《民事訴訟法》（2021修正）

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》（2020修正）（法釋〔2020〕21號）

第二十八條 拍賣財產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)，因拍賣而消滅，拍賣所得價款，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先清償擔(dān)保物權(quán)人及其他優(yōu)先受償權(quán)人的債權(quán)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。 

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（2008年）（2020修正）（法釋〔2020〕21號）

第二十四條 被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。  

第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)或者實施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。 

人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人。

《物權(quán)法》（已失效）

第一百九十條 訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》【法釋〔2000〕44號】（已失效）

第六十六條 抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自已承擔(dān)。

《鄂州良龍商貿(mào)公司與中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行鄂州市分行執(zhí)行裁定書》【最高人民法院（2016）最高法執(zhí)監(jiān)429號】

裁判要旨：非當(dāng)事人以對案涉不動產(chǎn)享有20年租賃權(quán)為由提出異議，本質(zhì)是阻卻案涉不動產(chǎn)的交付，屬于案外人針對執(zhí)行標(biāo)的提出的異議，執(zhí)行法院應(yīng)按照民事訴訟法第234條（原為第227條）進(jìn)行審查。

案例一：《李建俊、趙文萍借款合同糾紛執(zhí)行審查類執(zhí)行裁定書》【最高人民法院（2017）最高法執(zhí)監(jiān)335號】，本院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)為：案外人趙永明與被執(zhí)行人鄭旭合之間的租賃關(guān)系是否合法有效以及是否能夠?qū)沟盅簷?quán)。本案被執(zhí)行人系鄭旭合，涉案房產(chǎn)登記在其名下，執(zhí)行法院臨汾中院可以執(zhí)行該房產(chǎn)。在該案的執(zhí)行過程中，案外人趙永明向臨汾中院提出對涉案房屋享有20年租賃權(quán)，且20年租金已一次性支付給房產(chǎn)所有權(quán)人鄭旭合的異議。案外人于案件執(zhí)行過程中對涉案房產(chǎn)主張租賃權(quán)，本質(zhì)是阻卻房產(chǎn)的交付，屬案外人針對執(zhí)行標(biāo)的提出的異議，執(zhí)行法院應(yīng)對此進(jìn)行立案審查，并作出裁定；當(dāng)事人如對審查結(jié)果不服可提起案外人異議之訴，通過異議之訴程序解決涉案房產(chǎn)租賃權(quán)相關(guān)爭議。臨汾中院未針對趙永明提出的20年“以債抵租”合同作為案外人異議立案審查，而直接認(rèn)定租賃關(guān)系成立并可對抗抵押權(quán)，屬程序違法，應(yīng)予糾正。同時，執(zhí)行法院由此擬“帶租拍賣”的行為亦會對涉案房產(chǎn)的評估拍賣價格產(chǎn)生較大影響，不利于李建俊、趙文萍債權(quán)的順利實現(xiàn)。故，李建俊、趙文萍主張執(zhí)行法院應(yīng)對趙永明提出的20年租賃合同問題，作為案外人異議，適用《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十四條（原為第二百二十七條）的規(guī)定進(jìn)行審查的申訴理由成立，應(yīng)予支持。 

裁判要旨：執(zhí)行法院未否定承租人享有租賃權(quán)，承租人只是對法院要求其騰退房屋的執(zhí)行行為有異議，法院應(yīng)按照民事訴訟法第232條（原為第225條）規(guī)定予以審查。如果法院否定承租人租賃權(quán)的成立或存續(xù)的，系涉及實體權(quán)利的爭議，承租人主張其享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的租賃權(quán)的，法院應(yīng)按照民事訴訟法第234條（原為第227條）規(guī)定予以審查。

案例二：《合肥共前貿(mào)易有限公司、中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司安徽省分公司再審民事裁定書》【最高人民法院（2018）最高法民再352號】，本院再審認(rèn)為，根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，承租人租賃的標(biāo)的物被人民法院強(qiáng)制執(zhí)行時，并不必然導(dǎo)致承租人租賃權(quán)的消滅。因此，如果人民法院在強(qiáng)制執(zhí)行過程中未否定承租人享有租賃權(quán)，承租人只是對人民法院要求其騰退房屋的執(zhí)行行為有異議，屬于《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條規(guī)定的執(zhí)行行為異議，應(yīng)當(dāng)通過執(zhí)行復(fù)議程序解決。但如果人民法院否定承租人租賃權(quán)的成立或存續(xù)的，系涉及實體權(quán)利的爭議，承租人主張其享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的租賃權(quán)的，在其執(zhí)行異議被駁回后，可以提起執(zhí)行異議之訴。本案中，一審法院于2016年4月27日作出的（2015）合執(zhí)字第00276號通知載明：對共前貿(mào)易公司提交的2012年8月1日《房屋租賃合同》的真實性不予認(rèn)可；共前貿(mào)易公司在收到通知后二十日內(nèi)遷出涉案房產(chǎn)。在共前貿(mào)易公司提出執(zhí)行異議后，一審法院又于2016年10月19日作出（2016）皖01執(zhí)異42號執(zhí)行裁定，認(rèn)為由于共前貿(mào)易公司在工商部門備案的租賃合同簽訂時間為2013年9月1日，是涉案房產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立之后，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)；共前貿(mào)易公司異議稱其與張倫的租賃合同是于2012年8月1日簽訂，不僅與共前貿(mào)易公司在工商部門備案的租賃合同不符，也與張倫在授信業(yè)務(wù)抵押核保書的簽字相悖，其異議理由不能成立?？梢姡粚彿ㄔ弘m然沒有否定共前貿(mào)易公司與張倫之間存在租賃關(guān)系，但否定了共前貿(mào)易公司提出租賃合同系于2012年8月1日簽訂的主張，對認(rèn)定共前貿(mào)易公司所享有的租賃權(quán)能否對抗已登記的抵押權(quán)產(chǎn)生實際影響。故共前貿(mào)易公司提起本案訴訟，請求確認(rèn)2012年8月1日《房屋租賃合同》的效力，保障其租賃權(quán)，涉及實體權(quán)利的爭議，屬于執(zhí)行異議之訴的受案范圍。至于2012年8月1日《房屋租賃合同》與2013年9月1日《商鋪?zhàn)赓U合同》的效力、涉案房屋租賃權(quán)和抵押權(quán)設(shè)立的時間順序等問題，均屬實體審理的內(nèi)容，需要進(jìn)一步審理、認(rèn)定。二審法院根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條的規(guī)定，駁回共前貿(mào)易公司的起訴不當(dāng)，應(yīng)予糾正。