扒財經 作者：扒哥
來源：扒財精（ID：Bacaijing）
已經和幾家國內私募股權公司、房地產基金公司，還有一家百強房企接觸。
如果這次交易順利，瑞安還可能把上海以外的物業(yè)也掛牌一部分出售。
賣什么？
據扒財精Bacaijing了解，擺上展架的項目大概率有企業(yè)天地，瑞安在5號甲級寫字樓還有44.55%的股權，另外在太平橋項目的123號、124號、132號地塊也有三棟甲級寫字樓。
上海商業(yè)地標“新天地”、賣最貴的豪宅“翠湖天地”、上海房企的后花園“虹橋天地”...知名度最高的項目，瑞安持股比基本在80%-100%，暫時不會動。
為什么賣？
如果算竣工的部分約89萬平，已完工項目估值在200億-300億元左右。這次一口氣就計劃出售100億資產。
一方面，瑞安想的是整體做資產重組。
搞清楚哪些項目低權益、變現慢、盈利面小、現金周期長，哪些項目能議價。
一方面，確實就是需要錢。
現金流凈額連續(xù)兩年負數，2020年擺正到了39.72億，是因為物業(yè)銷售額做到2019年的1.1倍。如果不看銷售部分，租金關收入20.84億元，同比下跌了7%。
而且上海物業(yè)收入占了總收入的72%。2020年上海物業(yè)的租金收入14.91億元，下跌 6%，整體租金收入立即就下來了。
只是這反差有點尷尬——被稱為“上海姑爺”的羅康瑞日常夸口，看好上海。今年業(yè)績會上還說，新的投資集中在上海。轉頭就把刀口，首先下在了上海。
前有李嘉誠的和黃、長實甩賣國內資產被問詢；囤地不開發(fā)，被幾個城市下了“逐客令”；
（扒哥說：九龍倉置業(yè)以出售物業(yè)為主，九龍倉集團以發(fā)展物業(yè)為主，二者已分拆）
希望瑞安想得明白，再也沒有地方，像中國內地這么劃算了。
武漢天地2004年拿地大概2000元/平的樓面價，至今17年均價已經3萬/平。
上海瑞虹新城，2018年瑞安拿了兩期和大悅城合作開發(fā)，套現45.89億元，2008年其中一期內部轉讓時，標價才1.5億港元。
說到底，最早一批港資房企來到內地，享受了最大的誠意，無論低價地、政策支持還是稅收補貼，這使它們最大程度獲取了時間收益。
市場和政策導向變了，途有財技最多自保。只要行情不好，玩轉融資市場，瑞安、仁恒、恒基兆業(yè)、九龍倉置業(yè)等等依然好幾年虧得很慘。
但如今的房地產導向，又變了。杠桿被控制、存量時代講求長期經營，包租婆的生意看似能回春。
只不過，可能港資已經沒多少“入場券”了。
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