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房地產(chǎn)供應(yīng)鏈保理融資方案

西政財(cái)富 西政財(cái)富
2020-07-22 16:11 7338 0 0
隨著今年供應(yīng)鏈金融越發(fā)受到重視,房企上游的施工方、材料供應(yīng)商的應(yīng)收賬款融資有望迎來(lái)業(yè)務(wù)高峰。

作者:西政財(cái)富

來(lái)源:西政財(cái)富

筆者按:

今年兩會(huì)期間,央行明確:將加大貨幣政策創(chuàng)新力度,大力發(fā)展供應(yīng)鏈金融,對(duì)復(fù)工復(fù)產(chǎn)核心企業(yè)、行業(yè)龍頭企業(yè)及其核心配套企業(yè),加大信貸支持力度,帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈恢復(fù)運(yùn)轉(zhuǎn)。一直以來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)上游施工方、材料供應(yīng)商的應(yīng)收賬款融資以及房地產(chǎn)企業(yè)的購(gòu)房尾款融資作為房企融資的重要補(bǔ)充,在地產(chǎn)金融嚴(yán)監(jiān)管的背景下發(fā)揮著無(wú)可替代的補(bǔ)充融資功能。隨著今年供應(yīng)鏈金融越發(fā)受到重視,房企上游的施工方、材料供應(yīng)商的應(yīng)收賬款融資有望迎來(lái)業(yè)務(wù)高峰。為便于說(shuō)明,以下根據(jù)工程應(yīng)收賬款保理融資業(yè)務(wù)情況進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。

一、保理融資的資金源頭——銀行保理業(yè)務(wù)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)

熟悉保理業(yè)務(wù)的同行都知道,保理公司的保理融資業(yè)務(wù)最終依賴的是銀行資金,因此保理公司操作業(yè)務(wù)時(shí)原則上應(yīng)考慮以銀行的保理業(yè)務(wù)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。

(一)銀行的工程保理業(yè)務(wù)模式

銀行的房地產(chǎn)保理業(yè)務(wù)一般是施工企業(yè)/材料供應(yīng)商為房地產(chǎn)開發(fā)商提供施工/貨物服務(wù)形成應(yīng)收賬款后,將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的合格應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給銀行,由銀行為施工企業(yè)提供集應(yīng)收賬款催收、管理、壞賬擔(dān)保及保理融資于一體的綜合性金融服務(wù)。業(yè)務(wù)模式可分為1+N保理模式和再保理模式。

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(二)銀行的工程保理業(yè)務(wù)授信及準(zhǔn)入要求

1. 工程保理業(yè)務(wù)授信說(shuō)明(示例)

(1)業(yè)務(wù)品種:保理/再保理;

(2)授信主體:施工企業(yè)/材料供應(yīng)商/保理公司,同時(shí)為地產(chǎn)集團(tuán)核定保理買方信用擔(dān)保額度;

(3)期限:最長(zhǎng)不超過1年,應(yīng)收賬款賬期可根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議確定;

(4)收益:不低于7%(利息+手續(xù)費(fèi));

(5)風(fēng)控措施:買方為項(xiàng)目公司的,由項(xiàng)目公司對(duì)應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜進(jìn)行確認(rèn),由地產(chǎn)集團(tuán)出具承諾函對(duì)項(xiàng)目公司的按期足額付款承擔(dān)差額補(bǔ)足責(zé)任;

(5)管理要求:嚴(yán)格名單制管理;應(yīng)收賬款對(duì)應(yīng)項(xiàng)目滿足432要求;密切監(jiān)控信貸資金流向,嚴(yán)防資金被挪用。

2. 工程保理業(yè)務(wù)準(zhǔn)入說(shuō)明

(1)房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格實(shí)行名單制管理;

(2)應(yīng)收賬款對(duì)應(yīng)項(xiàng)目不限省內(nèi)省外,項(xiàng)目符合432要求,即“四證齊全+30%自有資金+房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)資質(zhì)”,四證指國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證;

(3)回款賬戶必須開在保理行,并簽訂賬戶監(jiān)管協(xié)議由保理行監(jiān)管;

(4)轉(zhuǎn)讓給銀行的應(yīng)收賬款須為合格應(yīng)收賬款,不能是未形成的工程款;

(5)應(yīng)收賬款需提供發(fā)票/審計(jì)報(bào)告;

(6)賬期以工程施工合同/補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn);

(7)再保理模式中保理公司應(yīng)首先對(duì)施工方保理放款,銀行再對(duì)保理公司進(jìn)行再保理融資;

(8)必須書面確權(quán),由項(xiàng)目公司確權(quán),地產(chǎn)集團(tuán)公司出具差額補(bǔ)足承諾函。

二、保理公司保理業(yè)務(wù)操作示例

以下根據(jù)保理公司的業(yè)務(wù)模式進(jìn)行介紹和說(shuō)明:

(一)銀行再保理融資方案

1. 基本要素

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2. 投資架構(gòu)及說(shuō)明

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(1)施工方或材料供應(yīng)商將其對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給西政保理;

(2)保理公司向施工方、材料供應(yīng)商放款,并與銀行簽署《再保理合同》,向銀行轉(zhuǎn)讓應(yīng)收賬款;

(3)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司就應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜向銀行進(jìn)行書面確認(rèn),并按期還款;

(4)開發(fā)商集團(tuán)公司進(jìn)行差額補(bǔ)足。

(二)資產(chǎn)管理計(jì)劃融資方案

1. 基本情況

證券公司或其基金子公司作為管理人設(shè)立資產(chǎn)管理計(jì)劃,投資人通過資管計(jì)劃投資應(yīng)收賬款,即上游供應(yīng)商(債權(quán)人)對(duì)核心企業(yè)XX地產(chǎn)及其下屬公司(債務(wù)人)享有的應(yīng)收賬款債權(quán)。應(yīng)收賬款資產(chǎn)包括供應(yīng)商因向核心企業(yè)及其下屬公司提供境內(nèi)貨物買賣/服務(wù)貿(mào)易或境內(nèi)工程承包/分包服務(wù)等而對(duì)核心企業(yè)及其下屬公司享有未到期應(yīng)收賬款債權(quán)。

2. 基本要素

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3. 投資架構(gòu)及說(shuō)明

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(1)施工方或材料供應(yīng)商將其對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給西政保理;

(2)保理公司向施工方、材料供應(yīng)商放款,并將該應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給XX資管計(jì)劃;

(3)投資者認(rèn)購(gòu)資管計(jì)劃份額;

(4)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司就應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜向XX資管計(jì)劃進(jìn)行書面確認(rèn),并按期還款;

(5)開發(fā)商集團(tuán)公司進(jìn)行差額補(bǔ)足。

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“西政財(cái)富”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 房地產(chǎn)供應(yīng)鏈保理融資方案

西政財(cái)富

西政財(cái)富/西政金融是西政投資集團(tuán)下屬的財(cái)富管理服務(wù)機(jī)構(gòu),主要從事房地產(chǎn)項(xiàng)目前融相關(guān)業(yè)務(wù),歡迎有融資需求的地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)系我們。微信公眾號(hào)ID:xizhengcaifu

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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