深耕基金行業(yè)數(shù)十年,德邦基金總經(jīng)理陳星德,同時擔任著中國證券投資基金業(yè)協(xié)會資產(chǎn)證券化業(yè)務專業(yè)委員會專家顧問、公募REITs工作組組長,其對公募REITs等金融創(chuàng)新產(chǎn)品有著獨到的見解。
作者:陳文莉
來源:風財訊(ID:fengcaixun)
在“房住不炒”的整體基調下,房地產(chǎn)面臨“三道紅線”的債務管控,“五檔分類”的房貸控制,層層壓力之下,傳統(tǒng)的高杠桿舉債經(jīng)營模式,必須改變。伴隨行業(yè)邏輯的改變,房地產(chǎn)融資方式,也需要放開視野,積極創(chuàng)新。深耕基金行業(yè)數(shù)十年,德邦基金總經(jīng)理陳星德,同時擔任著中國證券投資基金業(yè)協(xié)會資產(chǎn)證券化業(yè)務專業(yè)委員會專家顧問、公募REITs工作組組長,其對公募REITs等金融創(chuàng)新產(chǎn)品有著獨到的見解。尤其在國內試點公募REITs引起熱議的當下,去年4月《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》、《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)(征求意見稿)》等相關通知發(fā)布,也引發(fā)了房地產(chǎn)對公募REITs的期待。4月15-16日【更下一層樓·品器不動產(chǎn)論壇】將亮相上海,即將啟程之際,鳳凰網(wǎng)風財訊特邀“不動產(chǎn)金融”主論壇的嘉賓——陳星德提前帶來分享,資管行業(yè)創(chuàng)新應用的干貨。目前地產(chǎn)公募REITs的發(fā)展現(xiàn)狀如何?中短期會有怎樣的趨勢?
公募REITs作為一個金融品種,不會因為幾項試點的通知,幾項政策的發(fā)布,就完全塵埃落定, 此次試點開放的公募REITs范圍局限在基礎設施領域,并沒有擴展到所有的不動產(chǎn)。所以,我認為公募REITs未來還有很長的路要走。目前最有價值的、可能作為公募REITs的房地產(chǎn)產(chǎn)品是商業(yè)地產(chǎn)?
商業(yè)地產(chǎn)本身就有天然的商業(yè)屬性,所以它的市場化程度也比較高。中國的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展到了一定程度,開始從增量往存量階段轉變,從重建設往重管理方面轉變,我認為未來公募REITs的發(fā)展方向一定會是往商業(yè)地產(chǎn)的方向發(fā)展。在中國,公募REITs推進的過程中主要存在哪些難點?
公募REITs才剛剛開閘試點,還有很多受限的地方,這是政府和監(jiān)管機構從積極穩(wěn)妥的角度來考慮的。比如資產(chǎn)的范圍限制在基礎設施領域,地區(qū)限制在長三角、珠三角、京津冀等國家重大戰(zhàn)略地區(qū)。在制度設計上也有需要積極探索的地方。比如,目前還是以試點通知和相關規(guī)則的方式來發(fā)布。此外還有國有資產(chǎn)的轉移問題、出表問題等,未來都需要不斷地探索完善。 公募REITs對相關的房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)投資人有哪些重大意義?
在中國,公募REITs是一個金融的創(chuàng)新和嘗試,它是將實體經(jīng)濟和資本市場有效結合的金融工具。無論是對不動產(chǎn)行業(yè),還是對資本市場,甚至對普通大眾的投資都會產(chǎn)生比較重大的意義。從不動產(chǎn)的領域來說,它為實體經(jīng)濟真真實實注入了資金,而且促使不動產(chǎn)行業(yè)從增量往存量的轉移,從注重建設向精細化管理的轉移,提升了整個不動產(chǎn)行業(yè)的效率和質量。從資本市場上來講,它提供了一個中等風險和中等收益的工具。目前來說,在資本市場上類似的工具是很少的。它為長期投資者,特別是注重每年都有固定現(xiàn)金流的長期投資者,提供了一個很好的資產(chǎn)配置工具。公募REITs對于企業(yè)主體、利潤、戰(zhàn)略、形象等各方面有哪些好的影響?
公募REITs會對企業(yè)品牌有重大的影響。在過去重建設的年代,企業(yè)品牌并不是非常重要,只要把房子蓋起來,銷售出去就行了。未來進入REITs時代,運營REITs的是專業(yè)的不動產(chǎn)管理機構,這些機構的品牌對REITs的市場價格以及REITs的利潤都會產(chǎn)生重大的影響。對于企業(yè)來說,發(fā)行REITs可以實現(xiàn)資產(chǎn)出表,收入結構從原來的租金收入變成投資金融產(chǎn)品的收入,以及作為委托運營方收取的運營管理費收入;戰(zhàn)略上,企業(yè)可以逐漸向輕資產(chǎn)運營轉型,將REITs作為開發(fā)的退出途徑,打造投資閉環(huán);企業(yè)形象上,企業(yè)作為資產(chǎn)的委托運營方,管理得好的項目將受到公開市場的認可,有利于樹立企業(yè)的管理品牌。在海外,如果有著名的REITs管理機構去收購,它本身的物業(yè)就會產(chǎn)生很大的增值。中短期,是否只有大型綜合性房企才有公募REITs的機會?
我認為不是這樣的。REITs本身和公司上市不太一樣,它本質上是指一個資產(chǎn)的上市,也就是說投資者會更加關注底層資產(chǎn)的質量,而不是原始權益人的質量。從原理上來說,原始權益人是公司上市以后就出表,雖然未來他可能負責物業(yè)運營等,但所有權已經(jīng)實現(xiàn)了真實地轉移。所以,從投資者角度來講,更希望看到的是好資產(chǎn),而不是完全去看公司的大小。如何更好地切入公募REITs?有哪些領域可以切入?
目前在資本市場上公募基金是有高度監(jiān)管的產(chǎn)品,所以對于公募REITs未來的發(fā)展方向,還是要看政策的開放程度。我相信公共基礎設施REITs只是一個起步,未來可能會往更多的不動產(chǎn)資產(chǎn)類別去發(fā)展。比如公租房、人才公寓等,它從廣義上來說也是城市的基礎設施之一,那么這些資產(chǎn)也可以作為公募REITs去上市的,而且對于解決房價過高,堅守中央“房住不炒”的精神,有非常大的幫助。長期來看,隨著難點的解決,公募REITs在中國的發(fā)展遠景是怎樣的?預計中國何時能成為最大的REITs市場?
目前我對時間無法進行預判,但是越早達成越好。中國的資產(chǎn)量跟投資人的數(shù)量都是最大的,資產(chǎn)質量也是非常好的,而且還在逐步提高,比如現(xiàn)在寫字樓的質量和十幾年前完全不一樣,現(xiàn)在的寫字樓放到紐約也都是頂級的,所以不用擔心資產(chǎn)的質量。近期地產(chǎn)私募基金產(chǎn)品的備案似乎全部暫停了,地產(chǎn)私募會退出舞臺嗎?
原來地產(chǎn)主要是通過銀行貸款和非標融資來做,未來肯定是要往資本市場融資的方向走。不動產(chǎn)私募基金或者房地產(chǎn)基金,不會消失,但屬于借貸類的、非標融資類的房地產(chǎn)基金可能會受到比較大的限制。真真實實對房地產(chǎn)進行投資和建設的私募基金,我覺得仍然會蓬勃發(fā)展。海外有很多著名的私募基金是把公募REITs作為建設和運營完成以后的退出渠道,所以能夠和公募REITs打通,形成一個良性的產(chǎn)業(yè)循環(huán)。
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原標題:
專訪德邦基金陳星德:房地產(chǎn)的“公募REITs”機會