丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年4月20日，江山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官方微信“江山建設(shè)”發(fā)布消息稱，浙江省江山市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組辦公室研究制定了有關(guān)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的十二條措施。條款涉及土地供應(yīng)、住房銷售和市場監(jiān)管等方面。
在此之前不久，2021年4月7日，浙江省衢州江山市黃陳小區(qū)北側(cè)地塊出讓，起拍價(jià)26266萬元，起始樓面價(jià)7924元/平方米，經(jīng)296輪競價(jià)，該地塊最終由浙江萬榮湖北房地產(chǎn)有限公司以46366萬元競得，樓面價(jià)13987.15元/平方米，溢價(jià)率76.52%，樓面地價(jià)再創(chuàng)新高，這距離上宗“單價(jià)地王”誕生僅過去兩個(gè)月。
自2021年2月末重點(diǎn)城市實(shí)施“集中供地”以來，以西安、溫州、紹興為代表的非重點(diǎn)城市土拍市場熱度明顯上揚(yáng)，百輪競拍現(xiàn)象頻出，紹興、麗水等多個(gè)城市更是誕生了新的“單價(jià)地王”。
長三角縣市“單價(jià)地王”頻出
2021年3月，在三四線城市的突出表現(xiàn)帶動下，全國土地市場溢價(jià)率創(chuàng)新高，當(dāng)月成交溢價(jià)率突破20%，地價(jià)突破2000元/平方米。在這其中，長三角、粵港澳等東部沿海區(qū)域的熱點(diǎn)城市熱度明顯上升。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，在重點(diǎn)監(jiān)測的70個(gè)三四線城市中，3月至今成交的涉宅用地中，平均溢價(jià)率超過50%的城市高達(dá)18個(gè)，其中金華、宿遷等城市的成交溢價(jià)率更是高達(dá)100%以上。
此外，二線城市中，西安近階段的土拍表現(xiàn)也十分亮眼，3月至今的成交地塊平均溢價(jià)率高達(dá)54%，在成交的33宗宅地中有17宗溢價(jià)率高于30%。
圖：2021年3月以來CRIC重點(diǎn)監(jiān)測三四線城市涉宅用地土拍溢價(jià)分布情況
注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間范圍為2021年3月1日~2021年4月20日，下同；涉宅用地不包含保障性宅地。
事實(shí)上，3月以來，22城“集中供地”之外的熱點(diǎn)城市的地價(jià)天花板在不斷提高，尤其是那些之前未對土地價(jià)格進(jìn)行限制的部分城市，3月至今拍出的21個(gè)“全市單價(jià)地王”中有14宗來自這些縣級市，占比高達(dá)66.7%。
紹興諸暨、麗水龍泉更是在短短的一個(gè)半月內(nèi)兩次刷新全市（縣）土地最高單價(jià)，土地市場熱度明顯處于高位。
表：2021年3月以來非重點(diǎn)城市成交典型“單價(jià)地王”項(xiàng)目
“限價(jià)”政策開始由市區(qū)向下轄市縣覆蓋
部分城市在土拍熱度下，整個(gè)市場情緒也出現(xiàn)了明顯變化，為了穩(wěn)定市場，多個(gè)城市加入了調(diào)控的行列。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，截止至4月20日，2021年至今已有13個(gè)非重點(diǎn)城市出臺了房地產(chǎn)市場相關(guān)調(diào)控政策，包括土拍熱度明顯高位的義烏、永康、江山等縣級市，均有調(diào)控政策跟進(jìn)。
從目前已經(jīng)出臺的各項(xiàng)調(diào)控細(xì)則來看，各城市對“控溢價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)”更為關(guān)注，調(diào)控聚焦于分期預(yù)售管理、土地供應(yīng)及加強(qiáng)金融監(jiān)管、市場秩序監(jiān)管等方面。
在這其中，共有10個(gè)城市的調(diào)控政策針對土地市場方面提出了調(diào)控，具體來看，主要可以分為兩大類：
一類是僅強(qiáng)調(diào)增加土地供應(yīng)、優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)或加強(qiáng)房企購地資金審查等，包括東莞、湖州和嘉興。這三個(gè)城市早已采取“限地價(jià)”的競拍方式，近期土拍市場火熱多是由于土地供應(yīng)不足的原因。
以東莞為例，一直以來東莞土地供應(yīng)偏少，且供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)分散化，如3月份出讓的5宗宅地分別位于5個(gè)不同的板塊，并且這些板塊近年來出讓地塊數(shù)量較少、新房供應(yīng)明顯偏低；也正是因?yàn)槿绱?，房企競爭激烈?宗地最終均以上限價(jià)成交，可售地價(jià)也均創(chuàng)下板塊新高。對這類城市而言，只有加大土地供應(yīng)力度才能平穩(wěn)市場熱度。
另一類是修改土地競拍規(guī)則、對地價(jià)或房價(jià)進(jìn)一步進(jìn)行限制的城市，涉及西安、金華市區(qū)、永康、義烏、麗水、徐州和江山。這些城市大部分是近期土拍溢價(jià)持續(xù)高位的城市，近期成交了多宗高溢價(jià)地塊，板塊、區(qū)域地王頻出。
除了義烏、西安和徐州市區(qū)全面實(shí)施“限地價(jià)”外，其余城市均是視情況才會采取“限房價(jià)、競地價(jià)”等競拍方式，如金華市區(qū)將在4月21日出讓的7宗宅地中僅有2宗“限房價(jià)”。
就義烏、西安和徐州來看，西安調(diào)控力度最大，要求市區(qū)所有宅地包括共有產(chǎn)權(quán)住房用地采取“限房價(jià)、競品質(zhì)、競地價(jià)”的競拍方式，義烏和徐州力度較松。
表：2021年以來非重點(diǎn)城市出臺政策涉及土地側(cè)調(diào)控內(nèi)容一覽
重點(diǎn)城市“集中供地”名單可能繼續(xù)擴(kuò)容
在重點(diǎn)城市集中供地新政的影響下，近來有優(yōu)質(zhì)土地出讓的西安、溫州、紹興等熱點(diǎn)城市成為房企近期拿地重心，土拍市場熱度也因此大幅升溫，特別是政策調(diào)控十分寬松的縣級市，地價(jià)天花板更是多次被刷新?！暗赝酢毙?yīng)下，各城市市場預(yù)期也明顯上漲，不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。因此，3月份以來，多個(gè)非重點(diǎn)城市加入調(diào)控行列，加碼了房地產(chǎn)市場調(diào)控。
值得關(guān)注的是，未在重點(diǎn)城市名單中的西安、徐州、義烏、湖州等城市均提到將在土地供應(yīng)出讓方面實(shí)行集中供地；以此來看，不排除后期會有更多熱點(diǎn)城市采取集中供地的形式拍地，重點(diǎn)城市“集中供地”名單仍有可能繼續(xù)擴(kuò)容。
表：“集中供地22城”名單外熱點(diǎn)城市跟進(jìn)土地側(cè)調(diào)控預(yù)判
注：均為3月份以來平均溢價(jià)率高于30% 的城市
資料來源：根據(jù)政府網(wǎng)站公開資料整理
總體來看，對比土拍溢價(jià)處于高位的城市數(shù)量與近期調(diào)控的數(shù)量，可以發(fā)現(xiàn)調(diào)控政策出臺的城市數(shù)量相對偏少，特別是溫州、南通等土地市場全面火熱的城市暫未有具體政策加碼。
從中央近期表態(tài)、住建部多次約談熱點(diǎn)城市來看，這些市場表現(xiàn)較熱的城市均存在調(diào)控預(yù)期，特別是近期高溢價(jià)地塊頻出、整體溢價(jià)率處于高位的南通、紹興、東莞、溫州等城市，后續(xù)加碼調(diào)控的可能性更高，政策力度也會有明顯收緊趨勢。
東莞就已經(jīng)在4月11日發(fā)布消息稱后續(xù)將會落實(shí)“一城一策”調(diào)控要求，補(bǔ)齊調(diào)控短板。
事實(shí)上，在一二線熱點(diǎn)城市調(diào)控過后，未來三四線熱點(diǎn)城市調(diào)控政策也是箭在弦上，畢竟房住不炒是基礎(chǔ)，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期是目標(biāo)。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標(biāo)題： 長三角縣市地價(jià)屢創(chuàng)新高，多城加入調(diào)控行列
