作者:地產(chǎn)十一言
來(lái)源:地產(chǎn)十一言(ID:dichanshiyiyan)
3月22日晚,綠城發(fā)布2020年全年業(yè)績(jī)。公告顯示,綠城2020年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2892億元,同比增長(zhǎng)43%,遠(yuǎn)超既定的2500億目標(biāo),算上代建銷售的745億元,行業(yè)排名第八。亮眼的業(yè)績(jī)發(fā)布后,股價(jià)一路下跌。從23日的開盤價(jià)11.74元,跌至今天(3月25日)收盤價(jià)的9.71元。投資人不買單,綠城似乎在上演一出“獨(dú)角戲”。有點(diǎn)小尷尬。從表面上看,不得不說(shuō),綠城2020年的成績(jī)單已邁進(jìn)優(yōu)等生行列。除了超額完成年度銷售額外,營(yíng)收657.83億元,同比增6.8%;年內(nèi)利潤(rùn)57.63億,增加46.5;公司股東應(yīng)占利潤(rùn)人民幣37.96億元,上升53.1%。股東核心凈利潤(rùn)從2019年的43.36億元下降到39.93億元,下降7.9%;毛利為155.73億元,同比微降0.4%;毛利率為23.7%,同比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)。以上你可以發(fā)現(xiàn),綠城這家公司,營(yíng)收在增長(zhǎng),毛利率卻不斷下降。
2020年,綠城的營(yíng)收增加部分主要來(lái)自物業(yè)銷售收入的增加,而銷售收入增加的原因則是銷售均價(jià)的提高。據(jù)公告顯示,2020年綠城的物業(yè)銷售收入為573.34億元,占總收入 的87.2%,較2019年增加5.3%。而物業(yè)銷售收入是由銷售面積*單平銷售均價(jià)而來(lái)的。2020年,綠城的銷售結(jié)轉(zhuǎn)面積為2914404平米,比2019年還減少1.9%;相反,單平銷售均價(jià)為每平米19673元,同比上升7.4%。單平米銷售均價(jià)的提高,又依賴于2020年結(jié)轉(zhuǎn)收入的項(xiàng)目中,一二線城市項(xiàng)目的占比提高。資料顯示,2020年,綠城中國(guó)在一二線城市的項(xiàng)目占比為61.4%,而2019年,這個(gè)數(shù)值占比是52.3%。這一降一升綜合在一起,整體還是呈上升態(tài)勢(shì)。這,是綠城2020營(yíng)收的關(guān)鍵。可以看出,這一結(jié)果,是綠城把更多的項(xiàng)目集中在一二線城市帶來(lái)的。不增利,是因?yàn)橛览m(xù)債的高利率吞噬了綠城的毛利率。業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)表示,“因?yàn)橛览m(xù)債確確實(shí)實(shí)要支付一部分成本,2020年,境內(nèi)永續(xù)債的利率6.07%,全年永續(xù)債的利率為7.12%,這是我們使用永續(xù)債的代價(jià)”,他形容永續(xù)債是一把雙刃劍。的確,目前綠城在手的200億永續(xù)債讓他們有底氣進(jìn)行規(guī)模上的投拓,在某種程度上,永續(xù)債優(yōu)化了綠城的資本結(jié)構(gòu),擴(kuò)大綠城的融資空間;但永續(xù)債的高利率也像一個(gè)“毒瘤”一樣,吸食著綠地的血。2018年12月份,綠城發(fā)過(guò)一筆5億美元的永續(xù)債,三年內(nèi)的年利率是10%,三年后重新設(shè)定利率;2014年,綠城發(fā)行的一筆5億美元永久資本證券利率為9%。這還是其中兩筆。十一郎翻閱了綠城歷年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),2013年綠城的永續(xù)債為21億元,之后一路高漲,到了2019年,永續(xù)債變成了212億元。2020年永續(xù)債下降了一點(diǎn),206.18億元,卻依然分走了綠城約13億的利潤(rùn)。永續(xù)債這個(gè)東西的確像耿忠強(qiáng)說(shuō)的,是把雙刃劍。曾經(jīng)的恒大用的純熟,為了快速擴(kuò)張,大量借入永續(xù)債,完成全國(guó)布局的展開后引入戰(zhàn)投,全額歸還。但是,這玩意也容易上癮,表現(xiàn)在吞噬當(dāng)年利潤(rùn)。耿忠強(qiáng)還指出,由于國(guó)家出臺(tái)一些政策,隨著永續(xù)債的逐步到期,綠城亦不會(huì)再做了。由于這些年股權(quán)變動(dòng),綠城的風(fēng)格也跟著變了。人們發(fā)現(xiàn)這家中國(guó)房地產(chǎn)界口碑最好的公司,正在把一直以來(lái)堅(jiān)持的高品質(zhì),轉(zhuǎn)化為實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)的能力。脫離了宋衛(wèi)平時(shí)期的致力于打造精致產(chǎn)品,逐漸走上了規(guī)模擴(kuò)張的道路。據(jù)業(yè)內(nèi)報(bào)道,2020年上半年,綠城在拿地到開工、開盤、歸還股東投入、交付這四個(gè)周期提速幅度達(dá)到了24%、10%、14%及5%,其中兩項(xiàng)較2019年增長(zhǎng)10%以上。沖擊規(guī)模勢(shì)必帶來(lái)品質(zhì)問(wèn)題,看看綠城近幾年的維權(quán)數(shù)量,不沖擊規(guī)模就要被市場(chǎng)淘汰,太難了。正是在追求規(guī)模的路上,永續(xù)債的高利息吞噬著綠城的利潤(rùn)率,也是為了追求規(guī)模,綠城不斷尋找小股操盤的合作,致使“權(quán)益金額占比低”等問(wèn)題一直存在。據(jù)自媒體《地產(chǎn)銳觀察》統(tǒng)計(jì),在2020年TOP20的房企里,大部分房企權(quán)益銷售金額占比在70%以上,只有綠城中國(guó)和旭輝集團(tuán)的權(quán)益銷售金額占比低于60%,綠城中國(guó)最低。
數(shù)據(jù)來(lái)源:克而瑞,地產(chǎn)銳觀察整理權(quán)益銷售金額占比過(guò)低往往意味著企業(yè)銷售成色不足,更依賴合作開發(fā)進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張。這就可以解釋,為何綠城增收不增利。不禁要為之的規(guī)模擴(kuò)張打上了一個(gè)問(wèn)號(hào)。另外,值得注意的是,綠城2020年的銷售成本同比增速高于營(yíng)收增速,為9.26%。受此種種影響,綠城中國(guó)的2020年毛利其實(shí)是有所下滑的,比2019年少了6750多萬(wàn)元。換句話說(shuō),雖然名次進(jìn)了前十,但賺錢能力沒(méi)有以前厲害了。最后,用雪球上一位投資人的話來(lái)結(jié)束這篇文章吧,“總是對(duì)綠城充滿期望,管理層也是不斷給出美好預(yù)期,但兌現(xiàn)總是感覺(jué)差一點(diǎn)?!?/section>
注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議
本文由“地產(chǎn)十一言”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!
原標(biāo)題:
充滿期望的綠城,感覺(jué)總是差了一點(diǎn)點(diǎn)