作者：神鎮(zhèn)的貓總

來(lái)源：好貓財(cái)經(jīng)（ID:haomaocaijing)

許家印說(shuō)恒大要退出房地產(chǎn)，平安不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)部會(huì)議說(shuō)要終止住宅投資。

這兩個(gè)動(dòng)作，應(yīng)該一起被賦予劃時(shí)代意義：

地產(chǎn)商對(duì)資金無(wú)限渴求，金融機(jī)構(gòu)過度輸血，房?jī)r(jià)上漲貢獻(xiàn)高利潤(rùn)，每一方都是贏家，這樣的時(shí)代結(jié)束了。

恒大從一家廣州小公司發(fā)跡，2014年開始迅猛擴(kuò)張，2016年登頂銷售規(guī)模頂峰，2018年實(shí)現(xiàn)最高利潤(rùn)，此后轉(zhuǎn)型多元發(fā)展，直至陷入債務(wù)危機(jī)。

平安不動(dòng)產(chǎn)背靠手握多張金融牌照的保險(xiǎn)巨頭，擁有萬(wàn)億元險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)配置額度，同時(shí)為保險(xiǎn)、基金、銀行、證券等資金，尋找不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。

和實(shí)質(zhì)上混業(yè)經(jīng)營(yíng)的平安保險(xiǎn)一樣，平安不動(dòng)產(chǎn)好像什么都能做。

2014年之前，平安不動(dòng)產(chǎn)僅僅是在商業(yè)物業(yè)、物流地產(chǎn)上小試牛刀，2014年底降息后，平安不動(dòng)產(chǎn)直接下場(chǎng)競(jìng)買住宅地塊，與地產(chǎn)商縱橫聯(lián)合大展身手。

與此同時(shí)，平安集團(tuán)接連入股碧桂園、旭輝、金茂、華夏幸福等巨頭，在業(yè)務(wù)頂層全面加大房地產(chǎn)投資。

金主爸爸一時(shí)風(fēng)光無(wú)兩。

從財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)，無(wú)論是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和融資中介的營(yíng)業(yè)收入，還是代表直接股權(quán)和債權(quán)投資的投資收益，平安不動(dòng)產(chǎn)在2019年達(dá)到頂峰。

滑鐵盧從華夏幸福開始，平安集團(tuán)計(jì)提數(shù)百億元虧損，平安不動(dòng)產(chǎn)高層去職，踩雷多家暴雷房企，直至內(nèi)部會(huì)議確認(rèn)，停止住宅業(yè)務(wù)投資。

這樣的決定，來(lái)源于多方面壓力，資管新規(guī)監(jiān)管趨嚴(yán)，讓平安不動(dòng)產(chǎn)充當(dāng)融資中介的業(yè)務(wù)受限，另外房?jī)r(jià)不漲后利潤(rùn)下滑，住宅投資業(yè)務(wù)全面承壓。

這也是不得不執(zhí)行的決定，平安不動(dòng)產(chǎn)可能也誤判了形勢(shì)。

去年年初以來(lái)，多家房企迫于資金壓力出售項(xiàng)目，平安不動(dòng)產(chǎn)照單全收，直接導(dǎo)致現(xiàn)金大量流失。截至去年三季度末，平安不動(dòng)產(chǎn)手持現(xiàn)金不到40億元，回到2015年水平。

金主爸爸有苦難言。

行情好時(shí)，地產(chǎn)商不愿意出讓優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目權(quán)益，平安不動(dòng)產(chǎn)為了完成險(xiǎn)資配置的任務(wù)，不得不親自下場(chǎng)拿地，以及高溢價(jià)去入股房企，實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資產(chǎn)保值升值。

行情不好時(shí)，平安不動(dòng)產(chǎn)能夠順利入股地產(chǎn)商項(xiàng)目，但也要承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，股債權(quán)投資收益全面承壓。

這樣糾結(jié)心態(tài)下，平安不動(dòng)產(chǎn)成為了一個(gè)“怪胎”。

從2015年開始，平安不動(dòng)產(chǎn)投資收益就超過營(yíng)業(yè)收入，2019年前者更是是達(dá)到后者的4倍。投資收益大部分為入股地產(chǎn)項(xiàng)目的股債權(quán)收益，營(yíng)業(yè)收入則包含資產(chǎn)管理和商用不動(dòng)產(chǎn)投資收入。

營(yíng)業(yè)收入中，資產(chǎn)管理涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目顧問和融資中介收入，占比超過80%。也就是說(shuō)，平安不動(dòng)產(chǎn)收入絕大部分來(lái)自房地產(chǎn)投融資業(yè)務(wù)。

平安不動(dòng)產(chǎn)有限公司叫做“平安房地產(chǎn)投融資有限公司”，似乎更加恰當(dāng)。

這個(gè)比喻，讓平安不動(dòng)產(chǎn)大力布局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，與銀保監(jiān)會(huì)“保險(xiǎn)資金投資企業(yè)不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)”的禁令，形成強(qiáng)烈反差。

不過，平安繞開監(jiān)管素來(lái)有經(jīng)驗(yàn)，保險(xiǎn)資金經(jīng)層層通道包裝后，還算不算險(xiǎn)資？平安不動(dòng)產(chǎn)200億實(shí)繳資本算不算險(xiǎn)資？平安旗下眼花繚亂的子公司資金算不算險(xiǎn)資？

這個(gè)問題暫時(shí)沒有答案。

平安當(dāng)然不想被冠以“地主”、“金主”的稱號(hào)，反復(fù)強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)投資不到2000億，占3.8萬(wàn)億保險(xiǎn)資金投資規(guī)模比例不到5%，遠(yuǎn)低于30%的監(jiān)管上限。

反駁平安很容易，現(xiàn)金流不僅要講余額，也要講流速，平安集團(tuán)常年對(duì)房地產(chǎn)保持2000億元投資，相當(dāng)于一家中型銀行的房地產(chǎn)貸款余額。

幾千億資金，如果集中在重點(diǎn)房企重點(diǎn)城市，平安對(duì)企業(yè)的背書，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力，絕對(duì)不會(huì)比恒大小。

平安不動(dòng)產(chǎn)的名字，從物業(yè)設(shè)施管理有限公司、物業(yè)投資管理有限公司，變更至不動(dòng)產(chǎn)管理有限公司。如果全面終止住宅業(yè)務(wù)，似乎回到了公司初心上來(lái)。

2014年以來(lái)，平安不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債表從百億擴(kuò)張到千億，搭建起了一個(gè)全國(guó)化公司的框架，業(yè)務(wù)模式更加多元，獲得了超級(jí)利潤(rùn)。

迫于巨額險(xiǎn)資配置需求，以及對(duì)收益率的要求，平安不動(dòng)產(chǎn)將絕大部分資金引導(dǎo)至了住宅開發(fā)中去，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)、商用物業(yè)、養(yǎng)老投資等，與險(xiǎn)資資產(chǎn)負(fù)債久期相匹配的長(zhǎng)期性業(yè)務(wù)停滯不前。

進(jìn)入“縮表”時(shí)代，當(dāng)平安的資金和混業(yè)牌照，不再是優(yōu)勢(shì)的時(shí)候，平安不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)還有什么呢？

恒大也是，這個(gè)世界還需要一家從地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)變而來(lái)的汽車公司嗎？

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 平安不動(dòng)產(chǎn)和恒大的相同點(diǎn)