房產(chǎn)大象 作者：陳佩奇
來源：房產(chǎn)大象（ID：FCDX2016）
一顆解藥來了。
不能保證百分百治本，治治標也是好的。
作為地最少的一線城市，只有1997平方公里的深圳，常被吐槽“房價太高，是因為沒地蓋房子”。
被diss也不是沒道理，去年深圳賣了4.5萬套新房住宅。
面對洶涌的剛性+改善需求，深圳的新房住宅真不夠用。
根據(jù)廣發(fā)證券對深圳市官方數(shù)據(jù)測算，截至2016年底，深圳全市存量住房約為4.57億米，其中商品房只有1.29億平，而按2000萬實際人口計算，人均只有6.5平，僅約為廣州的1/6。
工業(yè)用地改居住用地
住宅供應量緊張，剛需買房有苦難言。
剛剛過去的一季度，深圳新房一共預售23個樓盤，其中住宅有18個。
這些住宅新盤，除了比較偏遠的板塊，要么售罄，要么賣了大半。
一季度，深圳工業(yè)用地出讓8宗工業(yè)用地、1宗商業(yè)用地。
1月，成交2宗工業(yè)用地，面積4.4萬㎡。
2月，成交2宗工業(yè)用地、1宗商業(yè)用地。
3月，成交4宗工業(yè)用地，面積5.5萬㎡。
而住宅用地只出讓了1宗，還是“商業(yè)+居住”混合用地。
（2月26日，開市客聯(lián)合星河實業(yè)，總價22.32億競得商住用地，含二類居住用地用途）。
深圳不缺工業(yè)用地，缺的是住宅用地。
居住土地緊缺與城市發(fā)展的矛盾日益尖銳，急需有效盤活存量用地，開拓發(fā)展空間。
經(jīng)歷了轟轟烈烈的SFL、JYD事件，深圳領導班子換防，小產(chǎn)權(quán)房被央視點名……個中深意，想必大家有所了解。
打開深圳規(guī)自局官網(wǎng)，最近好幾份地塊規(guī)劃調(diào)整公告齊刷刷地說了一件事——新型工業(yè)用地調(diào)整為二類居住用地。
不吝嗇地講，這是一次創(chuàng)舉！
目前，深圳坪山、龍崗公示了地塊規(guī)劃，由新型工業(yè)用地調(diào)整為二類居住用地，調(diào)整了13塊住宅地塊。
盡管地塊位置集中在龍崗、坪山，數(shù)量也不算多，面積也不算大。這一次調(diào)整更大的意義在于釋放用地探索與試點的信號，未來不排除會在其他區(qū)域試點。
土地用途調(diào)整早有鋪墊
如果回顧前幾年土地政策動向，就不會認為這次用地用途調(diào)整很詫異了。
早在2019年，深圳發(fā)布《關(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整處置辦法的通知》。
當時就明確提出，為加強土地用途變更和容積率調(diào)整管理，依法妥善解決歷史遺留問題，盤活存量土地，保障公共利益，促進城市高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本辦法。辦法有效期5年。
并且提到，商服用地、工業(yè)用地、物流倉儲用地等符合規(guī)定可變更為居住用地，但居住用地部分需要建可售人才房。
2020年8月初，國家自然資源部印發(fā)《關(guān)于支持粵港澳大灣區(qū)和深圳市深化自然資源領域改革探索意見的函》。
從國土空間規(guī)劃、空間用途管制、土地利用、耕地占補平衡、不動產(chǎn)登記、土地只征不轉(zhuǎn)等九個方面提出意見，支持廣東進一步提升自然資源要素市場化配置程度和效率，激發(fā)市場活力和創(chuàng)造力，推動自然資源領域治理體系和治理能力現(xiàn)代化，助力大灣區(qū)和深圳先行示范區(qū)建設。
這份意見提到，深圳將率先探索國有土地使用權(quán)續(xù)期路徑、利用存量建設用地開發(fā)建設住宅、分類盤活利用存量工業(yè)用地等一系列改革。
簡單來說，就是放權(quán)，允許深圳先行先試，探索分類盤活存量工業(yè)用地。
這項舉措有利深圳將部分工業(yè)用地調(diào)整用途，轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫?，建設住宅和人才房，以滿足市民巨大的需求。
而這也是為深圳工業(yè)用地調(diào)整為住宅用地埋下伏筆。
隨著居住用地供應量增加，未來深圳房價會階段性穩(wěn)一穩(wěn)。
如果寄希望靠這顆解藥治病，恐怕沒那么容易。
今年居住用地供應363.3公頃
4月14日，深圳公共資源交易中心微信公眾號掛牌深圳首批集中出讓的6宗宅地，總建筑面積約91萬平，起始總價約105.76億，將于5月13日集中競拍。
與廣州、北京此前公布的首批48宗、30宗地塊相比，深圳的首批掛牌土地略顯單薄。
4月25日，深圳規(guī)自局發(fā)布《深圳市2021年度建設用地供應計劃》。
今年，深圳計劃供應建設用地總量1130公頃，其中，居住用地363.3公頃，產(chǎn)業(yè)用地171.4公頃，民生設施用地543公頃，商服用地52.3公頃。
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