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充滿期望的綠城,感覺總是差了一點點

地產(chǎn)十一言 地產(chǎn)十一言
2021-07-19 12:00 2695 0 0
綠城不為人知的房企動向。

作者:地產(chǎn)十一言

來源:地產(chǎn)十一言(ID:dichanshiyiyan)

3月22日晚,綠城發(fā)布2020年全年業(yè)績。公告顯示,綠城2020年實現(xiàn)合同銷售金額2892億元,同比增長43%,遠超既定的2500億目標,算上代建銷售的745億元,行業(yè)排名第八。
一舉重回TOP10,散發(fā)著耀眼的綠光。
只是,這晃眼的綠光,也照到了股市。
亮眼的業(yè)績發(fā)布后,股價一路下跌。從23日的開盤價11.74元,跌至今天(3月25日)收盤價的9.71元。
投資人不買單,綠城似乎在上演一出“獨角戲”。有點小尷尬。
從表面上看,不得不說,綠城2020年的成績單已邁進優(yōu)等生行列。
除了超額完成年度銷售額外,營收657.83億元,同比增6.8%;年內(nèi)利潤57.63億,增加46.5;公司股東應占利潤人民幣37.96億元,上升53.1%。
只是,亮麗的報表不能細看啊。
股東核心凈利潤從2019年的43.36億元下降到39.93億元,下降7.9%;毛利為155.73億元,同比微降0.4%;毛利率為23.7%,同比下降1.7個百分點。

以上你可以發(fā)現(xiàn),綠城這家公司,營收在增長,毛利率卻不斷下降。

增收,是由于物業(yè)銷售收入的增加。
2020年,綠城的營收增加部分主要來自物業(yè)銷售收入的增加,而銷售收入增加的原因則是銷售均價的提高。
據(jù)公告顯示,2020年綠城的物業(yè)銷售收入為573.34億元,占總收入 的87.2%,較2019年增加5.3%。
而物業(yè)銷售收入是由銷售面積*單平銷售均價而來的。
2020年,綠城的銷售結轉面積為2914404平米,比2019年還減少1.9%;相反,單平銷售均價為每平米19673元,同比上升7.4%。
單平米銷售均價的提高,又依賴于2020年結轉收入的項目中,一二線城市項目的占比提高。
資料顯示,2020年,綠城中國在一二線城市的項目占比為61.4%,而2019年,這個數(shù)值占比是52.3%。
這一降一升綜合在一起,整體還是呈上升態(tài)勢。這,是綠城2020營收的關鍵。
可以看出,這一結果,是綠城把更多的項目集中在一二線城市帶來的。
不增利,是因為永續(xù)債的高利率吞噬了綠城的毛利率。
業(yè)績發(fā)布會上,執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁耿忠強表示,“因為永續(xù)債確確實實要支付一部分成本,2020年,境內(nèi)永續(xù)債的利率6.07%,全年永續(xù)債的利率為7.12%,這是我們使用永續(xù)債的代價”,他形容永續(xù)債是一把雙刃劍。
的確,目前綠城在手的200億永續(xù)債讓他們有底氣進行規(guī)模上的投拓,在某種程度上,永續(xù)債優(yōu)化了綠城的資本結構,擴大綠城的融資空間;但永續(xù)債的高利率也像一個“毒瘤”一樣,吸食著綠地的血。
綠城發(fā)過多少永續(xù)債呢
2018年12月份,綠城發(fā)過一筆5億美元的永續(xù)債,三年內(nèi)的年利率是10%,三年后重新設定利率;
2014年,綠城發(fā)行的一筆5億美元永久資本證券利率為9%。
這還是其中兩筆。十一郎翻閱了綠城歷年的財務數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),2013年綠城的永續(xù)債為21億元,之后一路高漲,到了2019年,永續(xù)債變成了212億元。
八年漲了十倍。

2020年永續(xù)債下降了一點,206.18億元,卻依然分走了綠城約13億的利潤。
永續(xù)債這個東西的確像耿忠強說的,是把雙刃劍。
曾經(jīng)的恒大用的純熟,為了快速擴張,大量借入永續(xù)債,完成全國布局的展開后引入戰(zhàn)投,全額歸還。但是,這玩意也容易上癮,表現(xiàn)在吞噬當年利潤。
耿忠強還指出,由于國家出臺一些政策,隨著永續(xù)債的逐步到期,綠城亦不會再做了。
由于這些年股權變動,綠城的風格也跟著變了。
人們發(fā)現(xiàn)這家中國房地產(chǎn)界口碑最好的公司,正在把一直以來堅持的高品質(zhì),轉化為實現(xiàn)業(yè)績高增長的能力。
脫離了宋衛(wèi)平時期的致力于打造精致產(chǎn)品,逐漸走上了規(guī)模擴張的道路。
據(jù)業(yè)內(nèi)報道,2020年上半年,綠城在拿地到開工、開盤、歸還股東投入、交付這四個周期提速幅度達到了24%、10%、14%及5%,其中兩項較2019年增長10%以上。
沖擊規(guī)模勢必帶來品質(zhì)問題,看看綠城近幾年的維權數(shù)量,不沖擊規(guī)模就要被市場淘汰,太難了。
正是在追求規(guī)模的路上,永續(xù)債的高利息吞噬著綠城的利潤率,也是為了追求規(guī)模,綠城不斷尋找小股操盤的合作,致使“權益金額占比低”等問題一直存在。

據(jù)自媒體《地產(chǎn)銳觀察》統(tǒng)計,在2020年TOP20的房企里,大部分房企權益銷售金額占比在70%以上,只有綠城中國和旭輝集團的權益銷售金額占比低于60%,綠城中國最低。

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數(shù)據(jù)來源:克而瑞,地產(chǎn)銳觀察整理
權益銷售金額占比過低往往意味著企業(yè)銷售成色不足,更依賴合作開發(fā)進行規(guī)模擴張。這就可以解釋,為何綠城增收不增利。
不禁要為之的規(guī)模擴張打上了一個問號。
另外,值得注意的是,綠城2020年的銷售成本同比增速高于營收增速,為9.26%。
受此種種影響,綠城中國的2020年毛利其實是有所下滑的,比2019年少了6750多萬元。
換句話說,雖然名次進了前十,但賺錢能力沒有以前厲害了。
難怪投資者不買單。
最后,用雪球上一位投資人的話來結束這篇文章吧,“總是對綠城充滿期望,管理層也是不斷給出美好預期,但兌現(xiàn)總是感覺差一點。”

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“地產(chǎn)十一言”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 充滿期望的綠城,感覺總是差了一點點

地產(chǎn)十一言

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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