融資項(xiàng)目千千萬，對(duì)于資金方而言如何有效地甄別真實(shí)的融資需求系其后續(xù)成功投資的第一步。對(duì)此，筆者特結(jié)合西政投資集團(tuán)為地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資的實(shí)操及同行交流經(jīng)驗(yàn)，從資金方的角度為各位讀者分享資金方對(duì)融資項(xiàng)目的甄別及評(píng)估態(tài)度。 

融資主體的強(qiáng)弱程度與項(xiàng)目本體的優(yōu)質(zhì)程度決定了融資主體對(duì)融資機(jī)構(gòu)的可選擇度。同樣的，資金方根據(jù)各自對(duì)風(fēng)險(xiǎn)偏好的不同，對(duì)于融資項(xiàng)目及融資主體的挑選大致呈現(xiàn)如下幾種態(tài)度：

1.強(qiáng)主體的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目：機(jī)構(gòu)搶著做；

2.強(qiáng)主體的一般項(xiàng)目：機(jī)構(gòu)看著做；

3.弱主體的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目：機(jī)構(gòu)挑著做；

4.弱主體的一般項(xiàng)目：機(jī)構(gòu)悠著做。

融資亦講究“非誠勿擾”，資金方與融資方最后是否能牽手成功，第一眼十分重要。資金方在與項(xiàng)目方前期對(duì)接過程中，基本能判斷項(xiàng)目融資需求的真實(shí)性、確定性以及后續(xù)推動(dòng)的可行性。

（一）融資需求的真實(shí)性與確定性評(píng)估

從項(xiàng)目方的基本面（尤其是實(shí)際控制人的真實(shí)想法）評(píng)估確認(rèn)項(xiàng)目方對(duì)融資的態(tài)度，比如城市更新項(xiàng)目融資的必然性與迫切性，是確定通過融資自行操盤還是考慮項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓或合作開發(fā)？是必須馬上融資還是存在內(nèi)部騰挪資金空間可暫時(shí)不需融資？對(duì)非金融機(jī)構(gòu)提供融資的接受度？

通常做慣了銀行等持牌金融機(jī)構(gòu)融資的項(xiàng)目方，通常不會(huì)輕易接受諸如基金等非金融機(jī)構(gòu)的融資；如果項(xiàng)目方的實(shí)際控制人對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓或者融資后自行操盤猶豫不決，資金方亦會(huì)慎重選擇合作。

（二）融資要素及融資可行性的評(píng)估

從核心融資要素（尤其是放款時(shí)間、融資成本、融資期限三個(gè)要素）反推融資的可行性。

1.判斷項(xiàng)目所處的階段或項(xiàng)目成熟度

對(duì)于城市更新項(xiàng)目，項(xiàng)目所處階段是列入更新計(jì)劃前還是計(jì)劃后，專規(guī)是否通過，實(shí)施主體是否確認(rèn)：計(jì)劃列入前后找私募等前融，拆賠雙80%以上加上已過專規(guī)則優(yōu)先找銀行或信托（如中行、建行、工行、交行；個(gè)別信托等）。

2.放款周期與融資期限的接受度

兩三周內(nèi)即需資金還是兩三個(gè)月內(nèi)資金到位？融資期限是半年、一年、二年或五年？如果火燒眉毛才尋找資金，并要求在短時(shí)間內(nèi)到位。該類項(xiàng)目融資方式有限，通常可選擇過橋資金，并需有能力接受高額的融資成本。如果融資期限過長，如果涉及募集資金的，還需充分考慮投資者對(duì)長期限產(chǎn)品的接受度。

3.對(duì)融資成本的接受度

判斷融資方對(duì)成本接受度過低，還是無底線地接受高成本？

以城市更新項(xiàng)目為例，如果項(xiàng)目尚未通過專規(guī)，并且對(duì)融資成本接受度較低，該類項(xiàng)目由于成熟度不夠，除非資質(zhì)較為優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商或有十分優(yōu)質(zhì)且足額的擔(dān)保，否則低成本資金的落實(shí)難度相對(duì)較大。

對(duì)于無底線接受高成本的項(xiàng)目，則要充分衡量該融資方的綜合實(shí)力以及項(xiàng)目未來的收益情況，是否有明確的退出方式或者接盤方，綜合衡量融資主體是否有能力承擔(dān)高額成本。

4.授信額度的可操作性

授信額度一般都根據(jù)融資金額、用途以及對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目估值、擔(dān)保措施來判斷。

以筆者經(jīng)辦的深圳某工改融資項(xiàng)目為例，融資方名下的工改項(xiàng)目前期已有其他銀行提供了幾十個(gè)億的更新貸款，項(xiàng)目目前已達(dá)預(yù)售階段，但需找資金將前期的更新貸款替換。如果單獨(dú)申請(qǐng)開發(fā)貸款其授信額度無法覆蓋前期幾十個(gè)億的更新貸款。但有銀行可根據(jù)前期資金的實(shí)際使用情況，確保替換的幾十個(gè)億的資金流水、用途均為城市更新的拆遷補(bǔ)償?shù)瓤铐?xiàng)，則可重新確定授信額度，并可包含后期的開發(fā)貸款的金額。

通常進(jìn)行項(xiàng)目融資時(shí)，所獲得的授信額度不僅僅看項(xiàng)目本體及其估值，資金方亦會(huì)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目是否有所謂的“抓手”。尤其對(duì)于那些項(xiàng)目本身并不十分優(yōu)質(zhì)，但能提供本項(xiàng)目之外的融資擔(dān)?；蛴衅渌?xiàng)目可以做融資用途的變通，該類項(xiàng)目亦能獲得資金的青睞，并獲得可觀的額度：

（1）風(fēng)控?fù)?dān)保措施的達(dá)標(biāo)程度，即是否有足額的“抓手”：如股權(quán)讓與擔(dān)保的接受度、土地后置抵押之外的其他資產(chǎn)抵押或其他擔(dān)保等；

（2）融資方案的可替代性：如更新項(xiàng)目本身無法融資，但可通過關(guān)聯(lián)的實(shí)體公司做其他融資產(chǎn)品。

（三）機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目方的對(duì)接要素及項(xiàng)目可推動(dòng)性評(píng)價(jià)

判斷項(xiàng)目可推動(dòng)性不僅要關(guān)注對(duì)接人的層級(jí)及所獲得的授權(quán)支持程度，亦要充分判斷項(xiàng)目方的配合度問題。

1.項(xiàng)目方對(duì)接人的層級(jí)及其公司層面（實(shí)控人）對(duì)對(duì)接人的授權(quán)和支持

常規(guī)評(píng)價(jià)要素如項(xiàng)目方對(duì)接人的層級(jí)或背后的授權(quán)支持，比如宴請(qǐng)的時(shí)的餐飲標(biāo)準(zhǔn)、具體出席人等；項(xiàng)目方或其對(duì)接人對(duì)機(jī)構(gòu)的態(tài)度，敷衍還是配合？牛氣十足、自我感覺良好還是務(wù)實(shí)有度、不卑不亢或是放低姿態(tài)求助？

2.項(xiàng)目方的配合度問題

項(xiàng)目方或其對(duì)接人對(duì)核心溝通事項(xiàng)的反饋速度以及配合度，比如主體信息、財(cái)務(wù)報(bào)表、項(xiàng)目本體相關(guān)信息的提供，是遮遮掩掩還是有效配合等等。

以上系本系列文章的第一篇，后續(xù)筆者將為各位同業(yè)人士介紹地產(chǎn)融資過程中融資調(diào)查及融資談判的核心要素、融資盡調(diào)、融資方案設(shè)計(jì)等內(nèi)容。