作者：克而瑞研究中心

來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

從供應(yīng)規(guī)模來看，已發(fā)布供地公告的11城涉宅地塊總供應(yīng)建面達(dá)5218萬平方米，整體較首輪供應(yīng)總建面增加了18%，供應(yīng)規(guī)模明顯增加，其中有7個(gè)城市供地規(guī)模明顯上漲。

具體城市而言，深圳、廈門、青島供應(yīng)規(guī)模均實(shí)現(xiàn)翻番，其中深圳第二輪土拍供地規(guī)模較首輪增加208%。沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、無錫、福州供地規(guī)模也有明顯上漲，房企拿地機(jī)會(huì)明顯增加。

表：11個(gè)重點(diǎn)城市首輪、

第二輪集中供地規(guī)模對(duì)比（萬平方米）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

除了供地規(guī)模增加，部分城市第二輪集中土拍土地質(zhì)量也有所提升。CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11城第二輪集中出讓地塊底價(jià)樓板價(jià)為7332元/平方米，與首輪基本持平，但各城市之間以及城市內(nèi)部表現(xiàn)分化。

具體城市來看，蘇州、深圳、青島、天津、杭州等城市二輪集中供地質(zhì)量較首輪有所提升，底價(jià)樓板價(jià)漲幅均超10%。受供地結(jié)構(gòu)改變影響，蘇州第二批集中供地中園區(qū)就有4宗，其中三宗底價(jià)樓板價(jià)均超1.8萬元/平方米；不僅如此，相城區(qū)還掛出一宗超大地塊，編號(hào)為蘇地2021-WG-42號(hào)地塊，起始價(jià)約55.81億元，起始樓面價(jià)達(dá)17500元/平方米，總體來看，本次出讓地塊的質(zhì)量較首輪明顯提升。另外，杭州本輪掛牌土地質(zhì)量也有明顯的提升。

然而，廈門、無錫等城市供地質(zhì)量整體不如首輪，核心區(qū)供地比重有所下降。不僅如此，部分地塊出讓還新增諸多附加條件，以剛剛結(jié)束二輪土拍的無錫為例，有超半數(shù)地塊設(shè)置了額外門檻，如引進(jìn)品牌酒店、配建人才房或租賃住房、現(xiàn)房銷售、自持商業(yè)等；加之“限地價(jià)+搖號(hào)”的競(jìng)拍政策，無錫二輪集中土拍“降溫”，平均溢價(jià)率只有4%。

表：11城第一、二批集中供應(yīng)地塊

區(qū)域分布結(jié)構(gòu)對(duì)比

數(shù)據(jù)來源：CRIC

精準(zhǔn)調(diào)控之下，本輪競(jìng)拍規(guī)則較首輪更加完善和細(xì)化，尤其是首輪競(jìng)拍中市場(chǎng)熱度較高的杭州、無錫、蘇州等城市，均針對(duì)其首輪拍地時(shí)暴露出的問題，出臺(tái)了“打補(bǔ)丁”新規(guī)。

典型如首輪拍地中土地出讓金第一的杭州，彼時(shí)57宗涉宅地中地塊自持比例高達(dá)40%，近20個(gè)板塊創(chuàng)下地價(jià)新高，整體溢價(jià)率高達(dá)26%，市場(chǎng)熱度持續(xù)高漲。為遏制土拍高熱情緒，防止地價(jià)過快上漲，繼而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房?jī)r(jià)的目的，杭州在第二批供地中在競(jìng)價(jià)規(guī)則上做了多重調(diào)整。

首先，提升房企報(bào)名門檻，采用保證金模式報(bào)名，保證金普遍為起拍價(jià)的20%；第二，首次推出10宗“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊，并且溢價(jià)率上限為10%，其余地塊土拍的溢價(jià)率上限由之前30%調(diào)整為20%；此外，“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊全部實(shí)行現(xiàn)房銷售，融資收緊背景之下，房企拿地的積極性將受挫，預(yù)計(jì)土地競(jìng)拍熱度較首輪會(huì)有明顯的下降。

首輪集中拍地時(shí)馬甲現(xiàn)象嚴(yán)重的蘇州，采取了一系列針對(duì)馬甲現(xiàn)象的舉措，譬如提升保證金，其中，吳中、相城、高新區(qū)、園區(qū)地塊保證金比例全部上調(diào)至50％及以上。此舉既提升了房企拿地的門檻，夠篩選掉那些資金壓力的城市，還在一定程度上遏制地價(jià)和溢價(jià)率的上漲。

此外，天津第二次集中土拍也出現(xiàn)了新變化，首次在出讓條件中加入自持租賃建筑面積的“硬性”要求，并規(guī)定了對(duì)應(yīng)的自持租賃住房套數(shù)。其中，61宗出讓地塊中共計(jì)18宗地塊附帶自持租賃建面條件，占比達(dá)29.5%。無疑增加了房企的成本壓力，在拿地時(shí)也會(huì)更謹(jǐn)慎。

表：11城第二批集中供地較首輪競(jìng)拍規(guī)則變化情況

資料來源：CRIC整理

CRIC對(duì)上述完成出讓的8個(gè)城市共326宗土地情況進(jìn)行系統(tǒng)梳理，高單價(jià)（起拍單價(jià)超過1萬元/平米）的土地幅數(shù)共有87宗，占比高達(dá)27%，主要分布在杭州、深圳、天津和蘇州四個(gè)城市，分別有22、19、17和12宗，優(yōu)質(zhì)地塊比較集中。

圖：第二輪余下8城市掛牌的優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量(按幅數(shù))

資料來源：CRIC

從重點(diǎn)城市來看，此輪杭州高價(jià)地供地?cái)?shù)量較多，其中單價(jià)超2萬元/平方米的地塊就有9宗，分別位于上城、濱江、拱墅、西湖、蕭山和余杭等區(qū)域。其中掛牌價(jià)最高的是西湖區(qū)文教板塊的翠苑單元XH0909-14地塊，該地塊起始價(jià)15.98億元，折合樓面價(jià)約33267元/平方米，周邊在售項(xiàng)目平均售價(jià)約5.9萬元/平方米，按這一價(jià)格測(cè)算的話，地房比為56%，該地塊并非現(xiàn)房銷售，勢(shì)必會(huì)吸引大量的房企，土拍將十分激烈。

再如深圳，地價(jià)超過3萬元/平方米的地塊共有1宗，該宗地位于南山前海板塊，采用“雙限雙競(jìng)+競(jìng)只租不售人才房”的辦法以掛牌方式出讓，該地起始價(jià)45.58億，最高限價(jià)66.091億元，起始樓面價(jià)36083元/平方米，項(xiàng)目建成后，普通商品住房最高毛坯均價(jià)為99000元/平方米，按照最高限價(jià)測(cè)算，地房比僅有53%，預(yù)期利潤(rùn)率相對(duì)較高，鑒于如此高的利潤(rùn)率和核心板塊加持，該地大概率會(huì)封頂價(jià)+高比重人才房競(jìng)得。此外，龍華區(qū)民治板塊還有3宗較優(yōu)質(zhì)地塊掛出，地塊起始樓面價(jià)均超2萬元/平方米，限價(jià)相對(duì)寬松，預(yù)計(jì)項(xiàng)目競(jìng)拍熱度也將維系高位。

此外，天津南開區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)、濟(jì)南歷城區(qū)、福州晉安區(qū)等均掛出多宗優(yōu)質(zhì)地塊，房企也可重點(diǎn)關(guān)注。

表：重點(diǎn)城市中接下來值得關(guān)注的優(yōu)質(zhì)地塊

資料來源：CRIC

整體來看，第二輪集中供地中多城土拍規(guī)則升級(jí)，包括保障金門檻升級(jí)、“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)、現(xiàn)房銷售、競(jìng)配建調(diào)整、溢價(jià)率上限下調(diào)等諸多新規(guī)。加之杭州、南京等城市進(jìn)一步收緊了落戶和購(gòu)房新政，預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市第二輪集中供地的熱度將有所下滑。

值得注意的是，接下來杭州、深圳、蘇州、天津等城市仍有多宗優(yōu)質(zhì)掛牌，競(jìng)拍熱度仍將延續(xù)高熱度，房企可重點(diǎn)關(guān)注，但要注意的是，政府調(diào)控加碼之下，鑒于房?jī)r(jià)走勢(shì)趨于平穩(wěn)，盈利空間一定程度上被限制，競(jìng)拍時(shí)切勿盲目追高。

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原標(biāo)題： 第二輪集中土拍已出現(xiàn)“變數(shù)”，哪些城市值得關(guān)注？