保全與執(zhí)行 作者：李舒、李營營、郭勒洋
編者按
一手房交易中，房產(chǎn)商在什么情況下能夠排除執(zhí)行？其有權(quán)排除哪些主體的執(zhí)行？二手房交易中，出賣人在情況下可以排除執(zhí)行？借名買房的情況下，實際出資購房人能否排除執(zhí)行？對于上述司法實踐中常見的問題，我們以專題形式進行了研究。
閱讀提示：借名買房存在較大的爭訟風險，若被借名人成為另案被執(zhí)行人，借名人對案涉房屋享有的實際權(quán)利極易被侵犯。在這種情況下，借名人能否申請排除執(zhí)行，并請求法院確認案涉房屋歸自己所有？本文分享一則最高法院的案例，對該問題予以分析。
裁判要旨
案外人借被執(zhí)行人之名購買房產(chǎn)，符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的，可以申請排除對所購房產(chǎn)的執(zhí)行。
案情簡介
1. 2012年，東勝城投與萬融公司簽訂《商品房買賣合同》，約定由東勝城投購買萬融公司開發(fā)的案涉房產(chǎn)。但因貸款限制，該合同未辦理登記備案。
2. 2012年7月23日，東勝城投與聯(lián)創(chuàng)公司、萬融公司簽訂《協(xié)議書》約定：因東勝城投受銀監(jiān)會的限制不能申請貸款，特借用聯(lián)創(chuàng)公司名義向建行申請貸款，用于向萬融公司購買案涉房產(chǎn)，貸款本息均由東勝城投償還。三方均認可案涉房產(chǎn)歸東勝城投所有，待本息全額清償后，由創(chuàng)聯(lián)公司、萬融公司協(xié)助過戶到東勝城投。
3. 協(xié)議履行過程中，聯(lián)創(chuàng)公司辦理購房貸款，并與萬融公司簽訂《商品房買賣合同》后登記備案，房屋依約過戶至聯(lián)創(chuàng)公司名下。東勝城投通過創(chuàng)聯(lián)公司支付了購房首付款及按揭貸款。2014年6月6日，萬融公司將案涉房產(chǎn)移交給東勝城投使用。
4. 2015年7月，大連中院作出民事調(diào)解書，確認被告聯(lián)創(chuàng)公司向原告中行西崗支行連帶清償借款本息。該案執(zhí)行過程中，大連中院查封了登記在聯(lián)創(chuàng)公司名下的案涉房產(chǎn)，現(xiàn)中行西崗支行申請執(zhí)行案涉房產(chǎn)。
5. 東勝城投向大連中院提出異議，主張案涉房產(chǎn)系東勝城投借名購買，不是被執(zhí)行人聯(lián)創(chuàng)公司財產(chǎn)。大連中院駁回異議后，東勝城投提起執(zhí)行異議之訴。
6. 大連中院一審認為，東勝城投的借名購買協(xié)議不足以對抗不動產(chǎn)登記，遂駁回了東勝城投的訴訟請求。遼寧高院二審及最高法院再審均認為，東勝城投符合《異議和復議規(guī)定》第二十八條的情形，足以排除執(zhí)行，最終判決案涉房產(chǎn)歸東勝城投所有。
裁判要點及思路
本案的爭議焦點為，東勝城投是否享有足以阻卻執(zhí)行的實體權(quán)利？最高法院持肯定意見，理由如下：
一、東勝城投提出的執(zhí)行異議符合《異議和復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，足以排除執(zhí)行。
第一，在案涉房屋被查封之前，東勝城投與萬融公司簽訂的《商品房買賣合同》，以及東勝城投、萬融公司和聯(lián)創(chuàng)公司三方簽訂的《協(xié)議書》均系當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，合法有效。第二，案涉房屋因設(shè)立按揭貸款被抵押給銀行，在貸款還清之前，客觀上無法辦理過戶登記。東勝城投一直在積極主動償還貸款，并已償還大部分貸款，主觀上并無拖延辦理過戶登記的過錯。第三，萬融公司于2014年6月6日將案涉房屋交付給東勝城投，東勝城投合法占有案涉房屋，并已償還大部分貸款。
二、東勝城投是否是案涉房屋的實際所有權(quán)人。
東勝城投與萬融公司簽訂《商品房買賣合同》，并已實際支付大部分購房款，占有、使用案涉房屋。東勝城投、聯(lián)創(chuàng)公司、萬融公司均對東勝城投購買案涉房屋無異議。雖然東勝城投為借用聯(lián)創(chuàng)公司名義辦理按揭貸款，將案涉房屋登記至聯(lián)創(chuàng)公司名下，但聯(lián)創(chuàng)公司實際對案涉房屋不享有權(quán)利。因此本案屬于不動產(chǎn)登記錯誤，依照《物權(quán)法解釋一》第二條的規(guī)定，東勝城投是案涉房屋的真實權(quán)利人，二審法院判決確認案涉房屋歸東勝城投所有，亦無不當。
實務(wù)要點總結(jié)
北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經(jīng)驗。大量辦案同時還總結(jié)辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經(jīng)驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發(fā)，為實踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
一、案外人借被執(zhí)行人之名購房符合《異議和復議規(guī)定》第二十八條的，即使房屋登記在被執(zhí)行人名下，亦可以申請排除執(zhí)行。該條款規(guī)定了房屋買受人排除執(zhí)行的四項要件：查封前已簽訂有效的書面買賣合同；查封前已合法占有；已支付全部價款；未辦理過戶非買受人自身原因。律師提示，本案中最高法院認為，該規(guī)定第一項并未限定買賣合同為買受人與被執(zhí)行人簽訂，因此東勝城投與萬融公司簽訂買賣合同亦符合該項要件。
二、房屋雖然登記在被借名人名下，但借名人提交的證據(jù)足以證明借名人是案涉房屋的真實權(quán)利人的，屬于不動產(chǎn)登記簿與真實權(quán)利狀態(tài)不符，人民法院應(yīng)當確認案涉房屋歸借名人所有。本案中，東勝城投能夠證明借名買房事實，并且案涉房屋已經(jīng)由其實際支付購買并占有使用，因此最高法院確認其為房屋的真實權(quán)利人。律師建議，借名人應(yīng)當重視證據(jù)留存，妥善保管借名買房協(xié)議、支付購房款的轉(zhuǎn)賬記錄、實際入住使用證明等證據(jù)。
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當援引或參照。）
相關(guān)法律規(guī)定
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》【法釋〔2020〕21號】（2021.1.1生效）
第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋(一)》【法釋〔2016〕5號】（現(xiàn)已失效）
第二條 當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。
法院判決
以下為最高人民法院在裁判文書 “本院認為”部分就此問題發(fā)表的意見：
本院經(jīng)審查認為：
（一）關(guān)于東勝城投提出的執(zhí)行異議是否符合《異議和復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形。《異議和復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定……該條規(guī)定適用于案外人（買受人）對被查封財產(chǎn)提出執(zhí)行異議。東勝城投以買受人身份，對登記在聯(lián)創(chuàng)公司名下的被查封財產(chǎn)提出案外人執(zhí)行異議，符合該條規(guī)定的適用條件。一、二審法院依據(jù)該條規(guī)定審查東勝城投是否享有足以排除強制執(zhí)行的權(quán)利，并無不當?！懂愖h和復議規(guī)定》第二十八條第一項規(guī)定的條件為“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同"，該項規(guī)定并未限定書面買賣合同為買受人與被執(zhí)行人簽訂，東勝城投在案涉房屋被查封之前已與萬融公司簽訂《商品房買賣合同》，該合同是雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效。東勝城投取得案涉房屋具有合法來源，符合《異議和復議規(guī)定》第二十八條第一項規(guī)定的條件。東勝城投與聯(lián)創(chuàng)公司、萬融公司于2012年12月28日簽訂《協(xié)議書》約定東勝城投借用聯(lián)創(chuàng)公司名義向建設(shè)銀行申請按揭貸款3.4億元。同時約定東勝城投所購買的萬融廣場屬東勝城投所有，表明三方對于案涉房屋實際應(yīng)歸東勝城投所有均無異議。原中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于在政府融資平臺名單內(nèi)的公司不能申請按揭貸款的規(guī)定不屬于法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定。《協(xié)議書》是三方當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，合法有效。2016年9月23日《協(xié)議書》約定，在建設(shè)銀行釋放抵押物后，聯(lián)創(chuàng)公司在30日內(nèi)將房屋過戶給東勝城投。案涉房屋因設(shè)立按揭貸款被抵押給銀行，在貸款還清之前，客觀上無法辦理過戶登記。東勝城投一直在積極主動償還貸款，并已償還大部分貸款，主觀上并無拖延辦理過戶登記的過錯。案涉房屋未辦理過戶登記，不屬于因東勝城投自身原因未辦理過戶登記，東勝城投提出的執(zhí)行異議符合《異議和復議規(guī)定》第二十八條第三項規(guī)定的條件。此外，萬融公司于2014年6月6日將案涉房屋交付給東勝城投，東勝城投合法占有案涉房屋，并已償還大部分貸款。東勝城投提出的執(zhí)行異議符合《異議和復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，二審法院判決不得執(zhí)行案涉房屋，并無不當。
（二）關(guān)于東勝城投是否為案涉房屋的實際所有權(quán)人
經(jīng)東勝區(qū)人民政府同意，東勝城投購買案涉房屋作為東勝區(qū)行政事業(yè)單位辦公場所。東勝城投與萬融公司簽訂《商品房買賣合同》，并已實際支付大部分購房款，占有、使用案涉房屋。東勝城投、聯(lián)創(chuàng)公司、萬融公司均對東勝城投購買案涉房屋無異議。聯(lián)創(chuàng)公司既無購買案涉房屋的真實意圖，也未支付任何房屋轉(zhuǎn)讓對價，未占有、使用案涉房屋。雖然東勝城投為借用聯(lián)創(chuàng)公司名義辦理按揭貸款，將案涉房屋登記至聯(lián)創(chuàng)公司名下，但聯(lián)創(chuàng)公司實際對案涉房屋不享有權(quán)利。最高人民法院《關(guān)于適用若干問題的解釋(一)》第二條規(guī)定:“當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人,請求確認其享有物權(quán)的,應(yīng)予支持"。東勝城投提交的證據(jù)足以證明其為案涉房屋的真實權(quán)利人，二審法院判決確認案涉房屋歸東勝城投所有，亦無不當。中國銀行大連西崗支行對聯(lián)創(chuàng)公司享有一般債權(quán)，對案涉房屋并不享有物權(quán)或其他法定優(yōu)先權(quán)。中國銀行大連西崗支行并未提交證據(jù)證明該行是基于對聯(lián)創(chuàng)公司享有案涉房屋所有權(quán)的信賴才作出相應(yīng)法律行為。故中國銀行大連西崗支行關(guān)于案涉房屋所有權(quán)名實不符損害其信賴利益的理由不能成立。
綜上，中國銀行大連西崗支行提出的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定,裁定如下：駁回中國銀行股份有限公司大連西崗支行的再審申請。
案件來源
《中國銀行股份有限公司大連西崗支行、鄂爾多斯市東勝城市建設(shè)開發(fā)投資集團有限責任公司執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【(2019)最高法民申3846號】
延伸閱讀
在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，云亭律師總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：
1. 案外人借被執(zhí)行人之名購房，人民法院應(yīng)依照《異議和復議規(guī)定》第二十八條審查是否足以排除執(zhí)行。
案例1：《北京牛建建筑集團有限公司、中國華僑出版社案外人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【(2020)最高法民申406號】
最高法院認為，（一）華僑出版社與魏秀萍簽訂的合同、委托書等約定華僑出版社以魏秀萍名義向全聯(lián)公司購買案涉房屋。之后，華僑出版社支付了全部購房款，魏秀萍出具了《關(guān)于變更房屋所有權(quán)的申請》，申請將該房屋的所有權(quán)變更為華僑出版社。上述事實能夠證明華僑出版社作為真正的房屋買受人，就案涉房屋享有民事權(quán)益。牛建公司主張華僑出版社不是房屋買受人，從而不能主張相關(guān)權(quán)利，與事實不符。（二）《異議和復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定……本案中，魏秀萍與全聯(lián)公司在執(zhí)行過程中達成和解協(xié)議，約定全聯(lián)公司為魏秀萍辦理案涉房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，即雙方就繼續(xù)履行合同重新達成合意。該和解協(xié)議簽訂于一審法院依牛建公司申請而采取查封措施之前，符合《異議和復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同"的條件。一審期間，各方當事人均認可華僑出版社以魏秀萍名義支付了全部購房款，并占有使用案涉房屋至今。由于全聯(lián)公司與施工承包方存在糾紛致房屋被法院查封，案涉房屋無法進行過戶登記，也即未辦理過戶登記并非魏秀萍的過錯。據(jù)此，魏秀萍就案涉房屋享有排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。華僑出版社作為實際購房人，亦可代為享有并行使該權(quán)利。原審認定華僑出版社對涉案房屋享有的權(quán)利足以排除執(zhí)行，并無不當。綜上，牛建公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定的情形，本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：駁回北京牛建建筑集團有限公司的再審申請
2. 對代持房屋不能做出合理解釋的，屬于對房屋未過戶登記存在明顯過錯，不符合《異議和復議規(guī)定》第二十八條，不能排除執(zhí)行。
案例2：《楊文靜、王雪松申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審民事判決書》【（2020）最高法民再378號】
最高法院認為，本案焦點為王雪松對案涉房屋是否享有《異議和復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益?！懂愖h和復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定……本案中，王雪松提交的證據(jù)不足以證明其在人民法院查封案涉房產(chǎn)時符合上述排除強制執(zhí)行情形。首先，王雪松對人民法院查封案涉房屋前房屋未過戶至其名下存在明顯過錯。王雪松雖提交了其起訴要求辦理過戶登記的相關(guān)證據(jù)，但該證據(jù)表明其起訴系在人民法院查封案涉房產(chǎn)之后。且本案一、二審期間，王雪松對為何由他人代持房屋問題未作出合理解釋。本院再審庭審中，王雪松稱，系因買房不想讓配偶知曉，才故意將房屋交由穆薩公司代持。對此，本院認為，當事人無正當理由故意將房屋交由他人代持，屬于對房屋未過戶登記存在明顯過錯情形。其次，王雪松在人民法院查封案涉房屋前未與出賣人簽訂合法有效的書面買賣合同。王雪松提交的《房屋買賣合同》和不動產(chǎn)銷售發(fā)票記載的案涉房屋買受人為穆薩公司，王雪松并未在法院查封案涉房屋前就案涉房屋與出賣人簽訂房屋買賣合同。王雪松所簽《房產(chǎn)代持協(xié)議》是王雪松與穆薩公司之間關(guān)于代持案涉房產(chǎn)的約定，無論在形式上還是內(nèi)容上均與商品房買賣合同不同。再次，在案證據(jù)無法證明王雪松在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。王雪松提交的其繳納物業(yè)費、停車費、電費等憑據(jù)均形成于2017年12月4日人民法院查封案涉房屋之后，相關(guān)購買家具家電票據(jù)顯示購買人并非王雪松?，F(xiàn)有證據(jù)不能證明王雪松在人民法院查封之前已實際占有案涉房屋。最后，在案相關(guān)票據(jù)中并無任何王雪松支付案涉房屋價款的轉(zhuǎn)賬記錄或票據(jù)，無法印證王雪松交納案涉房屋購房款的主張。因此，王雪松的異議不符合上述規(guī)定情形。雖王雪松在本案二審判決作出后，申請解除了對案涉房產(chǎn)的查封，并取得案涉房屋不動產(chǎn)登記證書，但不能改變案涉房屋被人民法院查封時，王雪松對案涉房屋不享有排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益這一基本事實。二審判決錯誤，本院依法予以糾正。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，但因案涉房屋的權(quán)屬登記已發(fā)生變化，本院對其判項進行相應(yīng)變更。
綜上所述，楊文靜的再審請求成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第一項、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，判決如下：一、撤銷甘肅省高級人民法院(2020)甘民終279號民事判決；二、變更蘭州市中級人民法院（2019）甘01民初715號民事判決內(nèi)容為：準許對位于蘭州市城關(guān)區(qū)和政東街199號仁恒國際3期A13棟1302室房產(chǎn)的執(zhí)行。
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