江蘇省地處中國(guó)大陸東部沿海，區(qū)域上連接南北，北接山東，東南與上海、浙江接壤，西連安徽，是長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的重要組成部分。地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)均衡，GDP總量連續(xù)多年居于全國(guó)第二，人均GDP更是持續(xù)蟬聯(lián)全國(guó)第三位，僅次于北上兩市。除了直轄市外，江蘇人口密度高居于其他省份，房地產(chǎn)市場(chǎng)總量可觀，開發(fā)投資總額居于全國(guó)第二。良好的經(jīng)濟(jì)基本面和持續(xù)高熱房地產(chǎn)市場(chǎng)孕育出了多家規(guī)模房企，新城、中南等已是行業(yè)翹楚。那么江蘇市場(chǎng)究竟發(fā)展如何，哪些城市值得企業(yè)投資布局？當(dāng)下蘇系房企現(xiàn)狀及擴(kuò)張模式存在什么問題？幾家蘇系本土房企中誰的前景最值得看好？

全國(guó)第二大商品房市場(chǎng)，2019年數(shù)據(jù)顯示近8成城市房?jī)r(jià)收入比低于全國(guó)平均。2020年，江蘇省商品房銷售總額高達(dá)1.94萬億元，占全國(guó)商品房銷售額的11.2%，僅次于廣東省，居于全國(guó)第2位。全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為53102元，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均的43834元，在全國(guó)31個(gè)省和自治區(qū)中排名第4，而2020年江蘇省商品房銷售均價(jià)僅為12581元/平方米，排名全國(guó)第7。從居民購買力來看，江蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐強(qiáng)勁。具體城市而言，以2019年數(shù)據(jù)為例，江蘇省內(nèi)除了蘇州、南京以及無錫外，其他10個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比均低于全國(guó)平均水平。

（2）開發(fā)投資增速穩(wěn)定，南京蘇州占近半份額（部分略）

城市而言分化形成三個(gè)梯隊(duì)，蘇州南京兩市占據(jù)近半份額，區(qū)域而言蘇南優(yōu)于蘇中優(yōu)于蘇北。從江蘇省各個(gè)市的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模來看，可以發(fā)現(xiàn)其主要分化成3個(gè)梯隊(duì)：蘇州、南京兩市為第一梯隊(duì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額在2500億以上；無錫、南通、常州、徐州、揚(yáng)州五市為第二梯隊(duì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額在1000億左右；鹽城、泰州、鎮(zhèn)江、連云港、淮安、宿遷六市為第三梯隊(duì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額在400億上下。區(qū)域而言，由于江蘇省經(jīng)濟(jì)重心更靠近蘇南區(qū)域，因此房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模上蘇南更優(yōu)，蘇中其次，蘇北目前處于省內(nèi)較弱位置。

3、外來規(guī)模房企積極進(jìn)駐，省內(nèi)份額被擠占嚴(yán)重

（1）50強(qiáng)房企全部進(jìn)駐，本土房企存在感低

作為一直以來的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省，江蘇省內(nèi)不僅催生了不少本土房企，也吸引了很多外來房企，特別是品牌房企在此不斷加碼布局，市場(chǎng)熱度不斷攀高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2020年底，50強(qiáng)房企已全部進(jìn)駐江蘇省，并且大部分在早期便有布局。即便是濱江、祥生和華夏幸福這樣的區(qū)域性房企，也在江蘇的多個(gè)城市有項(xiàng)目在售。濱江集團(tuán)是50強(qiáng)房企中最晚進(jìn)駐江蘇的房企，作為深耕浙江的房企，截止2017年底在省外只拓展了上海和深圳兩個(gè)一線城市。然而企業(yè)在2018年選擇從南通切入江蘇，又在2020年成功開拓蘇州和南京市場(chǎng)，把戰(zhàn)略升級(jí)為將浙江、江蘇、廣東和上?！叭∫皇小弊鳛閼?zhàn)略發(fā)展要地，說明江蘇省在房企全國(guó)化進(jìn)程中有著舉足輕重的地位。由于江浙滬之間互通便捷且同屬經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好的長(zhǎng)三角城市群，近年來也有不少中小型浙系房企在江蘇持續(xù)開疆拓土，比如德信和大家地產(chǎn)，雖之前在無錫、蘇州有所布局，但分別在2020年、2021年首進(jìn)南京，試圖擴(kuò)大在江蘇市場(chǎng)上的影響力。

隨著外來房企的入駐和持續(xù)擴(kuò)張，本土房企的生存空間受到了擠壓。從2021年1-4月江蘇省房企流量銷售金額排行榜來看，基本是全國(guó)性品牌房企的天下，碧桂園、萬科地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)包攬榜單前三位，也是1-4月份僅有的3個(gè)銷售業(yè)績(jī)超兩百億的房企。反觀蘇系本土房企，進(jìn)入榜單20強(qiáng)的只有中南、新城和弘陽三家，且他們都在上海設(shè)有總部，正著力進(jìn)行大跨度的全國(guó)擴(kuò)張。此外，新城和中南雖保住了前十的地位，但相比碧桂園只有不到一半的銷售業(yè)績(jī)。

（2）本土房企不離大本營(yíng)，土拍市場(chǎng)火熱

本土房企不甘示弱，土拍市場(chǎng)仍有身影。從房企在江蘇省13個(gè)地級(jí)市的投資額來看，拿地前列大部分是處TOP50行列的外來規(guī)模房企，但投資金額TOP20中仍有5家本土房企，分別是新城、中南、頤居建設(shè)、蘇高新和弘陽。新城、中南和弘陽從江蘇起家，逐步成長(zhǎng)為全國(guó)性規(guī)模房企，但在江蘇仍有一定規(guī)模的土儲(chǔ)占比。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，截止2020年底，這三家房企在江蘇省的土儲(chǔ)建面占比分別達(dá)29%、42%、56%，再結(jié)合2020年在江蘇招拍掛市場(chǎng)上的表現(xiàn)，表明他們?nèi)詫⒔K作為今后發(fā)展的重要根據(jù)地。兩個(gè)本土小房企頤居建設(shè)和蘇州高新，則分別靠在南京拿的幾幅高價(jià)地以及與其他規(guī)模房企合作拿地上榜，積極爭(zhēng)取資源以便未來的銷售規(guī)模有所支撐。

土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，地王頻出，地價(jià)交替激增。由于品牌開發(fā)商較早進(jìn)駐，近年來又通過限地價(jià)穩(wěn)行情，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，早在2016、2018年，南京和蘇州的地王樓板價(jià)就分別突破4.5萬/平方米和3萬/平方米，高于省內(nèi)其他城市，近兩年熱度不減，仍有德信、大家等中小房企涌入。同時(shí)，至2020年4月30日，連云港、常州、無錫三個(gè)城市的地王樓板價(jià)也即將突破2萬元大關(guān)，特別是無錫，在不久前結(jié)束的首次集中供地中，成交16宗地塊有12宗都被50強(qiáng)房企拿下，平均可比地價(jià)上漲30%以上。一方面由于棚改需求釋放，另一方面由于外來開發(fā)商加速進(jìn)駐，其他城市的地價(jià)也出現(xiàn)了不同程度的上升，部分在2021年前四月刷新了原先的地王樓板價(jià)。以宿遷為例，2020年下半年開始地市明顯轉(zhuǎn)熱，幾乎每場(chǎng)土拍都有新的單價(jià)地王誕生。究其原因，主要是融創(chuàng)、綠城、正榮等品牌房企均在2020年進(jìn)入宿遷市場(chǎng)，土拍競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈。如2020年12月末出讓的宿城16地塊經(jīng)歷了200余輪競(jìng)拍才由建發(fā)競(jìng)得，平均樓板價(jià)高達(dá)15600元/平方米，創(chuàng)下宿遷成交地價(jià)新高，而此前的單價(jià)地王宿城09地塊在當(dāng)年10月份拍賣時(shí)僅經(jīng)過了65輪競(jìng)拍。

本土重量級(jí)房企新城和中南已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全域布局，本土小房企據(jù)守大本營(yíng)，向外擴(kuò)張有限。新城控股和中南置地作為老牌蘇系房企，在2018年便實(shí)現(xiàn)了對(duì)江蘇13個(gè)地級(jí)市的全域布局，同屬全國(guó)規(guī)模TOP50的弘陽離“做透大江蘇”也只差連云港一座城。紅星地產(chǎn)、港龍、朗詩、蘇寧置業(yè)、頤居建設(shè)對(duì)省內(nèi)城市的布局也較為完善，數(shù)量過半。蘇高新、嘉宏、黑牡丹則據(jù)守大本營(yíng)，外拓城市僅為1-2個(gè)，但在起家城市的各個(gè)區(qū)基本都有項(xiàng)目分布，特別是嘉宏，已深入布局鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊，深挖下沉市場(chǎng)，才能在常州銷售榜位列第三。南京金融城專注于金融企業(yè)集聚區(qū)的開發(fā)，迄今只在南京一座城市開展項(xiàng)目。

省內(nèi)城市布局完善，但投資力度各有側(cè)重。新城、中南和弘陽在江蘇省內(nèi)的布局最為完善，但從總土儲(chǔ)建筑面積的分布上來看，各城市投資力度也有所差異，截止2020年底土儲(chǔ)分布并非均勻，呈現(xiàn)出了向其中部分城市傾斜的狀態(tài)，土儲(chǔ)占比大于15%的城市均只有兩家。中南置地的土儲(chǔ)建面近4成集中在大本營(yíng)南通，其次是占比19.6%的蘇州，其余城市的占比不足10%，無錫、常州、揚(yáng)州、宿遷和連云港的土儲(chǔ)建面占比則只有1%左右。新城控股的土儲(chǔ)主要集中在大本營(yíng)常州，占比達(dá)18.7%，蘇州土儲(chǔ)占比不相上下。對(duì)弘陽而言，本就有56%的總土儲(chǔ)建面位于江蘇省內(nèi)，這部分土儲(chǔ)大部分位于徐州和南京，大本營(yíng)南京并非占比最高的城市，而是徐州，占比約20%。說明即使省內(nèi)實(shí)現(xiàn)了全覆蓋，但仍有所倚重，重倉之地除了大本營(yíng)外，還搭配有另一座城市，如蘇州和徐州?？紤]到外拓省外市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，尤其當(dāng)前整個(gè)長(zhǎng)三角市場(chǎng)熱度較高，我們判斷蘇系房企將持續(xù)深耕省內(nèi)，擴(kuò)大省內(nèi)其他城市的土儲(chǔ)規(guī)模。

本土房企省內(nèi)積極擴(kuò)張版圖，但存在感較弱，常州上榜蘇系房企最多。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的江蘇省7個(gè)地級(jí)市銷售額榜單，排名前十的房企中，僅常州市場(chǎng)仍有半數(shù)十強(qiáng)席位被蘇系本土房企占據(jù)，無錫市場(chǎng)甚至已無本土房企身影。常州上榜的蘇系房企最多，達(dá)5個(gè)。其中，新城作為常州起家的品牌房企，在當(dāng)?shù)厝哉加幸欢ǖ氖袌?chǎng)份額，以118.19億的銷售金額、67.32萬平米的銷售面積、5051套的銷售套數(shù)穩(wěn)居三榜冠軍。嘉宏集團(tuán)和黑牡丹集團(tuán)也是常州本土房企，穩(wěn)健發(fā)展的同時(shí)積極擴(kuò)張，前者除了鎖定發(fā)展成熟的懷德板塊、恐龍園板塊和市府板塊等，同時(shí)還大力布局鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊，致力于打造產(chǎn)品標(biāo)桿。常州本土房企較多，也與其市場(chǎng)變動(dòng)有關(guān)，13年、14年常州市場(chǎng)因城區(qū)樓盤集中，大量商品房積壓，甚至一度被稱為繼鄂爾多斯之后又一“鬼城”，故較多大型房企未持續(xù)布局常州，反而給本土企業(yè)發(fā)展贏得了機(jī)會(huì)。

宿遷市場(chǎng)規(guī)模較小，外來品牌房企較晚布局，萬科、綠地、旭輝等都在2017年之后才進(jìn)駐。宿遷當(dāng)?shù)匕l(fā)展較好的除了新城、紅星這樣早年深耕江蘇的品牌房企，還有富園、安禾等起家宿遷泗陽縣的小房企，但隨著品牌房企加速入局，未來競(jìng)爭(zhēng)格局或有較大變動(dòng)。起家徐州當(dāng)?shù)氐姆科蟀裆蠠o名，本土房企雖剩4家，但均起家于省內(nèi)其他城市。

在南通，除中南置地持續(xù)霸榜首位，遠(yuǎn)創(chuàng)和銀洲也分別憑借在市區(qū)和啟東的中高端項(xiàng)目入榜。南京和蘇州市場(chǎng)規(guī)模處省內(nèi)前位，外部房企入市較早，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但蘇州高新和頤居建設(shè)兩家本土房企卻屹立不倒。蘇高新以321.84億元的銷售金額拔得蘇州榜頭籌，為當(dāng)?shù)匚ㄒ黄?00億元的房企，超出第二名招商蛇口近200億元。得益于上瑞閣、海和云庭、鉑灣瀾庭、山水樾瀾庭等項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)熱銷，支撐作用較大。頤居建設(shè)也是憑借多年口碑打造了多個(gè)熱銷項(xiàng)目，但排名已不及金地、萬科等來勢(shì)洶洶的頭部規(guī)模房企，位列南京全口徑銷售榜第七。并且，起家南京的全國(guó)品牌房企如朗詩、銀城國(guó)際和蘇寧置業(yè)排名也不及近兩年新進(jìn)南京的新希望、卓越等外來房企。無錫市場(chǎng)受外來房企影響最大，本土房企在榜上已不見蹤影，反倒是融創(chuàng)在當(dāng)?shù)貦?quán)益銷售超百億，拉開第二名近50億的距離。

（3）雙輪驅(qū)動(dòng)拿地是特點(diǎn)，抱團(tuán)品牌房企沖規(guī)模

借助商業(yè)基因多元拿地，加大合作開發(fā)力度擴(kuò)規(guī)模。蘇系房企的投資展現(xiàn)出兩個(gè)特征，一是借助商業(yè)基因商住聯(lián)動(dòng)拿地，雙輪驅(qū)動(dòng)的新城，早年就以吾悅廣場(chǎng)為切入點(diǎn)，至今已開業(yè)百余座，成功在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)占據(jù)一席之地；弘陽2020年企業(yè)通過收并購和商住聯(lián)動(dòng)拿地的建面占比也達(dá)到了35%，商住聯(lián)動(dòng)拿地對(duì)企業(yè)的土地貢獻(xiàn)比率也很高；而蘇寧置業(yè)依托母公司電器銷售資源，紅星地產(chǎn)借助母公司家居資源，兩家公司有著濃厚的商業(yè)基因，在拿地過程中都起到了助推作用。

不僅僅是這些規(guī)模房企和擁有母公司強(qiáng)大商業(yè)資源的公司，江蘇的小型房企嘉宏集團(tuán)也積極借助商住聯(lián)動(dòng)拿地：2018年至2020年間，企業(yè)在常州市通過招拍掛以及收并購的方式成功斬獲了4幅商住土地，均用于打造企業(yè)的星光系列商住綜合體。針對(duì)這些綜合體類型的地塊，嘉宏還專門打造了依托大型城市綜合體的配套資源，選擇城市潛力地段，以大盤的視角和格局打造項(xiàng)目“蔚藍(lán)”產(chǎn)品系。另外企業(yè)還借助本土優(yōu)勢(shì)，積極參與常州的城市更新改造項(xiàng)目，在2018年4月，集團(tuán)完成了對(duì)安陽里項(xiàng)目的改造，并成功拿到了項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)。

另一個(gè)特點(diǎn)是積極與規(guī)模房企合作，抱團(tuán)聯(lián)合開發(fā)。由于外來房企的持續(xù)進(jìn)駐，土地價(jià)格上漲，本土房企僅靠單打獨(dú)斗很難取得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，合作拿地能有效降低拿地成本、擴(kuò)大銷售規(guī)模、分散風(fēng)險(xiǎn)，也成為蘇系房企重要的拿地手段。以蘇高新為例，雖布局城市有限，但多年的城市深耕積累了口碑和經(jīng)驗(yàn)，因此贏得了不少合作機(jī)會(huì)，尤其是在蘇州，和萬科、招商、仁恒等均有合作項(xiàng)目，也因此在競(jìng)爭(zhēng)激烈的蘇州市場(chǎng)穩(wěn)住了龍頭地位并取得絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。嘉宏集團(tuán)同樣與品牌房企保持了積極合作，2019年5月，嘉宏集團(tuán)與雅居樂合作開發(fā)了高鐵新城項(xiàng)目，之后在2020年3月，企業(yè)通過與南通雅居樂聯(lián)合拿地成功新進(jìn)駐了南通，與規(guī)模房企合作進(jìn)駐新城幫助企業(yè)有效降低風(fēng)險(xiǎn)。

2、外拓城市數(shù)量偏少，偏愛合作模式

（1）以大本營(yíng)為中心逐漸外拓，擇滬為第二總部（略）

（2）積極推進(jìn)外圍拓展，省內(nèi)頭部房企已全國(guó)化（部分略）

從單個(gè)房企來看，紅星地產(chǎn)、新城控股、中南置地及朗詩地產(chǎn)的全國(guó)化布局水平較高，2020年江蘇省內(nèi)銷售金額貢獻(xiàn)只占不到40%。其中頭部房企如新城控股和中南置地，較早走出江蘇省，開啟全國(guó)化布局。紅星地產(chǎn)則是憑借其家居集團(tuán)紅星美凱龍?jiān)缒甑纳虡I(yè)布局，在建立初始階段就開啟了全國(guó)化布局。朗詩地產(chǎn)則是在2007年走出江蘇省開啟全國(guó)化布局，其后甚至走出國(guó)門在美國(guó)布局多個(gè)項(xiàng)目，加上總部多遷至上海，省內(nèi)頭部房企基本上已經(jīng)擺脫了蘇系房企的標(biāo)簽。但從長(zhǎng)三角區(qū)域的銷售占比來看，除了紅星地產(chǎn)和朗詩地產(chǎn)，其他房企的長(zhǎng)三角區(qū)域銷售占比都超過50%，可以看出蘇系房企整體側(cè)重布局長(zhǎng)三角區(qū)域，對(duì)長(zhǎng)三角的依賴度較高。

（3）早期深耕長(zhǎng)三角，外拓新城市合作拿地占比高

由于蘇系房企大本營(yíng)多在人口和經(jīng)濟(jì)條件皆比較好的蘇南區(qū)域，因此借由區(qū)域紅利，多數(shù)房企在創(chuàng)始初期深耕本省或長(zhǎng)三角區(qū)域，之后以長(zhǎng)三角為中心逐步向外擴(kuò)張，并且早期外拓以市場(chǎng)容量更大，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)更小的高能級(jí)城市為主。以目前蘇系規(guī)模最為突出的新城控股和中南建設(shè)為例：

新城控股1993年起家常州，2003年企業(yè)深耕長(zhǎng)三角的戰(zhàn)略，到2010年，企業(yè)共布局了5個(gè)城市，其中南京、無錫、蘇州、常州均為江蘇省內(nèi)城市，另外還有周邊的上海。2011年、2012年新城跨出長(zhǎng)三角區(qū)域分別新進(jìn)入入長(zhǎng)沙、武漢兩市，但均是以綜合體項(xiàng)目的形式進(jìn)駐新城。2013年企業(yè)的擴(kuò)張仍然是環(huán)繞長(zhǎng)三角展開，當(dāng)年新進(jìn)入了鎮(zhèn)江、南通以及杭州三城。2014年新進(jìn)入了長(zhǎng)春、南昌、安慶、?？谝约扒鄭u、濟(jì)南兩市，但是其中僅有青島以及濟(jì)南是住宅項(xiàng)目，其他四城均以綜合體形式進(jìn)駐。因此，若是排除綜合體布局項(xiàng)目，可以很明顯發(fā)現(xiàn)新城外拓路徑為首先以常州為核心布局省內(nèi)及周邊高能級(jí)城市，之后逐步向長(zhǎng)三角其他城市擴(kuò)展，首度走出長(zhǎng)三角選擇了距離較近的山東的二線城市，相對(duì)穩(wěn)健。并且根據(jù)企業(yè)年報(bào)公布信息，一般企業(yè)綜合體進(jìn)駐時(shí)權(quán)益比例均為100%，而通過住宅項(xiàng)目新進(jìn)南通、杭州、濟(jì)南、青島時(shí)均采取了合作拿地的形式。

中南的擴(kuò)張之路同樣呈現(xiàn)以長(zhǎng)三角為核心，逐步外擴(kuò)且以高能級(jí)城市為主擴(kuò)張的趨勢(shì)。截止至2015年，中南共布局了南通、南京、蘇州、上海、北京五座城市，其中北京僅一個(gè)規(guī)模較小的收并購項(xiàng)目，可以看出由于北京距離總部南通距離較遠(yuǎn)，企業(yè)的布局還是比較謹(jǐn)慎。在2016年中南置地邁出重要一步，將總部遷至上海，借助上海的金融便利開啟了大刀闊斧的全國(guó)化之路。同年中南新進(jìn)天津、武漢、杭州等熱點(diǎn)二線城市，還嘗試了入駐寧波，但是最終沒能成功。而從企業(yè)的布局的幾座城市而言，整體還是在圍繞總部周邊區(qū)域以及早有落子的北京，管理半徑相對(duì)較小。2017年中南置地再度提出“走出長(zhǎng)三角”策略，此時(shí)企業(yè)的布局范圍更加開闊，當(dāng)年新進(jìn)的城市距離總部的距離更加開闊，但是新進(jìn)的7個(gè)城市均為基本面支撐良好的一二線城市。

中南也普遍采用合作的方式進(jìn)駐新城，相較新城而言，中南的合作方式更加多樣。中南合作拓土模式代表城市有寧波、西安、深圳、天津、鄭州等，從其合作模式上來看，中南合作的方式非常多樣：像企業(yè)新進(jìn)寧波時(shí)是通過與德信合作斬獲一塊司法拍賣土地；新進(jìn)西安、天津是通過收并購項(xiàng)目股權(quán)，之后在西安還通過與當(dāng)?shù)卣灱s合作進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)，涉及特色小鎮(zhèn)、城市更新以及PPP項(xiàng)目合作等多種類型，通過大規(guī)模合作，進(jìn)駐西安第二年中南銷售額即突破百億；而新進(jìn)鄭州則是通過與本土房企合作設(shè)立合資公司；新進(jìn)深圳則是通過與地方性房企合作城市更新項(xiàng)目。

3、熱衷雙輪驅(qū)動(dòng)模式，產(chǎn)品線普遍標(biāo)準(zhǔn)化

（1）雙輪驅(qū)動(dòng)協(xié)同發(fā)展，其他多元化力度不高

蘇系房企整體較為專注地產(chǎn)主業(yè)，涉足的多元化范圍相對(duì)較窄，基本上主要圍繞地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。如蘇州高新涉及地產(chǎn)、節(jié)能環(huán)保、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、非銀金融與產(chǎn)業(yè)投資。此外，蘇系房企還有一個(gè)典型特點(diǎn)為基本上都是“雙輪驅(qū)動(dòng)”協(xié)同發(fā)展。新城控股、弘陽地產(chǎn)、紅星地產(chǎn)和蘇寧置業(yè)等都是地產(chǎn)＋商業(yè)運(yùn)營(yíng)，地產(chǎn)為商業(yè)引流賦能，反之商業(yè)也能為地產(chǎn)溢價(jià)賦能，由此商業(yè)與地產(chǎn)將發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，打造差異化優(yōu)勢(shì)。此外還有起家建筑行業(yè)的中南置地專注房地產(chǎn)開發(fā)＋建筑施工，朗詩地產(chǎn)地產(chǎn)＋輕資產(chǎn)代建模式，銀城國(guó)際則是地產(chǎn)＋物業(yè)服務(wù)組合。

部分蘇系房企天生帶有雙輪基因，起家于地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。如弘陽集團(tuán)從紅太陽裝飾城開始，本身具有商業(yè)基因，2003年弘陽·旭日華庭開盤，實(shí)現(xiàn)從商業(yè)到地產(chǎn)的跨越，經(jīng)過20多年的運(yùn)營(yíng)，弘陽已經(jīng)形成了地產(chǎn)開發(fā)跟商業(yè)運(yùn)營(yíng)雙輪驅(qū)動(dòng)的構(gòu)架，截止2020年底已累計(jì)開業(yè)6座弘陽廣場(chǎng)，正在籌備開設(shè)9座弘陽廣場(chǎng)，位于合肥、徐州、濟(jì)寧、煙臺(tái)、常州等城市。同樣有紅星地產(chǎn)，從1986年一家家居作坊到2000年“紅星美凱龍”品牌下的第一個(gè)商場(chǎng)，通過商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的地緣屬性打造自銷地產(chǎn)項(xiàng)目，確定城市綜合體開發(fā)思路。此外還有中南置地，1988年中南置地母公司中南集團(tuán)起步，前身為建筑包工隊(duì)，經(jīng)過一系列發(fā)展2005年打造地產(chǎn)項(xiàng)目開啟其地產(chǎn)元年。也有蘇系房企是在地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入一個(gè)階段，進(jìn)入相關(guān)多元化行業(yè)，通常進(jìn)入行業(yè)少，基本上選擇方向多為商業(yè)運(yùn)營(yíng)、代建、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等，選擇做深做精。如新城控股經(jīng)過約15年發(fā)展后將業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)展至商業(yè)地產(chǎn)，2015年首度提出雙輪驅(qū)動(dòng)后，新城引入一系列商業(yè)管理方面職業(yè)經(jīng)理人來提升人力資源和運(yùn)營(yíng)效率。2016年聘任元萬達(dá)商管常務(wù)副總裁陳德力先生任公司副總裁，之后聘任萬達(dá)及萬科相關(guān)職業(yè)經(jīng)理人，持續(xù)加碼商業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展。截止至2020年底，新城共在全國(guó)布局了156座吾悅廣場(chǎng)，覆蓋了全國(guó)118個(gè)城市，初步完成了全國(guó)化布局。持有已開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場(chǎng)正式達(dá)到100座，進(jìn)入百店時(shí)代。朗詩地產(chǎn)則是投入輕資產(chǎn)代建藍(lán)海，其綠色科技建筑產(chǎn)品差異化構(gòu)成朗詩的核心競(jìng)爭(zhēng)力，未來有望在快速增長(zhǎng)的代建市場(chǎng)中獲取更大的市場(chǎng)份額。

（2）市場(chǎng)成熟，本土房企多數(shù)形成標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線（略）

蘇州、南京、無錫三城經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，人口吸引力強(qiáng)，發(fā)展前景最優(yōu)。具體到各個(gè)市而言，我們結(jié)合GDP、人口、房地產(chǎn)投資等多項(xiàng)指標(biāo)，綜合市場(chǎng)情況及購買力情況對(duì)城市現(xiàn)行市場(chǎng)和未來前景做出判斷。江蘇市場(chǎng)內(nèi)分化較為嚴(yán)重，不論是當(dāng)前市場(chǎng)還是未來前景，蘇州、南京、無錫三城都最值得看好，一方面產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先，經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁，人均GDP分列省內(nèi)前三，另一方面作為省內(nèi)強(qiáng)城，科教文衛(wèi)方面也更加發(fā)達(dá)，兩大因素影響下，三城人口虹吸效應(yīng)明顯，戶籍人口比均在1.2以上。另外常州、南通以及揚(yáng)州表現(xiàn)也比較突出，屬于省內(nèi)第二梯隊(duì)，不過目前三城土拍較熱，尤其4月常州土拍剛剛創(chuàng)下了樓板價(jià)新紀(jì)錄。徐州當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展較好，但是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后，人口持續(xù)外流，隨著棚改的收緊，未來發(fā)展前景會(huì)弱于其他幾個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。

2、一二線做規(guī)模三四線做利潤(rùn)，雙輪驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)

（1）立足長(zhǎng)三角區(qū)域，擴(kuò)大合作尋求契機(jī)

布局呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)，規(guī)模房企省內(nèi)布局完善，小房企多據(jù)守大本營(yíng)發(fā)展。13家樣本房企8家都完成了對(duì)省內(nèi)一半以上城市的布局，新城、中南兩大規(guī)模房企已經(jīng)全面布局省內(nèi)，弘陽也僅差一座城市即完成全省布局。而嘉宏、蘇高新、南京金融城等規(guī)模較小房企布局均在3城以內(nèi)，據(jù)守本土發(fā)展，戰(zhàn)略上也相對(duì)保守，謹(jǐn)慎外拓。

省外拓展首選長(zhǎng)三角地域，以長(zhǎng)三角為核心展開全國(guó)化，將總部遷往上海作為擴(kuò)展支點(diǎn)。作為全國(guó)最為核心的經(jīng)濟(jì)區(qū)之一，長(zhǎng)三角市場(chǎng)體量大且有強(qiáng)大的需求支撐，行情持續(xù)向好。因此蘇系房企外拓時(shí)往往首選長(zhǎng)三角區(qū)域，像發(fā)展較快的頭部房企新城和中南均是以長(zhǎng)三角區(qū)域?yàn)楹诵模鸩綌U(kuò)張全國(guó)化。而弘陽、港龍等蘇系房企，也都在戰(zhàn)略中明確要聚焦深耕長(zhǎng)三角區(qū)域。而由于長(zhǎng)三角的幾大核心城市持續(xù)高熱，因此競(jìng)爭(zhēng)壓力較大的情況之下不少房企選擇通過合作模式來進(jìn)駐。

在“三道紅線”以及“集中供地”等嚴(yán)監(jiān)管措施之下，企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)規(guī)模突圍難度增加，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇，對(duì)房企的綜合能力也提出了更嚴(yán)格的考驗(yàn)，因此我們建議蘇系房企從城市選擇、多元業(yè)務(wù)和投資方式等方面做好優(yōu)化：

在城市選擇上，省內(nèi)高能級(jí)城市以做規(guī)模為主，重點(diǎn)掘金低能級(jí)城市。雖然省內(nèi)的蘇州、南京、無錫3座城市場(chǎng)規(guī)?？捎^且前景持續(xù)向好，但是在最新22城集中供地政策要求之下，熱點(diǎn)的土拍競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，利潤(rùn)空間也被壓縮，小房企想要占據(jù)一席之地實(shí)屬不易。因此針對(duì)這3座城市以及類似的南通、常州等城市而言，企業(yè)可以選擇戰(zhàn)略性進(jìn)駐，暫時(shí)犧牲利潤(rùn)空間以沖規(guī)模為主，或者是通過與規(guī)模房企合作以及“撿漏”的方式尋求機(jī)會(huì)。而省內(nèi)一些三四線城市雖然在江蘇省內(nèi)處于相對(duì)落后的地位，但是基本面也有著良好的支撐，本土房企可以憑借品牌優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)揮“雙輪驅(qū)動(dòng)”模式優(yōu)點(diǎn)，幫助提升區(qū)域發(fā)展的同時(shí)，也可以斬獲利潤(rùn)空間更加可觀的土地。

在多元化業(yè)務(wù)上，充分發(fā)揮雙輪驅(qū)動(dòng)優(yōu)勢(shì)，異地復(fù)制成功案例。蘇系房企多元化業(yè)務(wù)內(nèi)容普遍較少，普遍聚焦地產(chǎn)主業(yè)為核心的“雙輪驅(qū)動(dòng)”模式。但是除了新城之外，其他房企在雙輪驅(qū)動(dòng)模式上建樹較少，中南雖然建筑施工業(yè)務(wù)規(guī)模較大，但也因此拖累了企業(yè)的債務(wù)水平。因此我們建議蘇系房企充分發(fā)揮“雙輪驅(qū)動(dòng)”優(yōu)勢(shì)，一是謹(jǐn)慎選擇“雙輪”業(yè)務(wù)，二是不斷完善業(yè)務(wù)模式，尋求異地?cái)U(kuò)張，實(shí)現(xiàn)彎道超車。

在投資方式上，積極合作以尋求業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，依托本土優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大政府合作。2020年TOP51-100梯隊(duì)房企全口徑業(yè)績(jī)?cè)鏊龠_(dá)22.8%，顯著高于權(quán)益口徑14.9%。江蘇市場(chǎng)相對(duì)發(fā)達(dá)，規(guī)模房企布局較多，因此本土房企可以從擴(kuò)大合作和多元化拿地兩個(gè)方向入手。一方面是與規(guī)模房企合作拿地，學(xué)習(xí)其專業(yè)化和規(guī)范化管理，另一方面減少競(jìng)爭(zhēng)取得規(guī)模利潤(rùn)的雙贏。另外作為產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁的省份，本土蘇系企業(yè)可以積極與政府接洽，尋求一些產(chǎn)業(yè)勾地以及商業(yè)綜合體拿地機(jī)會(huì)。

（2）商業(yè)構(gòu)筑護(hù)城河，新城、弘陽未來可期

新城控股財(cái)務(wù)穩(wěn)健，雙輪驅(qū)動(dòng)模式成熟，未來持續(xù)增長(zhǎng)可期。目前來講，新城控股作為江蘇省內(nèi)的龍頭房企，已經(jīng)向“住宅+商業(yè)”雙輪轉(zhuǎn)型并且獲得了成功。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，截止至2020年底累計(jì)開業(yè)及委托管理在營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目超過百座，并且20年新城還推出了更加小型，偏重于日常生活所需商業(yè)需求吾悅生活廣場(chǎng)，進(jìn)一步豐富了商業(yè)業(yè)態(tài)。不過需要注意的是，20年底企業(yè)剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為74.1%，超出監(jiān)管指標(biāo)。雖然新城采取住宅開發(fā)反哺商業(yè)發(fā)展的模式，但由于吾悅廣場(chǎng)多為重資產(chǎn)持有，勢(shì)必會(huì)沉淀大量的資金，影響企業(yè)現(xiàn)金流，而其商業(yè)仍然處在擴(kuò)張期，這種壓力會(huì)持續(xù)存在，因此在商業(yè)的輕資產(chǎn)化上新城仍要尋求出路，可以結(jié)合資產(chǎn)證券化進(jìn)行一些嘗試。

弘陽積極合作推動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)，堅(jiān)持雙輪驅(qū)動(dòng)模式，但商業(yè)規(guī)模上仍需發(fā)展時(shí)間。2016年弘陽銷售額僅有150.2億元，而2020年企業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了865億元銷售，并且成功躋身行業(yè)前50名。而值得關(guān)注的是，在2020年企業(yè)仍保持了0.57的拿地銷售比，遠(yuǎn)高于百強(qiáng)平均的0.37，為未來持續(xù)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)打下基礎(chǔ)，并且另外期內(nèi)企業(yè)持續(xù)嘗試多元拿地方式，通過收并購和商住聯(lián)動(dòng)拿地建面占比35%。財(cái)務(wù)方面三項(xiàng)指標(biāo)均滿足監(jiān)管要求，屬于“綠檔”房企，商業(yè)上，年內(nèi)新開業(yè)3個(gè)商場(chǎng)，同時(shí)正在籌備開設(shè)9座弘陽廣場(chǎng)，作為蘇系房企中的雙輪驅(qū)動(dòng)另一范本，發(fā)展前景同樣值得看好。