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充滿期望的綠城,感覺(jué)總是差了一點(diǎn)點(diǎn)

地產(chǎn)十一言 地產(chǎn)十一言
2021-07-19 12:00 2460 0 0
綠城不為人知的房企動(dòng)向。

作者:地產(chǎn)十一言

來(lái)源:地產(chǎn)十一言(ID:dichanshiyiyan)

3月22日晚,綠城發(fā)布2020年全年業(yè)績(jī)。公告顯示,綠城2020年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2892億元,同比增長(zhǎng)43%,遠(yuǎn)超既定的2500億目標(biāo),算上代建銷售的745億元,行業(yè)排名第八。
一舉重回TOP10,散發(fā)著耀眼的綠光。
只是,這晃眼的綠光,也照到了股市。
亮眼的業(yè)績(jī)發(fā)布后,股價(jià)一路下跌。從23日的開盤價(jià)11.74元,跌至今天(3月25日)收盤價(jià)的9.71元。
投資人不買單,綠城似乎在上演一出“獨(dú)角戲”。有點(diǎn)小尷尬。
從表面上看,不得不說(shuō),綠城2020年的成績(jī)單已邁進(jìn)優(yōu)等生行列。
除了超額完成年度銷售額外,營(yíng)收657.83億元,同比增6.8%;年內(nèi)利潤(rùn)57.63億,增加46.5;公司股東應(yīng)占利潤(rùn)人民幣37.96億元,上升53.1%。
只是,亮麗的報(bào)表不能細(xì)看啊。
股東核心凈利潤(rùn)從2019年的43.36億元下降到39.93億元,下降7.9%;毛利為155.73億元,同比微降0.4%;毛利率為23.7%,同比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)。

以上你可以發(fā)現(xiàn),綠城這家公司,營(yíng)收在增長(zhǎng),毛利率卻不斷下降。

增收,是由于物業(yè)銷售收入的增加。
2020年,綠城的營(yíng)收增加部分主要來(lái)自物業(yè)銷售收入的增加,而銷售收入增加的原因則是銷售均價(jià)的提高。
據(jù)公告顯示,2020年綠城的物業(yè)銷售收入為573.34億元,占總收入 的87.2%,較2019年增加5.3%。
而物業(yè)銷售收入是由銷售面積*單平銷售均價(jià)而來(lái)的。
2020年,綠城的銷售結(jié)轉(zhuǎn)面積為2914404平米,比2019年還減少1.9%;相反,單平銷售均價(jià)為每平米19673元,同比上升7.4%。
單平米銷售均價(jià)的提高,又依賴于2020年結(jié)轉(zhuǎn)收入的項(xiàng)目中,一二線城市項(xiàng)目的占比提高。
資料顯示,2020年,綠城中國(guó)在一二線城市的項(xiàng)目占比為61.4%,而2019年,這個(gè)數(shù)值占比是52.3%。
這一降一升綜合在一起,整體還是呈上升態(tài)勢(shì)。這,是綠城2020營(yíng)收的關(guān)鍵。
可以看出,這一結(jié)果,是綠城把更多的項(xiàng)目集中在一二線城市帶來(lái)的。
不增利,是因?yàn)橛览m(xù)債的高利率吞噬了綠城的毛利率。
業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)表示,“因?yàn)橛览m(xù)債確確實(shí)實(shí)要支付一部分成本,2020年,境內(nèi)永續(xù)債的利率6.07%,全年永續(xù)債的利率為7.12%,這是我們使用永續(xù)債的代價(jià)”,他形容永續(xù)債是一把雙刃劍。
的確,目前綠城在手的200億永續(xù)債讓他們有底氣進(jìn)行規(guī)模上的投拓,在某種程度上,永續(xù)債優(yōu)化了綠城的資本結(jié)構(gòu),擴(kuò)大綠城的融資空間;但永續(xù)債的高利率也像一個(gè)“毒瘤”一樣,吸食著綠地的血。
綠城發(fā)過(guò)多少永續(xù)債呢
2018年12月份,綠城發(fā)過(guò)一筆5億美元的永續(xù)債,三年內(nèi)的年利率是10%,三年后重新設(shè)定利率;
2014年,綠城發(fā)行的一筆5億美元永久資本證券利率為9%。
這還是其中兩筆。十一郎翻閱了綠城歷年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),2013年綠城的永續(xù)債為21億元,之后一路高漲,到了2019年,永續(xù)債變成了212億元。
八年漲了十倍。

2020年永續(xù)債下降了一點(diǎn),206.18億元,卻依然分走了綠城約13億的利潤(rùn)。
永續(xù)債這個(gè)東西的確像耿忠強(qiáng)說(shuō)的,是把雙刃劍。
曾經(jīng)的恒大用的純熟,為了快速擴(kuò)張,大量借入永續(xù)債,完成全國(guó)布局的展開后引入戰(zhàn)投,全額歸還。但是,這玩意也容易上癮,表現(xiàn)在吞噬當(dāng)年利潤(rùn)。
耿忠強(qiáng)還指出,由于國(guó)家出臺(tái)一些政策,隨著永續(xù)債的逐步到期,綠城亦不會(huì)再做了。
由于這些年股權(quán)變動(dòng),綠城的風(fēng)格也跟著變了。
人們發(fā)現(xiàn)這家中國(guó)房地產(chǎn)界口碑最好的公司,正在把一直以來(lái)堅(jiān)持的高品質(zhì),轉(zhuǎn)化為實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)的能力。
脫離了宋衛(wèi)平時(shí)期的致力于打造精致產(chǎn)品,逐漸走上了規(guī)模擴(kuò)張的道路。
據(jù)業(yè)內(nèi)報(bào)道,2020年上半年,綠城在拿地到開工、開盤、歸還股東投入、交付這四個(gè)周期提速幅度達(dá)到了24%、10%、14%及5%,其中兩項(xiàng)較2019年增長(zhǎng)10%以上。
沖擊規(guī)模勢(shì)必帶來(lái)品質(zhì)問(wèn)題,看看綠城近幾年的維權(quán)數(shù)量,不沖擊規(guī)模就要被市場(chǎng)淘汰,太難了。
正是在追求規(guī)模的路上,永續(xù)債的高利息吞噬著綠城的利潤(rùn)率,也是為了追求規(guī)模,綠城不斷尋找小股操盤的合作,致使“權(quán)益金額占比低”等問(wèn)題一直存在。

據(jù)自媒體《地產(chǎn)銳觀察》統(tǒng)計(jì),在2020年TOP20的房企里,大部分房企權(quán)益銷售金額占比在70%以上,只有綠城中國(guó)和旭輝集團(tuán)的權(quán)益銷售金額占比低于60%,綠城中國(guó)最低。

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數(shù)據(jù)來(lái)源:克而瑞,地產(chǎn)銳觀察整理
權(quán)益銷售金額占比過(guò)低往往意味著企業(yè)銷售成色不足,更依賴合作開發(fā)進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張。這就可以解釋,為何綠城增收不增利。
不禁要為之的規(guī)模擴(kuò)張打上了一個(gè)問(wèn)號(hào)。
另外,值得注意的是,綠城2020年的銷售成本同比增速高于營(yíng)收增速,為9.26%。
受此種種影響,綠城中國(guó)的2020年毛利其實(shí)是有所下滑的,比2019年少了6750多萬(wàn)元。
換句話說(shuō),雖然名次進(jìn)了前十,但賺錢能力沒(méi)有以前厲害了。
難怪投資者不買單。
最后,用雪球上一位投資人的話來(lái)結(jié)束這篇文章吧,“總是對(duì)綠城充滿期望,管理層也是不斷給出美好預(yù)期,但兌現(xiàn)總是感覺(jué)差一點(diǎn)?!?/section>

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“地產(chǎn)十一言”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 充滿期望的綠城,感覺(jué)總是差了一點(diǎn)點(diǎn)

地產(chǎn)十一言

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    蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

  • 劉韜
    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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