作者：黃小妹

來(lái)源：風(fēng)財(cái)訊（ID：fengcaixun）

頭部房企陣營(yíng)，保利發(fā)展控股(SH600048)依舊選擇壓軸“出報(bào)”。

不同于2019年分紅、業(yè)績(jī)超預(yù)期，2020年保利發(fā)展交出一張業(yè)績(jī)平平的成績(jī)單。營(yíng)收同比增速減少約18個(gè)百分點(diǎn)；每股分紅下降0.09元；毛利率同比下降2.38個(gè)百分點(diǎn)至32.59%。

資本市場(chǎng)亦用腳投票。保利發(fā)展發(fā)布2020年報(bào)的第二日，4月20日，當(dāng)日股價(jià)跌幅3%。

但對(duì)于保利發(fā)展的銷(xiāo)售預(yù)期，市場(chǎng)仍保持樂(lè)觀(guān)態(tài)度，源于高強(qiáng)度拿地力度以及綠檔的加杠桿空間，頗有逆勢(shì)擴(kuò)張之勢(shì)。

結(jié)算、利潤(rùn)低于預(yù)期

年報(bào)顯示，保利發(fā)展2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2432.08億元，同比增長(zhǎng)3.06%；其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入2263.76億元，占比為93.08%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)400.48億元，同比增長(zhǎng)6.64%；歸母凈利潤(rùn)289.48億元，同比增長(zhǎng)3.54%。

對(duì)于保利發(fā)展2020年財(cái)報(bào)，國(guó)泰君安維持謹(jǐn)慎增持評(píng)級(jí)，并指出保利發(fā)展結(jié)算低于預(yù)期，利潤(rùn)增速低于預(yù)期。

結(jié)算方面，2020年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)竣工面積和結(jié)算面積分別同比增長(zhǎng)34%、17%，但結(jié)算單價(jià)10941元/平米相比2019年的12668元/平米下降14%，造成結(jié)算收入低于預(yù)期僅增長(zhǎng)1.2%。

利潤(rùn)增速方面，保利發(fā)展2020年毛利率32.6%，同比下降2.38個(gè)百分點(diǎn)。

保利發(fā)展表示，主要由于2017-2018年獲取的高價(jià)地項(xiàng)目成為結(jié)轉(zhuǎn)主力，相應(yīng)拉低利潤(rùn)率水平。同時(shí)隨著合作項(xiàng)目增多并逐步進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，實(shí)現(xiàn)投資收益61億元，同比大幅增長(zhǎng)65.9%。加上公司本年稅金等支出的減少有效對(duì)沖了毛利率下滑的影響，2020年實(shí)現(xiàn)歸母凈利率為11.9%，和去年同期持平。

保利地產(chǎn)董事、總經(jīng)理劉平在業(yè)績(jī)會(huì)上回應(yīng)稱(chēng)毛利率下降問(wèn)題，目前行業(yè)毛利率水平進(jìn)一步收窄，公司將持續(xù)通過(guò)精細(xì)化管理提升周轉(zhuǎn)效率和收益水平。

各大機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)提示中，土地價(jià)格上漲過(guò)快，毛利率繼續(xù)下滑等關(guān)鍵詞被多次強(qiáng)調(diào)。

這一點(diǎn)擔(dān)憂(yōu)不無(wú)道理。2020年保利發(fā)展拓展平均樓面地價(jià)提升至 7388 元/平方米，而2019年這一數(shù)據(jù)為5802元/平方米。隨著樓面均價(jià)的上漲，保利地產(chǎn)的毛利率未來(lái)仍將承壓。

對(duì)于保利發(fā)展2021年銷(xiāo)售增速，機(jī)構(gòu)保持樂(lè)觀(guān)態(tài)度。

國(guó)泰君安指出，2020年公司簽約金額增速8.9%，但總資產(chǎn)增速21.1%。且公司拿地金額/銷(xiāo)售金額達(dá)到47%，比2019年高13%，隱含公司保持高投資強(qiáng)度，其中權(quán)益拿地增速43%。由于公司在三條紅線(xiàn)監(jiān)管中是處于綠檔，具備加杠桿空間，因此預(yù)計(jì)2021年將帶來(lái)較好的銷(xiāo)售增速。

平安證券認(rèn)為，保利發(fā)展激勵(lì)制度不斷完善、融資優(yōu)勢(shì)延續(xù)，多元化業(yè)務(wù)持續(xù)推薦，短期拿地強(qiáng)度提升為銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)提供支持，公司作為行業(yè)龍頭有望中充分受益集中度提升。

降低分紅的考量

結(jié)算收入、利潤(rùn)不及預(yù)期之外，保利發(fā)展分紅下降備受投資者關(guān)注。

年報(bào)顯示，2020年度保利地產(chǎn)擬向股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利7.3元（含稅），分紅率30.18%，創(chuàng)下近三年新低。2019年每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利8.2元（含稅），分紅率35%，對(duì)比之下分紅有所降低。

關(guān)于降低分紅，劉平在業(yè)績(jī)會(huì)上回應(yīng)，公司2020年度現(xiàn)金規(guī)劃占?xì)w母凈利潤(rùn)30%，符合公司《2018-2020年股東回報(bào)規(guī)劃》，且30%的分紅比例在上市公司中也是較高的水平，并符合監(jiān)管要求和導(dǎo)向。

劉平表示，公司的分紅方案及回報(bào)規(guī)劃均是結(jié)合行業(yè)政策、經(jīng)營(yíng)需要來(lái)制定的，需要同時(shí)平衡公司經(jīng)營(yíng)資金需求及股東回報(bào)?！霸谌兰t線(xiàn)、集中供地等政策下，公司充分結(jié)合經(jīng)營(yíng)資金需求和股東即期回報(bào)平衡制定本年度分紅方案?！?/p>

保利地產(chǎn)于隨年報(bào)同步發(fā)布的《2021-2023年股東回報(bào)規(guī)劃》中提到，未來(lái)三年，每年現(xiàn)金分紅占當(dāng)年歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)的比例均不低于25%。

財(cái)務(wù)總監(jiān)周東利則進(jìn)一步解釋稱(chēng)，隨著“三道紅線(xiàn)”等系列政策的出臺(tái)和落地，降低分紅、適當(dāng)提高自有資金儲(chǔ)備規(guī)模，是為了保持持續(xù)發(fā)展能力，為股東創(chuàng)造價(jià)值。

業(yè)內(nèi)人士表示，保利地產(chǎn)分紅率降低的原因或許與保利發(fā)展近年加速擴(kuò)張相關(guān)。2020年，保利發(fā)展全年合計(jì)拿地2353億元，同比增長(zhǎng)51%。以此導(dǎo)致2020全年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流同比減少240億元。

上述業(yè)內(nèi)人士表示，在其他一些高杠桿房企近兩年努力降低負(fù)債率，回歸綠檔的同時(shí)，保利發(fā)展正利用較低杠桿率逆勢(shì)擴(kuò)張。

業(yè)績(jī)會(huì)上，宋廣菊退休問(wèn)題成為焦點(diǎn)。

3月24日，國(guó)資委官網(wǎng)發(fā)布《17戶(hù)中央企業(yè)44名領(lǐng)導(dǎo)人員職務(wù)任免》顯示，免去宋廣菊（女）的中國(guó)保利集團(tuán)有限公司黨委常委職務(wù)，不再擔(dān)任中國(guó)保利集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理職務(wù)，退休。

董事會(huì)秘書(shū)黃?；貞?yīng)“宋廣菊何時(shí)會(huì)從保利發(fā)展離職”，目前公司管理層暫無(wú)變動(dòng)，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)均正常，如有披露事項(xiàng)公司將按照規(guī)定進(jìn)行公告。公司管理層多年來(lái)保持穩(wěn)定，項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富，且集體決策機(jī)制成熟完善，正常的人事變動(dòng)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)的影響有限。

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原標(biāo)題： 窺報(bào)32|保利發(fā)展：積極拿地與綠檔之間的逆勢(shì)擴(kuò)張