作者：任英楠、王婷婷

來(lái)源：風(fēng)財(cái)訊（ID：fengcaixun）

河南地產(chǎn)一哥建業(yè)，最近不太輕松。

風(fēng)財(cái)訊獲悉，5月中旬建業(yè)地產(chǎn)緊急召開(kāi)了一次投資者會(huì)議，解釋近期的美元債異動(dòng)、股價(jià)暴跌。

接下來(lái)的時(shí)間，建業(yè)地產(chǎn)會(huì)大舉發(fā)新債，為應(yīng)對(duì)今年的到期債券，尤其是一筆11月到期的美元債。

據(jù)風(fēng)財(cái)訊了解，建業(yè)地產(chǎn)目前在境外的發(fā)債額度還有約7.7億美元、境內(nèi)發(fā)債額度約25億元。按其以往的發(fā)債規(guī)模，今年建業(yè)基本上還就能發(fā)行1筆境外債。

為緩解資金壓力，建業(yè)地產(chǎn)必須加大銷(xiāo)售變現(xiàn)的力度。

據(jù)悉，建業(yè)計(jì)劃在2021年推出1000億元的項(xiàng)目，上半年就完成銷(xiāo)售目標(biāo)的40%，項(xiàng)目主要集中投放在3月和6月。

但中指研究院數(shù)據(jù)顯示，建業(yè)地產(chǎn)1-4月銷(xiāo)售額142.1億元，當(dāng)月排第74名，同比減少9.49%，尤其1月和4月銷(xiāo)售額都出現(xiàn)26%和28%的大幅減少。

融資、銷(xiāo)售、拿地，接下來(lái)建業(yè)地產(chǎn)將應(yīng)對(duì)的是一系列“連鎖反應(yīng)”。

建業(yè)債股大跌 被迫再加融資杠桿

因中原建業(yè)分拆上市，5月12日為按權(quán)基準(zhǔn)買(mǎi)賣(mài)建業(yè)地產(chǎn)股份的截止日期，5月13日為按除權(quán)基準(zhǔn)買(mǎi)賣(mài)的首日。

兩日之間，建業(yè)地產(chǎn)（00832.HK）股價(jià)大幅波動(dòng)，分別以每股4.55港幣、每股2.29港元收盤(pán)，跌幅達(dá)49.67%，幾乎腰斬，5月14日繼續(xù)下跌。

值得一提的是，除權(quán)因素消減后，建業(yè)地產(chǎn)的股價(jià)在本周開(kāi)始正常反彈，但幅度不如預(yù)期。

同一時(shí)間，建業(yè)地產(chǎn)的部分美元債，出現(xiàn)多只、持續(xù)的下跌。

5月13日，建業(yè)地產(chǎn)2023年8月到期美元債的跌幅，更是創(chuàng)下紀(jì)錄。5月14日，建業(yè)地產(chǎn)2025年到期票據(jù)，也開(kāi)始下跌，出現(xiàn)4月以來(lái)的最低價(jià)。

一系列資本市場(chǎng)“不樂(lè)觀”的反應(yīng)，促使建業(yè)地產(chǎn)在上周召開(kāi)投資者緊急會(huì)議。

風(fēng)財(cái)訊獲悉，會(huì)上，建業(yè)管理層表示，計(jì)劃發(fā)行新債，應(yīng)對(duì)債券價(jià)格因其股票價(jià)格大幅下調(diào)而導(dǎo)致的波動(dòng)。

建業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃在未來(lái)幾個(gè)月將發(fā)行新的境外債，利用其7.7億美元的境外發(fā)債額度為今年11月到期的美元債進(jìn)行融資。

同時(shí)，建業(yè)地產(chǎn)準(zhǔn)備利用其25億元境內(nèi)債券發(fā)行額度來(lái)發(fā)行新的境內(nèi)債。

實(shí)際上，目前建業(yè)地產(chǎn)的負(fù)債壓力已經(jīng)不小。

數(shù)據(jù)顯示，2020年度建業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率仍然高達(dá)91.10%，已經(jīng)連續(xù)兩年保持在90%以上的高位水平；建業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債其中占比高達(dá)87.49%，合計(jì)1306.39億元。

目前建業(yè)地產(chǎn)的信托貸款、應(yīng)付未償票據(jù)不到50億元，主要和鄭州土地有關(guān)。

另外，拆分中原建業(yè)后，建業(yè)地產(chǎn)仍踩中一條紅線（剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率）。

實(shí)際上，中原建業(yè)的市值重估，管理層并未在會(huì)上置評(píng)，這個(gè)400億元（目標(biāo)）銷(xiāo)售規(guī)模的標(biāo)的，到底能給建業(yè)集團(tuán)帶來(lái)多少募資、多大估值空間，還難以預(yù)估。

押注上半年變現(xiàn) 銷(xiāo)售219億動(dòng)力不足

新增融資之外，建業(yè)地產(chǎn)試圖通過(guò)加大銷(xiāo)售，緩解資金壓力，撫平后續(xù)股債波動(dòng)。

據(jù)風(fēng)財(cái)訊了解，建業(yè)地產(chǎn)2021年的總銷(xiāo)售金額目標(biāo)為1200億，其中輕資產(chǎn)400億，重資產(chǎn)800億，全年計(jì)劃推出的重資產(chǎn)項(xiàng)目1000億元，存銷(xiāo)比為70%。

建業(yè)的推銷(xiāo)火力將集中在上半年，6個(gè)月時(shí)間內(nèi)建業(yè)要想辦法完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的40%，也就是480億元。

這個(gè)數(shù)字，并不容易。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年4月30日，建業(yè)地產(chǎn)連同其附屬公司物業(yè)合同銷(xiāo)售總額為219.15億元，同比上升4.5%；平均銷(xiāo)售價(jià)格6861元，同比減少3.9%。

但若僅計(jì)算建業(yè)地產(chǎn)本身的合同銷(xiāo)售金額，中指研究院統(tǒng)計(jì)為1-4月銷(xiāo)售額142.1億元，當(dāng)月排第74名，同比減少9.49%。

建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“到2023年合同銷(xiāo)售額每年至少增長(zhǎng)20%”的要求，需要進(jìn)一步努力。

利潤(rùn)持續(xù)下滑拿地底線毛利20%

尤其是在利潤(rùn)不斷下滑的行情，建業(yè)地產(chǎn)更需要以量換利。

2020年，建業(yè)地產(chǎn)毛利潤(rùn)率從2019年的26.0%下降至2020年的19.9%，同比下降了6.1個(gè)百分點(diǎn)。

此外，2020年建業(yè)地產(chǎn)的溢利21.02億元，同比下降13.0%；凈利潤(rùn)率降至4.9%的低位，較2019年度下滑了3個(gè)百分點(diǎn)。

為控制成本，建業(yè)地產(chǎn)管理層在會(huì)議上指出，建業(yè)地產(chǎn)購(gòu)地的最低毛利率要求為20%，最低凈利潤(rùn)率要求為10%。

只有在項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率超過(guò)150%的時(shí)候，這兩項(xiàng)要求可以分別降低到15%和8%。

但值得一提的是，建業(yè)地產(chǎn)在鄭州和武漢的地塊，受到集中供地的政策限制，對(duì)其當(dāng)?shù)氐捻?xiàng)目運(yùn)營(yíng)有一定影響。

另外，建業(yè)地產(chǎn)的土儲(chǔ)，集中在河南，但越來(lái)越偏離省會(huì)城市。

據(jù)風(fēng)財(cái)訊了解，建業(yè)地產(chǎn)2021年拿地預(yù)算為200億元，今年前四個(gè)月已經(jīng)拍下位于逾60億元的土地，權(quán)益比例大概在70%-75%。

但這些土地都在河南省，位置離省會(huì)鄭州均相對(duì)較遠(yuǎn)，未來(lái)或跑量容易、增利難。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 補(bǔ)洞！建業(yè)地產(chǎn)股債大跌緊急開(kāi)會(huì)將大舉借債