一般理解，企業(yè)名下?lián)碛凶≌目赡苄暂^低，討論企業(yè)破產(chǎn)與居住權(quán)保護(hù)意義并不大，但筆者有不同的觀點(diǎn)。時(shí)下，因住宅限購(gòu)產(chǎn)生了大量以企業(yè)名義購(gòu)房的行為，而購(gòu)房過程中因無法獲得商業(yè)貸款購(gòu)房者不得已在購(gòu)房后通過經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、消費(fèi)貸款等各類名義向銀行申請(qǐng)抵押貸款，同時(shí)股東進(jìn)行自然人擔(dān)保。而此類住宅實(shí)際為股東個(gè)人居住、生活所用，若不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定居住權(quán)則可以一定程度滿足股東及其近親屬在不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)長(zhǎng)期居住使用的目的，而使破產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)增加了困難。此外，大量國(guó)企、民企因歷史遺留問題或者解決職工居住困難問題，多有自購(gòu)房屋并安置職工居住，并不排除《民法典》實(shí)施后權(quán)利人進(jìn)一步訂立居住權(quán)的可能性，一旦企業(yè)破產(chǎn)對(duì)于該等居住權(quán)的處理應(yīng)對(duì)亦是必須面對(duì)的問題。因此，討論企業(yè)破產(chǎn)與居住權(quán)是有現(xiàn)實(shí)意義的。

居住權(quán)保護(hù)的規(guī)范性，對(duì)于未來國(guó)家設(shè)立個(gè)人《破產(chǎn)法》具有巨大的指導(dǎo)意義。眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)是目前公民的主要生活資料以及重要的財(cái)產(chǎn)。破產(chǎn)活動(dòng)中債權(quán)人以期實(shí)現(xiàn)債權(quán)的最重要目標(biāo)即為個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)。一旦個(gè)人《破產(chǎn)法》立法實(shí)施，個(gè)人通過破產(chǎn)實(shí)現(xiàn)債務(wù)清理、豁免，而可以清償債務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)又通過設(shè)立居住權(quán)的形式使管理人難以處置變現(xiàn)，勢(shì)必使債權(quán)人債權(quán)實(shí)現(xiàn)困難陡增，也增加了債務(wù)人通過申請(qǐng)個(gè)人破產(chǎn)取得尋租空間的可能性。故此，居住權(quán)保護(hù)制度的確立，對(duì)于個(gè)人破產(chǎn)或債務(wù)清理相關(guān)制度的建立也是大有裨益的。

破產(chǎn)程序中不動(dòng)產(chǎn)負(fù)有居住權(quán)權(quán)利負(fù)擔(dān)，顯然對(duì)不動(dòng)產(chǎn)處置產(chǎn)生重大影響，有利于破產(chǎn)企業(yè)、個(gè)人逃廢債，不利于債權(quán)人合法權(quán)益保護(hù)。居住權(quán)合同是否基于《破產(chǎn)法》而被管理人所解除，居住權(quán)人居住利益與債權(quán)人債權(quán)實(shí)現(xiàn)如何進(jìn)行平衡，是否存在其他的權(quán)利保護(hù)或救濟(jì)途徑是民法典居住權(quán)設(shè)立給《破產(chǎn)法》帶來的新課題。

筆者認(rèn)為，居住權(quán)人的保護(hù)，應(yīng)當(dāng)以“居住權(quán)為超級(jí)優(yōu)先權(quán)認(rèn)定為基本原則，通過主體審查、房屋審查、居住審查等“三查”的方式排除例外情形，最終以確立居住權(quán)人在破產(chǎn)企業(yè)所有的不動(dòng)產(chǎn)上的物權(quán)權(quán)利”。

所謂超級(jí)優(yōu)先權(quán)，理論界頗多爭(zhēng)議。一般理解，超級(jí)優(yōu)先權(quán)源自《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)法釋〔2002〕16號(hào)》，其中第二條明確規(guī)定了消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。因此，理論界以生存權(quán)優(yōu)先可對(duì)抗其他一切權(quán)利為基礎(chǔ)，認(rèn)為在破產(chǎn)案件中保護(hù)弱勢(shì)群體的基本生存、生活權(quán)利為超越其他一切優(yōu)先權(quán)、別除權(quán)的權(quán)利。

在筆者通過以關(guān)鍵詞“居住權(quán)”檢索最高人民法院2018年至2020年的100余件有效案例來看，法院案件審理的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)即在于平衡債權(quán)保護(hù)、實(shí)現(xiàn)債務(wù)人、保證人生存權(quán)、居住權(quán)。而往往法院在確定債務(wù)人、保證人就案涉不動(dòng)產(chǎn)存在合法居住或居住、生活依賴的情形下，傾向于保障居住人的生存、居住權(quán)。如最高人民法院【(2020)最高法民再233號(hào)】執(zhí)行異議案件法院判決中所述“綜合考慮袁某、鄧某已實(shí)際支付案涉房屋絕大部分房款，自2010年即占有使用，鄧某離異后至今仍居住在案涉房屋，且該房屋是鄧某在成都市的唯一住房等因素，相較于南充商業(yè)銀行基于吳某應(yīng)當(dāng)履行保證責(zé)任而享有的保證債權(quán)，對(duì)袁某及鄧某、特別是鄧某對(duì)于案涉房屋享有的權(quán)利予以優(yōu)先保護(hù)，符合法律保障生存權(quán)、居住權(quán)的精神，更具有正當(dāng)性和合理性”。

于居住權(quán)而言，如前所述，其立法意旨即在于保護(hù)有基礎(chǔ)的居住生活需求但缺乏權(quán)利保障的社會(huì)弱勢(shì)群體，并通過其無償性、身份性、限制性等特點(diǎn)，排除居住權(quán)權(quán)利轉(zhuǎn)移的可能性。因此，在《破產(chǎn)法》語(yǔ)境下賦予居住權(quán)以超級(jí)優(yōu)先權(quán)與立法意旨統(tǒng)一。

筆者認(rèn)為對(duì)居住權(quán)進(jìn)行保護(hù)應(yīng)為破產(chǎn)程序下的基本原則，而以審查符合條件具備居住權(quán)合同解除為例外。一旦經(jīng)審查符合解除條件的，管理人得依據(jù)《破產(chǎn)法》第18條解除居住權(quán)合同，注銷居住權(quán)登記。審查解除居住權(quán)合同的標(biāo)準(zhǔn)主要有三項(xiàng)，分別是對(duì)于主體、標(biāo)的物以及使用情況的審查。

首先，關(guān)于主體。筆者認(rèn)為，管理人首先應(yīng)當(dāng)就居住權(quán)人是否屬于社會(huì)弱勢(shì)群體進(jìn)行審查。審查內(nèi)容可以包括職業(yè)、收入、他處是否有房、名下財(cái)產(chǎn)狀況等，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況綜合判斷居住權(quán)人是否屬于法律保護(hù)的對(duì)象。其次，對(duì)于居住權(quán)人與破產(chǎn)企業(yè)之間的關(guān)系進(jìn)行審查，如管理人查明居住權(quán)人為破產(chǎn)企業(yè)員工的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為破產(chǎn)企業(yè)與員工設(shè)立居住權(quán)目的并非為保障其生存權(quán)，而是為促進(jìn)員工提升工作效率所提供的福利保障，因此當(dāng)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序，提供居住保障以促使員工安心工作的目的已無繼續(xù)實(shí)現(xiàn)之必要。第三，居住權(quán)人是否為破產(chǎn)企業(yè)股東、實(shí)際控制人。在破產(chǎn)程序中，投資人權(quán)益相較普通債權(quán)人利益保護(hù)劣后，甚至在破產(chǎn)清算或重整案件中調(diào)整為零的處理方式較為普遍。雖然居住權(quán)為超級(jí)優(yōu)先權(quán)，但在權(quán)利歸屬于投資人利益時(shí)亦應(yīng)劣后于普通債權(quán)人。經(jīng)上述三類主體審查，不屬于弱勢(shì)群體的、系破產(chǎn)企業(yè)員工、認(rèn)定投資人身份的，居住權(quán)人雖經(jīng)登記享有不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)，但筆者認(rèn)為管理人均有權(quán)解除居住權(quán)合同。

其次，關(guān)于房屋。對(duì)于房屋本身的審查，也是確定居住權(quán)人利益是否保護(hù)的必要程序。如前所述，房屋類型多種多樣，根據(jù)2020年4月14日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳印發(fā)的《全國(guó)房屋網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的通知》附表顯示，房屋用途共32類，其中與住宅有關(guān)的共計(jì)五類，而《上海市房屋建筑類型分類表》中更是將居住用房類型細(xì)化為六類，包括花園住宅、新式里弄、舊式里弄等有別于普通住宅的房屋類型。從居住權(quán)登記的要求來看，僅有符合住宅類的不動(dòng)產(chǎn)上方能設(shè)定居住權(quán)登記。因此，不屬于住宅類型的房屋即便實(shí)際在使用過程中符合居住條件的，比如類住宅、酒店式公寓、非改居等房屋因其登記房屋類型非為住宅，理論上并不能完成居住權(quán)登記，亦不再屬于討論范疇。但即便如此，可被認(rèn)定為住宅的房屋類型亦有很多，以上海為例如公寓、花園住宅、新式里弄、新工房等等，不同的住宅房屋類型所設(shè)定的居住權(quán)是否均應(yīng)得受到保護(hù)，筆者亦持否定態(tài)度。

還是以保護(hù)基本生存權(quán)為邏輯分析，大眾口中所稱的別墅（房屋類型花園住宅）、大平層（房屋類型公寓）等房屋是否是保障居住的必要條件呢？此問題值得討論。一方面我們要考慮居住權(quán)人作為主體審查符合條件的，該居住房屋為其生存所依賴的唯一物質(zhì)資料，一旦其居住權(quán)無所保障將顛沛流離，然后從居住權(quán)人的角度分析，是否有必要以超大居住面積以及居住體驗(yàn)為其必要的生存物質(zhì)依賴呢？所謂的居住保障是否以最低保障標(biāo)準(zhǔn)為底線而非毫無節(jié)制的賦予不動(dòng)產(chǎn)以權(quán)利負(fù)擔(dān)呢？

換個(gè)角度思考，破產(chǎn)企業(yè)的一幢別墅因設(shè)定居住權(quán)而無法實(shí)現(xiàn)其處置價(jià)值，對(duì)債權(quán)人的利益保護(hù)又在何處。如【（2020）最高法民終1091號(hào)】案件法院判決中所述“購(gòu)房人的權(quán)利在法律屬性上仍系債權(quán)范疇，但在購(gòu)房人的生存利益和其他民事主體的商事利益發(fā)生沖突時(shí)，基于側(cè)重保護(hù)生存權(quán)益的價(jià)值導(dǎo)向，賦予購(gòu)房人排除其他債權(quán)人甚至包括抵押權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利，目的在于追求實(shí)質(zhì)公平和實(shí)質(zhì)正義。但此生存利益的特別保護(hù)，僅限于購(gòu)買的房屋系為了滿足家庭日?；揪幼⌒枰蕦?duì)于購(gòu)買度假型、豪華型房屋，或者投資型、經(jīng)營(yíng)型房屋，以及基于消滅其他債權(quán)債務(wù)關(guān)系而形成的以房抵債等情形，一般不屬于生存權(quán)特別保護(hù)的范疇”。

綜合考慮利益平衡，筆者建議管理人可以從兩個(gè)方面考慮居住權(quán)合同是否可以解除：其一為普通住宅與特殊住宅的區(qū)分，其中對(duì)于普通住宅的定義可以參考當(dāng)?shù)厣唐贩拷灰讓?duì)于普通住宅的定義標(biāo)準(zhǔn)；其二為以居住權(quán)人人數(shù)與設(shè)定有居住權(quán)負(fù)擔(dān)的不動(dòng)產(chǎn)的建筑面積的關(guān)系，以人均建筑面積是否已超過當(dāng)?shù)刈畹捅Ｕ献》克降囊欢ǚ秶禂?shù)為判斷標(biāo)準(zhǔn)，以此確定管理人是否有權(quán)解除居住權(quán)合同。

第三，關(guān)于居住情況。根據(jù)《民法典》之規(guī)定，居住權(quán)人僅得自己居住于設(shè)定居住權(quán)之不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)，不動(dòng)產(chǎn)不得用作他途，如堆放物品、出租收益等等，亦不得轉(zhuǎn)讓、繼承。因此，管理人對(duì)于居住權(quán)人審查的第三要義即為對(duì)居住情況進(jìn)行審查。審查的方式無外乎走訪鄰里、居民委員會(huì)、街道村鎮(zhèn)辦事機(jī)構(gòu)，了解實(shí)際居住情況，要求居住權(quán)人提供房屋使用記錄，如物業(yè)管理費(fèi)及水電費(fèi)等繳費(fèi)憑證，不動(dòng)產(chǎn)修繕記錄等等，對(duì)于存在同住人的，需要進(jìn)一步了解同住人與居住權(quán)人的身份關(guān)系及其居住的必要性，如是否為居住權(quán)人的撫養(yǎng)人等等。是否實(shí)際居住，是確定居住權(quán)權(quán)利保障必要性的審查。此外，在有償居住的情形下，筆者建議管理人對(duì)于使用費(fèi)用支付情況、使用費(fèi)用與當(dāng)?shù)赝貐^(qū)同類房屋租金水平的關(guān)系、居住權(quán)人的支付能力等進(jìn)行充分評(píng)估，有利于分析判斷居住的實(shí)際情況。

通過以上方式，筆者認(rèn)為可以較好地判斷居住權(quán)人是否為法益所需保護(hù)的權(quán)利人，居住權(quán)合同是否因符合條件而管理人享有《破產(chǎn)法》所賦予的解除權(quán)，以此在破產(chǎn)程序中對(duì)于超級(jí)優(yōu)先權(quán)人予以權(quán)利保障或通過利益平衡、調(diào)整依法解除居住權(quán)合同而使居住權(quán)歸于消滅，從而保障債權(quán)人利益的最大程度實(shí)現(xiàn)。

為保障居住權(quán)人基本權(quán)利，同時(shí)也為了提高債權(quán)人在破產(chǎn)程序下的債權(quán)清償率，筆者認(rèn)為在管理人依法審查居住權(quán)人符合條件，其基本生存權(quán)、居住權(quán)應(yīng)當(dāng)予以保障的情況下，管理人可以參考《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2015〕10號(hào)） 第20條第3款的處理方式，即在經(jīng)過審查確認(rèn)居住權(quán)人權(quán)利的情況下，由管理人或債權(quán)人按照破產(chǎn)企業(yè)當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住的房屋，或者通過府院聯(lián)動(dòng)政府保障房落實(shí)的方式實(shí)現(xiàn)對(duì)居住權(quán)人的居住利益的保障，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)破產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利負(fù)擔(dān)的滌除，以確保不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值在破產(chǎn)資產(chǎn)處置過程中得以實(shí)現(xiàn)最大化，同時(shí)居住權(quán)人也通過協(xié)議約定方式能夠獲得最大限度的居住利益保障。

司法實(shí)踐中，已有大量的執(zhí)行案件顯示法院通過實(shí)施對(duì)于執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)“以大換小”或“強(qiáng)遷保障性住房”等方式推進(jìn)執(zhí)行從而最終處置不動(dòng)產(chǎn)保障債權(quán)人利益的執(zhí)行措施。為此，在破產(chǎn)程序中管理人可以更多主動(dòng)積極地創(chuàng)造利益平衡的方案，實(shí)現(xiàn)各方利益保障。