，一線城市降幅超4成
