作者：編輯部

來源：丁祖昱評(píng)樓市(ID:dzypls)

2018年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)就步入調(diào)整期，尤其在今年突遇“三條紅線”，房企在市場(chǎng)端和融資端均面臨考驗(yàn)，他們，都在尋找新的機(jī)會(huì)。

在過去十年間，房地產(chǎn)企業(yè)作為參與者身份也由“開發(fā)商”轉(zhuǎn)變?yōu)椤俺鞘羞\(yùn)營者”。這其中最大的變化是，不少房企多元化業(yè)務(wù)逐漸趕超地產(chǎn)開發(fā)主營業(yè)務(wù)收入，未來多元化業(yè)務(wù)將成為重要的收入來源。 

CRIC數(shù)據(jù)顯示，自2017年至2019年，30家重點(diǎn)房企多元化業(yè)務(wù)營業(yè)收入的平均占比由11.94%提升至12.06%。 

對(duì)于房企而言，多元化業(yè)務(wù)不再是一個(gè)集團(tuán)內(nèi)的小版塊，更多的業(yè)務(wù)板塊已經(jīng)形成了單獨(dú)上市的公司甚至與地產(chǎn)主體公司并列，尤其是在物業(yè)管理板塊最為明顯。

圖：2017年-2019年多元化業(yè)務(wù)

對(duì)企業(yè)應(yīng)收占比平均貢獻(xiàn)情況

從具體業(yè)務(wù)來看，30家重點(diǎn)房企營收中能拆分出的多元化業(yè)務(wù)主要有5個(gè)方面，分別是物業(yè)管理、投資物業(yè)（包含商業(yè)地產(chǎn)和酒店）、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、代建。除產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之外，其余4項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)企業(yè)營收的平均貢獻(xiàn)占比都出現(xiàn)了穩(wěn)步上升。 

從30家重點(diǎn)房企財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，2019年變化最大的為綠地集團(tuán)，多元化業(yè)務(wù)占總業(yè)務(wù)比重達(dá)到了54.12%，比重達(dá)到一半以上。這意味著，經(jīng)過一系列產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)化調(diào)整，從2017年至2019年，綠地集團(tuán)弱化了房地產(chǎn)業(yè)在集團(tuán)整體營業(yè)收入中的比重，整體比例已經(jīng)從53%下降到46%。 

他們不再像一個(gè)地產(chǎn)公司。 

2020年前三季度，綠地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3417億元，同比增長16%，其中：房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1464億元，占比43%；基建產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1334億元，占比39%；消費(fèi)等其他產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入619億元，占比18%。 

從前三季度數(shù)據(jù)來看，預(yù)計(jì)2020年全年，綠地集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營業(yè)收入占比將進(jìn)一步下降至40%；非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)收入占比則將上升至60%，非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤總額占比將超過45%。

表：2017年-2019年各企業(yè)多元化業(yè)務(wù)占總業(yè)務(wù)比重

那么，一個(gè)顯而易見的問題來了，這些地產(chǎn)以外的業(yè)務(wù)，賺錢嗎？ 

先說一下，目前房地產(chǎn)開發(fā)商已形成四類成熟的“地產(chǎn)開發(fā)+”的運(yùn)營模式：分別是地產(chǎn)開發(fā)+城市運(yùn)營、地產(chǎn)開發(fā)+城市更新、地產(chǎn)開發(fā)+商業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)+代建四類。 

一個(gè)令人震驚的消息是，已經(jīng)進(jìn)入收獲期的業(yè)務(wù)基本上每年可以為企業(yè)貢獻(xiàn)近30%左右的銷售業(yè)績。 

繼續(xù)拿綠地舉例子。作為開展多元化業(yè)務(wù)較早的房企，他們一直致力于多元化經(jīng)營格局轉(zhuǎn)型，但不同的是，綠地的轉(zhuǎn)型并不是尋求“去地產(chǎn)化”，而是基于整合綜合需求，在鞏固房地產(chǎn)等原有優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，積極向產(chǎn)業(yè)鏈上下游及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)、協(xié)同產(chǎn)業(yè)延伸，開展“有限多元”經(jīng)營，打造“生態(tài)圈”協(xié)同發(fā)展的商業(yè)模式。 

經(jīng)過近幾年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，目前綠地已基本形成了“以房地產(chǎn)、基建為主業(yè)，消費(fèi)、金融等產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展”的綜合經(jīng)營格局，為持續(xù)成長打下了基礎(chǔ)。 

在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，大基建產(chǎn)業(yè)正在迎來發(fā)展機(jī)遇，這是綠地集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)以外又一個(gè)千億級(jí)的產(chǎn)業(yè)板塊，更是被綠地集團(tuán)視為與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)并行的一大主業(yè)。 

最新數(shù)據(jù)顯示，2020年前三季度基建產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1334億元，占比39%。

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)容量逐步封頂，多元化業(yè)務(wù)發(fā)展也進(jìn)入下半場(chǎng)。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，百強(qiáng)房企中97%布局了產(chǎn)業(yè)多元化戰(zhàn)略，拓展新業(yè)務(wù)，尋求新的利潤增長點(diǎn)，試圖實(shí)現(xiàn)業(yè)績可持續(xù)增長。 

2018年郁亮喊出“活下去！”最近的一次媒體見面會(huì)上，郁亮稱，最近苦惱于地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型問題，為什么新業(yè)務(wù)的價(jià)值沒有從報(bào)表中體現(xiàn)出來？他將多元化業(yè)務(wù)比喻成父母養(yǎng)育的孩子，孩子們中有經(jīng)商的、做科學(xué)家的、做教育家的。“經(jīng)商的孩子給父母的錢最多，可以認(rèn)為他最有出息嗎？衡量孩子是不是有出息，只能看他給多少錢嗎？”

這，正是大部分的房企在轉(zhuǎn)型中遭遇的成長的煩惱。 

作為規(guī)模房企，綠地、萬科、恒大、融創(chuàng)率先搶占房地產(chǎn)市場(chǎng)后半場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)。 

數(shù)據(jù)顯示，2019年，綠地集團(tuán)在長三角城市群的投資規(guī)模超過2000億元，來自長三角地區(qū)的收入超過總額的40%、利潤超過總額的50%。 

“三條紅線”下，房企去杠桿迫在眉睫，綠地集團(tuán)通過一系列舉措提前降負(fù)債去杠桿，進(jìn)一步收縮海外房地產(chǎn)項(xiàng)目；以多種方式，加快去化商業(yè)、辦公、酒店等存量大宗資產(chǎn)，促進(jìn)資金回籠；壓縮短期借款占比，增加中長期借款占比，優(yōu)化有息負(fù)債結(jié)構(gòu)；堅(jiān)持“現(xiàn)金為王”的理念，實(shí)施審慎穩(wěn)健的現(xiàn)金流管理，全面提升回款質(zhì)量。 

城市更新，是行業(yè)從“增量時(shí)代”向“存量時(shí)代”轉(zhuǎn)變過程中一大新藍(lán)海。在這方面，近年來，綠地集團(tuán)進(jìn)行了一些探索。比如，與央企中車交通開展戰(zhàn)略合作，以城市更新方式，在長三角一體化示范區(qū)的中心地帶——吳江汾湖，幫助當(dāng)?shù)赝七M(jìn)傳統(tǒng)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，打造“智造星艦超級(jí)工廠”和“AI未來社區(qū)”。 

更多房企把自己的物業(yè)率先剝離了出去，截至目前，已有25家房企子公司分拆上市取得進(jìn)展，其中，10家成功登陸港股市場(chǎng)，1家即將掛牌，11家遞交招股書，3家已公告擬分拆上市。整體來看，今年已成功上市12家，上市物企總數(shù)達(dá)到36家，預(yù)計(jì)全年上市物企或?qū)⒊?0家。 

三道紅線的重壓之下，房企正在變局下，尋找新賽道。行業(yè)，變了。

過去十年，中國城鎮(zhèn)化率從49.6%提升至60.6%，其中房地產(chǎn)行業(yè)在中國城鎮(zhèn)化過程中發(fā)揮著舉足輕重的作用。

未來，房企將根據(jù)企業(yè)基因、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景，聚焦“既促進(jìn)主業(yè)，又適合自身”的多元化發(fā)展方向，從規(guī)模增長的賽道上轉(zhuǎn)向質(zhì)量發(fā)展的新跑道。 

多元化轉(zhuǎn)型是一項(xiàng)長期、系統(tǒng)性工程，需要進(jìn)行大量專項(xiàng)資金、人才等資源投入。在市場(chǎng)去化低迷、融資收緊的背景下，房企普遍面臨資金緊張的局面，如若繼續(xù)加碼多元化業(yè)務(wù)投資布局，資金鏈資或?qū)⒊袎?，從而影響企業(yè)流動(dòng)性安全，多元化業(yè)務(wù)發(fā)展將面臨較高的風(fēng)險(xiǎn)成本。 

是尋找合適的，還是尋找感興趣的？這或許是房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型中需要解決的一大問題。否則，很難解釋，為什么碧桂園去做機(jī)器人，為什么融創(chuàng)去做文化？ 

如果只是從財(cái)務(wù)投資來評(píng)估的話，這個(gè)買賣就簡單多了，人生就像滾雪球，最重要之事是發(fā)現(xiàn)濕雪和長長的山坡。 

所以，最多的房企首選選擇了“安全”。他們選擇更容易盈利的上下游產(chǎn)業(yè)進(jìn)行第一次的嘗試。在爬山的過程中發(fā)現(xiàn)了草叢與菌類，進(jìn)行了率先的嘗試。 

無論如何，這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言是好事。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“丁祖昱評(píng)樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 陣地|變局下的新賽道