作者：桿姐

來(lái)源：杠桿地產(chǎn)（ID:Property-Market)

我第一次知道這家公司，是在廣東看到向朋友詢問(wèn)。

放到今天很多房企暴雷、債務(wù)違約的背景下看，此前盲目擴(kuò)張、大肆走出去未必對(duì)，但長(zhǎng)期偏居一隅做大做強(qiáng)的其實(shí)也沒(méi)幾個(gè)。

半年后再次沖擊，這次ok嗎？相關(guān)財(cái)務(wù)情況，又有什么變化？

01

近幾年似乎沒(méi)啥明顯發(fā)展，毛利率指標(biāo)不太穩(wěn)定，但總體來(lái)說(shuō)非常高

招股書介紹，主要在粵港澳大灣區(qū)，截至8月末45個(gè)項(xiàng)目組合，覆蓋廣東省12個(gè)城市，其中4個(gè)項(xiàng)目通過(guò)一家聯(lián)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)。

如下圖，不用杠桿地產(chǎn)介紹，方直發(fā)展確實(shí)區(qū)域特征非常顯著。

方直發(fā)展認(rèn)為，這些項(xiàng)目組合及地理位置優(yōu)越的土地儲(chǔ)備，將有助于其業(yè)務(wù)的持續(xù)增長(zhǎng)。

榮獲中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居及中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心認(rèn)定為2021中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)百?gòu)?qiáng)之一，并榮獲發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所及中國(guó)指數(shù)研究院頒發(fā)的2020中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)第82位，并榮獲中國(guó)指數(shù)研究院頒發(fā)的2020房地產(chǎn)產(chǎn)品力優(yōu)秀企業(yè)。

到底有沒(méi)有這么厲害，仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智吧，杠桿地產(chǎn)不多說(shuō)。

2020年前5個(gè)月、2021年同期，營(yíng)收分別為4.84億元、5.05億元。

2018年、2019年、2020年，杠桿地產(chǎn)注意到，方直發(fā)展的毛利分別為8.25億元、14.09億元、11.97億元。2020年前5月、2021年同期，分別為2.96億元、2.17億元。

如上所述，方直發(fā)展的毛利率指標(biāo)顯得不太穩(wěn)定，但總體來(lái)說(shuō)非常高。如下圖。

方直發(fā)展有物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售、商業(yè)物業(yè)租賃、室內(nèi)裝飾服務(wù)三大類業(yè)務(wù)，單說(shuō)物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售的毛利，如上圖，也呈現(xiàn)同上的趨勢(shì)。

有趣的是，方直發(fā)展的物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售成本中，土地成本占比波動(dòng)比較大。

2020年前5月為21.1%，2021年同期增至41.9%。

這樣幅度的波動(dòng)，杠桿地產(chǎn)要說(shuō)，可能和近年土地價(jià)格變動(dòng)有關(guān)系，同時(shí)和體量或許也有關(guān)系，體量不算大，個(gè)別項(xiàng)目土地成本變動(dòng)較大，對(duì)整個(gè)公司的影響就可能比較大。

招股書也對(duì)此進(jìn)行了一定解釋。

02

現(xiàn)金流指標(biāo)異動(dòng)，融資成本不低

還不錯(cuò)的是，這幾年已確認(rèn)的房屋均價(jià)總體穩(wěn)中有升。

現(xiàn)金流指標(biāo)異動(dòng)還是很顯著。

比如，招股書就說(shuō)，2020年以及2021年前5個(gè)月，錄得負(fù)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量。

其實(shí)不止于此。如下圖，2018年、2019年的投資活動(dòng)現(xiàn)金凈額，連續(xù)為負(fù)。

2018年、2019年的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物都是減少的。

為改善負(fù)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量狀況：

我們計(jì)劃通過(guò)加大營(yíng)銷并進(jìn)一步加強(qiáng)向客戶或向客戶提供按揭貸款的金融機(jī)構(gòu)（如銀行）收取有關(guān)物業(yè)銷售及預(yù)售款項(xiàng)的力度，從而改善我們有關(guān)物業(yè)銷售及預(yù)售的現(xiàn)金流入情況。我們亦計(jì)劃通過(guò)協(xié)商及建立戰(zhàn)略關(guān)係，更好地利用施工協(xié)議項(xiàng)下的付款條款，從而優(yōu)化建設(shè)費(fèi)用的付款時(shí)間表，以貼合我們的收取所得款項(xiàng)及物業(yè)銷售計(jì)劃。此外，于總部層面，各個(gè)部門將相互協(xié)調(diào)，根據(jù)與現(xiàn)有及計(jì)劃物業(yè)預(yù)售及銷售相關(guān)的現(xiàn)金流入制定我們的開(kāi)發(fā)及建設(shè)時(shí)間表及土地收購(gòu)計(jì)劃，以規(guī)劃及監(jiān)察我們的現(xiàn)金流出。

這個(gè)問(wèn)題，方直發(fā)展顯然自己也是很明白的，這樣總不是辦法。

2018年、2019年、2020年、2021年前5月，方直發(fā)展的資產(chǎn)總額回報(bào)率分別為0.2%、1.6%、1.3%、0.5%。

對(duì)了，招股書也解釋了，資本負(fù)債比率由截至2018年12月31日的668.3%，增加至截至2019年12月31日的738.6%，主要因?yàn)椋?/p>

我們的業(yè)務(wù)擴(kuò)張及運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的融資需求，我們的銀行及其他借款增加。

同樣，2020年減少，主要因?yàn)楸Ａ粲黾?，?dǎo)致權(quán)益總額增加。

接著2021年前5月，再次提高一些，因?yàn)槲飿I(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資需求增加，導(dǎo)致銀行及其他借款增加。

自2021年6月1日起及直至最后實(shí)際可行日期，我們訂立兩項(xiàng)信託融資安排及兩項(xiàng)銀行貸款，本金總額為約人民幣1,302.5百萬(wàn)元。該等信託融資協(xié)議的年利率介乎13.0%至17.0%，而我們銀行貸款的年利率介乎4.75%至8.0%。訂立該等信託融資安排及銀行借款的目的是為我們近期所收購(gòu)?fù)恋兀ㄈ绶街?學(xué)林春境及方直?平湖項(xiàng)目）的收購(gòu)成本及開(kāi)發(fā)成本撥款。

其實(shí)，部分銀行貸款的利率顯得也不低。

03

不合規(guī)問(wèn)題解決了嗎？

(i)未能遵守工程規(guī)劃許可證的圖紙規(guī)劃進(jìn)行物業(yè)建設(shè)及于取得規(guī)劃許可證或施工許可證前已開(kāi)始施工；

(ii)錯(cuò)辦納稅申報(bào)；

(iii)未能完成社會(huì)保障保險(xiǎn)及住房公積金登記以及作出足夠的社會(huì)保障保險(xiǎn)及住房公積金供款；

(iv)與預(yù)售所得款項(xiàng)有關(guān)的事件；

(v)使用不當(dāng)廣告培訓(xùn)材料。

并表示，已實(shí)施多項(xiàng)整改措施（視適用情況而定，包括建立關(guān)的內(nèi)部控制政策）以加強(qiáng)對(duì)持續(xù)遵守適用法律法規(guī)的內(nèi)部控制。

根據(jù)有關(guān)主管監(jiān)管部門發(fā)出的確認(rèn)函、與有關(guān)主管監(jiān)管部門的面談及根據(jù)有關(guān)中國(guó)法律法規(guī)，中國(guó)法律顧問(wèn)認(rèn)為方直發(fā)展不太可能受到有關(guān)部門的任何進(jìn)一步行政處罰。

能否順利上市，這些問(wèn)題或許不是主要的。今天對(duì)未來(lái)的預(yù)期，在杠桿地產(chǎn)看來(lái)，大概是各方最關(guān)注的。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 二進(jìn)宮！粵系房企方直：現(xiàn)金流異動(dòng)，融資成本高