今年下半年，房地產(chǎn)市場大幅降溫，房企資金回籠承壓，行業(yè)流動性風(fēng)險集聚，企業(yè)債務(wù)違約事件頻發(fā)。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1-10月房地產(chǎn)業(yè)下行加劇，新房銷售規(guī)模同比降幅擴大至22%，開發(fā)投資增速同比下降5%。房屋新開工與竣工面積再度下降，單月分別同比降33%和21%。根據(jù)全國商品房銷售面積、金額估算來看，10月商品房銷售均價下降至9741元/平方米。

房企方面，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2021年10月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額7761.4億元，受下半年市場明顯降溫的影響，10月單月業(yè)績同比去年同期延續(xù)了自7月以來的下跌趨勢，TOP100房企單月操盤業(yè)績規(guī)模同比下降32.2%。

圖：2019年1月-2021年10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況(億元

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策系統(tǒng)

在整體房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫的同時，調(diào)控政策也在升級，各大房企融資收緊，發(fā)債受阻，房企開發(fā)到位資金連續(xù)4個月同比下降。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2021年7月起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總額已經(jīng)連續(xù)4個月呈現(xiàn)下降趨勢。

在這樣的市場環(huán)境下，房企流動性出現(xiàn)明顯困難，“工抵房”頻頻入市。

“工抵房”顧名思義，即工程抵賬房，是房地產(chǎn)開發(fā)商給工程方抵扣工程款的一種結(jié)算方式。目前市場上的“工抵房”主要分為兩類，一類是“真工抵”即開發(fā)商抵押給供應(yīng)商和施工方的正常房源，一般而言這類“工抵房”數(shù)量會偏少，主要是由于房企缺乏現(xiàn)金難以如期結(jié)算，將房產(chǎn)抵押給施工方或者供應(yīng)商用以借款或欠款暫時緩解壓力。 

另外一部分就是房企通過“工抵房”的名義來降價促銷的房源。

2021年三季度，受整體市場下行影響，部分明文規(guī)定禁止大幅降價，也有部分城市采取約談的方式，禁止房企、中介機構(gòu)惡意降價、打價格戰(zhàn)，擾亂房地產(chǎn)市場秩序。截至目前已有21余城市出臺了“限跌令”以防止房企無底線開展降價營銷進一步擾亂樓市預(yù)期和情緒。

在這樣的背景下，部分房企不得已打出“工抵房”的名義實施降價銷售。這種形式的價格調(diào)整也能平衡老業(yè)主的情緒，避免出現(xiàn)維權(quán)問題。

據(jù)媒體爆料稱，廈門海滄區(qū)某項目推出30套118平方米的“工抵房”，單價2.5萬元/平方米起，這個項目此前在售均價為3.3萬元/平方米，相對之前的售價“工抵房”每平方米便宜達8000元，相當(dāng)于打了7.5折。

表：部分“工抵房”優(yōu)惠情況

備注：優(yōu)惠時間并非項目具體折扣時間，僅摘錄優(yōu)惠發(fā)布時間

數(shù)據(jù)來源：樓盤宣傳、CRIC中國房地產(chǎn)決策系統(tǒng)

從“工抵房”的區(qū)域分布來看，“工抵房”的數(shù)量和城市市場熱度呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。雖然上至一線的廣州，二線的南京、蘇州、廈門，下至三四線的柳州、桂林、徐州等地，各個能級城市均出現(xiàn)了大量的“工抵房”。但根據(jù)CRIC的數(shù)據(jù)，廣州、南京、蘇州和廈門等城市10月均迎來階段性疲軟，桂林、徐州等三四線城市也是表現(xiàn)平平甚至承壓，因此“工抵房”的數(shù)量和城市熱度出現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系，市場下行的城市“工抵房”數(shù)量往往較多。

“工抵房”的出現(xiàn)，從房企角度來看，由于“工抵房”是企業(yè)或者項目上難以結(jié)清工程款而抵押的房源，和企業(yè)的信譽掛鉤，因此一般情況下資金充?；蛘咪N售順利的項目不會出現(xiàn)“工抵房源”。因此財務(wù)承壓的房企推出“工抵房”數(shù)量較多，且折扣力度也比較大。

就房源而言，“工抵房”本質(zhì)上是由于企業(yè)難以去化而抵押給供應(yīng)商和施工方，且套數(shù)比較少，均為指定房源，因此“工抵房”與特價房差距不大。

據(jù)CRIC監(jiān)測的信息來看，不少“工抵房”在宣傳時也會打出“清尾工抵房”的口號，不過需要注意的時候，特價房往往是難以快速去化而讓利，“工抵房”則涉及企業(yè)難以結(jié)算工程款項的問題。

從數(shù)量來看，一般單盤的“工抵房”套數(shù)多數(shù)在10套以下，也有部分樓盤推出20套、30套甚至更多“工抵房源”，不過這種情況可能為房企變相降價促銷。其優(yōu)惠力度由市場情況，企業(yè)資金缺口、以及供應(yīng)商、施工方意愿掛鉤。

開發(fā)商若資金壓力較大，為了回籠資金可能會擴大讓利幅度。另一方面，“工抵房”由開發(fā)商折價抵押給供應(yīng)商和施工方，若是供應(yīng)商和施工方希望盡快匯款，可能會在原價格基礎(chǔ)上進一步讓利，擴大折扣。

今年以來，地方市場分化加劇，房企自年初以來一貫采用“集團造節(jié)+精準(zhǔn)讓利”的策略，整體折扣力度較小，僅有少數(shù)特價房力度較大?！肮さ址俊边@一產(chǎn)物已連續(xù)多年屬于小眾營銷手段之一，很少被房企采用。若是房企能夠成功銷售去化，或者有足夠的資金結(jié)算工程款項，并不會出現(xiàn)大量“工抵房”入市的情況。“工抵房”的大量入市說明市場的下行和房企資金的嚴(yán)重短缺，與近期房企頻頻暴雷相互印證。

整體來看，“工抵房”屬于特殊時期的特殊產(chǎn)物，屬于房企的無奈之舉，但房地產(chǎn)市場不容樂觀，企業(yè)銷售去化將持續(xù)承壓，且馬上臨近年底，到了資金結(jié)算周期，壓力可能會進一步加劇。