近段時(shí)間，越來(lái)越多的同行憂心忡忡地問(wèn)我們對(duì)經(jīng)濟(jì)和樓市走向的看法，我們先說(shuō)一下我們比較大膽的兩個(gè)預(yù)測(cè)：

1. 鑒于疫情對(duì)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)增長(zhǎng)造成的巨大挑戰(zhàn)，加上全球經(jīng)濟(jì)下滑與地緣政治沖突的影響，在疫苗接種達(dá)到一定比例后，政府很可能傾向于與疫情共存，或者逐漸放寬管控措施，由此實(shí)現(xiàn)消費(fèi)復(fù)蘇和產(chǎn)業(yè)、就業(yè)回暖，并最終實(shí)現(xiàn)GDP5.5%的增長(zhǎng)目標(biāo)。我們?cè)瓉?lái)預(yù)估的樓市回暖時(shí)間是第四季度，如果疫情管控措施逐漸放松，在當(dāng)前的樓市政策刺激下，強(qiáng)二線以上的城市肯定會(huì)率先復(fù)蘇，開(kāi)發(fā)商在資金允許的情況下也會(huì)加快土儲(chǔ)補(bǔ)貨的力度。

2. 我們預(yù)計(jì)，重點(diǎn)城市第二批集中供地的土拍中，房企參拍的積極性會(huì)大幅上升，尤其是深耕區(qū)域性市場(chǎng)的未爆雷房企，第二季度拿地、第四季度銷售的情況下全年目標(biāo)才有更大的實(shí)現(xiàn)可能性，因此第二批集中供地對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)非常關(guān)鍵。除此之外，第一批集中供地中很多城市都在試探市場(chǎng)反應(yīng)，因此放出的地塊總體優(yōu)質(zhì)程度一般，但在疫情支出和目前的財(cái)政壓力下，靠第二批集中土拍的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)快速補(bǔ)充財(cái)政已變得更加迫切，因此土拍市場(chǎng)的回暖存在一定的支撐因素。

進(jìn)入5月份以后，越來(lái)越多的代表性二線城市大幅松綁了限購(gòu)限貸政策，全國(guó)范圍內(nèi)的首付比例降低與一二手房按揭貸款利率下降也如火如荼。讓人意外的是，失業(yè)率還在上升，比如地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)企業(yè)的大幅裁員仍未結(jié)束，近半年大部分地產(chǎn)同行離職或被優(yōu)化后也都一直待業(yè)在家，很難再找到工作，原來(lái)有購(gòu)房計(jì)劃的很多朋友、同行也因?qū)蜆I(yè)、收入預(yù)期的下降而取消了計(jì)劃，還有一種情況就是，越多越多的高凈值客戶選擇了移民，而上述情況放到社會(huì)的基本面上就變成了集體的悲觀，比較直接的反應(yīng)就是部分城市為了救市和扶持經(jīng)濟(jì)取消了二手房限售，本以為想買(mǎi)房的人會(huì)迅速入市，沒(méi)想到結(jié)果是買(mǎi)房的人不見(jiàn)增加，掛牌賣房的卻暴增，猶如限售股減持似的，最終導(dǎo)致政策松綁被叫停。

從宏觀經(jīng)濟(jì)的走向來(lái)看，盡管國(guó)家目前面臨“需求收縮、供給沖擊、預(yù)期減弱”的難題，但中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的基本面并未改變。房地產(chǎn)行業(yè)的去杠桿雖然不會(huì)影響房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，但樓市經(jīng)歷此輪調(diào)控后卻無(wú)法迎來(lái)快速的復(fù)蘇，而且在“房住不炒”的基調(diào)及房地產(chǎn)稅的潛在影響下居民端對(duì)樓市的信心、預(yù)期也不會(huì)快速修復(fù)，因此從樓市供需的角度來(lái)看，我們對(duì)后市的預(yù)測(cè)方面更傾向于認(rèn)為強(qiáng)二線及一線城市的樓市會(huì)逐步企穩(wěn)，第三季度會(huì)逐漸回暖。值得一提的是，不管疫情管控措施是否會(huì)逐漸放寬，國(guó)家在6月份開(kāi)始大力啟動(dòng)基建，并大力復(fù)產(chǎn)復(fù)工、復(fù)商復(fù)市肯定是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇層面的唯一選擇。更準(zhǔn)確地說(shuō)，上半年的經(jīng)濟(jì)下行更多的只能指望第三季度彌補(bǔ)回來(lái)，不然全年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)將非常難看。也正因?yàn)檫@個(gè)原因，對(duì)于投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，如果地產(chǎn)投資類業(yè)務(wù)需視樓市的回暖情況謹(jǐn)慎出手，那么城投業(yè)務(wù)在當(dāng)下肯定就屬于可以大力沖刺的范疇，比如我們從年初開(kāi)始就一直主攻城投平臺(tái)的應(yīng)收賬款融資、股權(quán)投資、“F+EPC”等業(yè)務(wù)方向，另外我們也一直建議同行在樓市低潮期多往國(guó)央企開(kāi)發(fā)商、國(guó)央企施工單位以及城投平臺(tái)的非標(biāo)融資業(yè)務(wù)方向拓展。

前段時(shí)間，很多居民選擇提前償還房貸的事情很受關(guān)注，其中居民放棄消費(fèi)和投資并選擇將錢(qián)存入銀行的現(xiàn)象也越來(lái)越普遍，高凈值人群在投資方面的收縮也越來(lái)越明顯。財(cái)富管理行業(yè)有很多的擔(dān)憂，比如國(guó)際方面，俄烏沖突引起了地緣政治沖突的升級(jí)，5月23日拜登、岸田文雄和莫迪在東京的泉花園畫(huà)廊舉行了“大印太共榮圈”的IPEF啟動(dòng)儀式（這顯然是針對(duì)中國(guó)的），加上疫情影響下產(chǎn)業(yè)鏈往東南亞轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，很多人擔(dān)心中國(guó)經(jīng)濟(jì)的安全性和穩(wěn)定性的問(wèn)題；國(guó)內(nèi)方面，河南村鎮(zhèn)銀行事件還在發(fā)酵，房企債券、非標(biāo)、員工理財(cái)?shù)倪`約以及城投平臺(tái)的債券、非標(biāo)違約越來(lái)越頻繁，由此導(dǎo)致居民的儲(chǔ)蓄和投資安全受到了更大的挑戰(zhàn)。

我們認(rèn)為，疫情終將得到控制，存量資金（尤其是機(jī)構(gòu)資金）的投放壓力始終存在，市場(chǎng)向好后投資人的信心也遲早都會(huì)回歸，畢竟資本流動(dòng)后才能產(chǎn)生價(jià)值。對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，房企始終都得拿地，因?yàn)閯傂韬透纳剖袌?chǎng)的需求始終不會(huì)消亡，房企的拿地、融資、銷售也將在去杠桿后逐步恢復(fù)正常，不然房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)和可持續(xù)的發(fā)展，而且對(duì)于當(dāng)下的中國(guó)來(lái)說(shuō)穩(wěn)房地產(chǎn)或許是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的最佳舉措。就現(xiàn)狀而言，投資端目前面臨的痛點(diǎn)其實(shí)是資產(chǎn)荒的問(wèn)題，比如近兩周信用債發(fā)行數(shù)量與金額一直呈下降趨勢(shì)，資金出不掉、債券買(mǎi)不到已經(jīng)成為常態(tài)，其中一級(jí)發(fā)行的信用債只要是在庫(kù)，基本都是下限投滿，另外一年期收益率也在明顯下行。事實(shí)上，不管是地產(chǎn)企業(yè)還是城投平臺(tái)的債券、非標(biāo)產(chǎn)品，“資產(chǎn)荒”的問(wèn)題仍在延續(xù)，當(dāng)前投資機(jī)構(gòu)、投資人最缺的也是最渴望的就是優(yōu)質(zhì)的投資標(biāo)的，我們上半年甚至在有大額資金回籠的情況下都無(wú)法快速實(shí)現(xiàn)資金的二次投放（主要原因就是相比之前已更難找到優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目或交易對(duì)手）。

總的來(lái)說(shuō)，我們現(xiàn)在其實(shí)可以樂(lè)觀一點(diǎn)，相信國(guó)家和政府，相信否極泰來(lái)，靜候消費(fèi)和就業(yè)的復(fù)蘇，隨時(shí)恭候市場(chǎng)的回暖。