去年，房企融資的“三道紅線”正式落地，去年末房貸管理的“兩道紅線”落地執(zhí)行，至此，房地產(chǎn)行業(yè)全面轉(zhuǎn)向去杠桿，倒逼房企降負(fù)債、居民降杠桿。

據(jù)央行貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿成效初顯，房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比均已進(jìn)入下降通道，三季度末分別跌至19.7%和27.1%。

具體數(shù)據(jù)顯示，9月末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額51.4萬億元，同比增長(zhǎng)7.6%，增速較6月末低1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額為37.4萬億元，同比增長(zhǎng)11.3%，增速較6月末低1.7個(gè)百分點(diǎn)；住房開發(fā)貸款余額為9.3萬億元，同比增長(zhǎng)0.1%，增速較6月末低3.3個(gè)百分點(diǎn)。

從各項(xiàng)貸款占比來看，2021年三季度末，全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的比重進(jìn)一步回落至27.1%，較2020年末再降1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的比重跌至19.7%，較2020年末減少0.3個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2015年-2021年三季度房地產(chǎn)貸款余額、

個(gè)人住房貸款余額及占比（萬億元）

數(shù)據(jù)來源：央行貨幣政策執(zhí)行報(bào)告

行業(yè)全面轉(zhuǎn)向去杠桿的大背景下，基于部分規(guī)模房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯降低，房企境內(nèi)融資出現(xiàn)了一致性的收縮。此外，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)批量下調(diào)中國(guó)房企信用評(píng)級(jí)，房企海外融資近乎停擺。

房企資金周轉(zhuǎn)壓力不斷加劇，“促銷售、搶回款”已成業(yè)內(nèi)共識(shí)。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，前10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金16.7萬億元，同比增長(zhǎng)8.8%。其中，國(guó)內(nèi)貸款同比下降10%至2萬億，占比跌至12.1%；自籌資金同比增長(zhǎng)5.1%至5.3萬億，占比跌至31.6%。此外，定金及預(yù)售款同比增長(zhǎng)21%至6.2萬億，個(gè)人按揭貸款2.7萬億，同比增長(zhǎng)9.7%，占比分別提升至37.2%和16%。

這意味著，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金增長(zhǎng)顯著受限，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款漸成房企最為重要的資金渠道來源，企業(yè)對(duì)銷售回款的依賴度持續(xù)提升。

圖：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)到位資金占比

數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

2021年下半年以來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，企業(yè)銷售回款同樣陷入增長(zhǎng)困境，房企資金周轉(zhuǎn)壓力不斷加劇。2021年10月，定金及預(yù)收款新增5351億元，同比下降12.9%，個(gè)人按揭貸款新增2554億元，同比增長(zhǎng)1%，相較于上半年兩位數(shù)以上的高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)可謂一落千丈。

圖：2020年以來歷月房企到位

資金中定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款（億元）

數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

近期，在央行兩個(gè)“維護(hù)”定調(diào)下，短期居民按揭貸款迎來邊際改善。

主要體現(xiàn)在提高個(gè)人按揭貸款額度、縮短放貸周期等，尤其是保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購房者予以支持，進(jìn)而保證正常房地產(chǎn)交易平穩(wěn)運(yùn)行，且不能突破市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的底線。從數(shù)據(jù)來看，10月，全國(guó)個(gè)人住房貸款增加3481億元，較9月多增1013億元，此外，全國(guó)首套房貸平均利率今年以來首次環(huán)比下降，預(yù)計(jì)全國(guó)首套房貸平均利率或?qū)⒗^續(xù)小幅下調(diào)，以帶動(dòng)剛需群體入市。

基于銀行放貸的風(fēng)險(xiǎn)偏好，短期房企融資難的困境很難得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。居民按揭貸款邊際改善，年底房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂兴D(zhuǎn)暖，成交將企穩(wěn)回升，但整體回升幅度有限。尤其是那些市場(chǎng)需求及購買力明顯透支的城市，市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力，成交回升幅度將更為乏力。

表：9月以來中央關(guān)于房地產(chǎn)金融政策表態(tài)

資料整理：CRIC

短期內(nèi)，由于房地產(chǎn)政策難言實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)向，疊加市場(chǎng)整體復(fù)蘇乏力，“?！闭邽橥醯臅r(shí)代下，房企需要做好苦熬“寒冬”的準(zhǔn)備，并積極開展“自救”，抓銷售、促回款仍是第一要?jiǎng)?wù)。長(zhǎng)期來看，行業(yè)內(nèi)兼并重組案例將持續(xù)增多，“大魚吃大魚”的現(xiàn)象會(huì)頻繁發(fā)生，優(yōu)質(zhì)房企將獲得集中度提升的機(jī)會(huì)。