西政財(cái)富 作者：西政財(cái)富
來源：西政財(cái)富
筆者按：
2019年12月12日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。2019年下半年已然是融資寒冬，加之中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的定調(diào)，未來房地產(chǎn)企業(yè)融資前景依舊“寒冷”。
開發(fā)商作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈條的核心，充分利用其在房地產(chǎn)供應(yīng)鏈鏈條上形成的應(yīng)收/應(yīng)付賬款進(jìn)行融資已是大多數(shù)開發(fā)商融資寒冬中的優(yōu)選。對(duì)于開發(fā)商而言，其供應(yīng)鏈鏈條上形成的應(yīng)收賬款主要有兩類，向上為上游供應(yīng)商因提供貨物或服務(wù)、承包工程等對(duì)作為核心企業(yè)的開發(fā)商形成的應(yīng)收賬款債權(quán)；向下為開發(fā)商因其銷售房產(chǎn)而形成的應(yīng)收賬款債權(quán)。對(duì)于上游供應(yīng)商的應(yīng)收賬款一般可進(jìn)行工程款保理融資（在工程款保理融資不嚴(yán)格限制用途的情況下，亦可作為開發(fā)商土地款等前融資金的補(bǔ)充）；而對(duì)于下游銷售房產(chǎn)的尾款則可進(jìn)行購房尾款融資。
為便于讀者了解，筆者特就西政財(cái)富/西政保理板塊近期操作的針對(duì)尚有施工單位應(yīng)付賬款保理融資及下游購房尾款保理融資做相關(guān)介紹和說明，以供同業(yè)人士參考。
一、工程應(yīng)收賬款保理融資方案
（一）開發(fā)商（即承擔(dān)支付義務(wù)的債務(wù)方）準(zhǔn)入要求
債務(wù)方為百強(qiáng)房企或地方龍頭房企、地方國企，債務(wù)方及保證人無負(fù)面輿情、征信正常、債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。承擔(dān)工程直接支付義務(wù)的項(xiàng)目公司原則上為新設(shè)，如非新設(shè)公司則要求其歷史沿革簡(jiǎn)單清晰，且開發(fā)商（母公司）對(duì)項(xiàng)目公司擁有控制權(quán)。
（二）項(xiàng)目準(zhǔn)入要求
工程應(yīng)收賬款對(duì)應(yīng)的底層資產(chǎn)（即地產(chǎn)項(xiàng)目）處于全國一、二線城市的核心區(qū)域，其中住宅部分的業(yè)態(tài)比例不低于70%。
（三）融資方式及融資規(guī)模
以房地產(chǎn)公司對(duì)工程施工單位的應(yīng)付賬款作為保理轉(zhuǎn)讓融資標(biāo)的，融資規(guī)模為核定應(yīng)付賬款的100%或土地出讓金的70%以內(nèi)（以孰低為準(zhǔn)），具體根據(jù)交易對(duì)手的綜合實(shí)力及項(xiàng)目情況核定。
（四）融資用途
不嚴(yán)格限制資金的實(shí)際用途。
（五）融資期限
最低6個(gè)月，最長不超過18個(gè)月，具體根據(jù)雙方合作情況確定。
（六）融資成本
融資成本根據(jù)債務(wù)方（開發(fā)商）綜合實(shí)力確定，一般為年化15%-20%不等，具體一事一議。
（七）增信擔(dān)保及投后管理
1.簽署有追索權(quán)的保理合同，并核查貿(mào)易背景的真實(shí)性，辦理應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓登記，提供相關(guān)貿(mào)易合同、發(fā)票及物流單據(jù)等交易文件；
2.債務(wù)方（開發(fā)商）確權(quán)，確認(rèn)對(duì)施工企業(yè)應(yīng)付賬款的金額及付款期限；
3.項(xiàng)目公司取得土地使用權(quán)后辦理土地后置抵押；
4.項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓（讓與擔(dān)保）或質(zhì)押；
5.開發(fā)商及其實(shí)際控制人夫婦為項(xiàng)目公司及其母公司的債務(wù)償付義務(wù)提供無限連帶責(zé)任擔(dān)保；
6.監(jiān)管項(xiàng)目公司的章、證、照及網(wǎng)銀U盾，對(duì)項(xiàng)目公司賬戶進(jìn)行管控；
7.其他約定事項(xiàng)。
（八）投資方式及交易架構(gòu)
以向施工企業(yè)發(fā)放保理融資款的方式間接為開發(fā)商提供融資，資金實(shí)際用途不需監(jiān)管。
1.施工方作為融資主體與西政保理簽署《有追索權(quán)保理合同》，西政保理就開發(fā)商對(duì)施工方的應(yīng)付賬款作為底層標(biāo)的，向施工方提供融資；
2.開發(fā)商對(duì)該應(yīng)付賬款進(jìn)行確權(quán)；
3.開發(fā)商根據(jù)施工合同向施工方支付工程款，施工方在收到相關(guān)工程款后向西政保理償還融資款項(xiàng)。
備注：通常開發(fā)商與施工企業(yè)系長期合作關(guān)系或開發(fā)商集團(tuán)直接委派或存在其他關(guān)聯(lián)關(guān)系，并在長期的合作中已經(jīng)形成了默契。本融資方案并不嚴(yán)格限制資金的用途，施工方可將融得的資金繼續(xù)迂回支持開發(fā)商。
二、購房尾款保理融資方案
西政財(cái)富已在《融資方案系列（十三）：購房尾款融資方案》中介紹了以購房尾款為底層資產(chǎn)的幾種融資方式，包括資產(chǎn)證券化融資、金交所購房尾款收益權(quán)產(chǎn)品、券商私募子產(chǎn)品以及信托集合信托計(jì)劃產(chǎn)品。本文重點(diǎn)介紹西政財(cái)富團(tuán)隊(duì)聯(lián)合西政保理操作的購房尾款保理融資。
（一）融資主體
百強(qiáng)房企或地方龍頭房企、地方國企。融資主體及保證人無負(fù)面新聞、征信正常、無異常訴訟且債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。
優(yōu)選一線及準(zhǔn)二線、強(qiáng)三線城市住宅項(xiàng)目。
以開發(fā)商按揭貸款為底層標(biāo)的，融資金額根據(jù)交易對(duì)手綜合實(shí)力及項(xiàng)目實(shí)際情況，可以為應(yīng)收賬款金額的70%-100%。
保理融資期限不早于應(yīng)收賬款的到期日，融資期限不超過6個(gè)月。
（五）增信擔(dān)保措施
具體可參考上文，并可提供其他項(xiàng)目的銷售回款或西政財(cái)富認(rèn)可的資產(chǎn)作為補(bǔ)充還款來源或擔(dān)保。
（六）投資方式及交易架構(gòu)
開發(fā)商以對(duì)銀行的按揭尾款作為底層資產(chǎn)進(jìn)行保理融資。
1.開發(fā)商以銀行的按揭款為底層資產(chǎn)向西政財(cái)富/西政保理申請(qǐng)融資；
2.西政財(cái)富/西政保理在向銀行核實(shí)按揭款的基本情況后向開發(fā)商提供融資；
3.開發(fā)商在獲得銀行發(fā)放的按揭款后向西政保理/西政財(cái)富償還融資款項(xiàng)。
本文僅對(duì)西政財(cái)富操作的地產(chǎn)融資項(xiàng)目進(jìn)行簡(jiǎn)要總結(jié)，更多房地產(chǎn)融資、金融產(chǎn)品定制等事宜，歡迎添加xz_fortune或撥打13691798685與我們溝通與交流。
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原標(biāo)題： 融資方案系列（十五）：工程應(yīng)收賬款與購房尾款保理融資方案
