克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)
信貸寬松并不意味著大水漫灌的強(qiáng)刺激政策，對(duì)于房地產(chǎn)金融政策要保持連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性也是中央一直在著力強(qiáng)調(diào)的。
2022年開(kāi)年以來(lái)，信貸政策利好不斷，繼1月17日央行開(kāi)展7000億元1年期MLF操作和1000億元7天期逆回購(gòu)操作之后，1月18日央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)在國(guó)新辦舉行的2021年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上再度表示，當(dāng)前重點(diǎn)的目標(biāo)是穩(wěn)，政策的要求是發(fā)力，把貨幣政策工具箱開(kāi)得再大一些，保持總量穩(wěn)定，避免信貸塌方。這樣的論調(diào)是否預(yù)示著房地產(chǎn)信貸政策的全面回暖，對(duì)于地方樓市而言又有哪些利好信號(hào)呢？
01貨幣政策“充足+靠前”發(fā)力，保持信貸總量增長(zhǎng) 惠及面由居民端向企業(yè)端過(guò)渡
回顧國(guó)新辦會(huì)議要點(diǎn)，與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的內(nèi)容大體分為如下幾點(diǎn)：
1、2022年將保持貨幣信貸總量穩(wěn)定增長(zhǎng)。綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，保持流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)有力擴(kuò)大信貸投放，保持貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配。
2、貨幣政策要充足發(fā)力，把貨幣政策工具箱開(kāi)得再大一些，避免信貸塌方；要靠前發(fā)力，前瞻操作，走在市場(chǎng)曲線的前面。2021年我國(guó)宏觀杠桿率為272.5%，連續(xù)5個(gè)季度下降，為未來(lái)貨幣政策創(chuàng)造了空間，杠桿越低空間越大。
3、經(jīng)過(guò)2021年兩次降準(zhǔn)后，金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率進(jìn)一步調(diào)整的空間變小，但仍然還有一定的空間，可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行情況以及宏觀調(diào)控的需要使用。
4、近期房地產(chǎn)銷售、購(gòu)地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)，市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)步改善。2021年末，全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額同比增長(zhǎng)7.9%，增速比9月末提高了0.3個(gè)百分點(diǎn)，四季度房地產(chǎn)貸款較三季度多增1578億元。將保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。
5、1月17日降息體現(xiàn)了貨幣政策主動(dòng)作為、靠前發(fā)力，有利于提振市場(chǎng)信心，通過(guò)LPR傳導(dǎo)降低企業(yè)貸款利率，促進(jìn)債券利率下行，推動(dòng)企業(yè)綜合融資成本穩(wěn)中有降，有助于激發(fā)市場(chǎng)主體融資需求。
我們認(rèn)為，2022年保持貨幣信貸總量穩(wěn)定增長(zhǎng)的目的主要在于維穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要下行壓力來(lái)自房地產(chǎn)，因而保持房地產(chǎn)信貸投放穩(wěn)定就變得尤為重要，貨幣政策要“充足發(fā)力”、“靠前發(fā)力”也預(yù)示著“政策底”已至，房地產(chǎn)信貸端正全面“由緊轉(zhuǎn)松”：一方面從中央降息降準(zhǔn)到地方低首付、低利率等“托市”政策或?qū)⒅鸩礁M(jìn)；另一方面大概率由此前的居民端（提高個(gè)人按揭貸款額度、縮短放貸周期、下調(diào)房貸利率等）逐步惠及企業(yè)端（降低企業(yè)融資成本、放松預(yù)售資金監(jiān)管等），避免因局部企業(yè)“爆雷”造成系統(tǒng)性危機(jī)，進(jìn)而全面重鑄房地產(chǎn)行業(yè)信心。
02 多城房貸利率破新低，放款提速 內(nèi)陸三四線調(diào)整公積金貸款“托市”
事實(shí)上，從城市執(zhí)行層面來(lái)看，信貸“松動(dòng)”已有征兆，據(jù)CRIC調(diào)研的10多個(gè)熱點(diǎn)城市信貸情況顯示，多數(shù)城市房貸利率均有了不同程度的下調(diào)，較2021年末下調(diào)幅度在10-50BP不等，蘇州首套房貸利率更是“一降再降”，跌破5%，外資銀行對(duì)于客戶資質(zhì)較好的公務(wù)員群體可低至4.55%。
因年初各大銀行進(jìn)入“回血期”，額度相對(duì)充足，因而整體放款周期也由此前3-6個(gè)月壓縮至1-3個(gè)月以內(nèi)，蘇州、常州、徐州、鹽城等材料齊備最快1周之內(nèi)便可放款，而對(duì)于北京、上海等少數(shù)城市而言，房貸利率并未有明顯下降，但是放款周期已明顯加速到1-2個(gè)月之內(nèi)。結(jié)合中央對(duì)貨幣政策“充足發(fā)力”的政策導(dǎo)向，房貸利率仍有進(jìn)一步下調(diào)空間，放款周期加速也在意料之中。
除了熱點(diǎn)城市下調(diào)貸款利率，加速放款周期之外，我們監(jiān)測(cè)到2022年開(kāi)年以來(lái)部分內(nèi)陸弱二三線城市也開(kāi)始逐步放寬公積金貸款政策“托市”：濟(jì)南取消異地公積金貸款戶籍限制，馬鞍山、南平等提升了公積金貸款額度，北海二套申請(qǐng)公積金貸款降低首付比例至四成，四川自貢更是取消兩次住房公積金貸款須間隔12個(gè)月及以上的限制，實(shí)行認(rèn)貸不認(rèn)房等。
03 信貸放松或?qū)?dòng)一二線率先回暖 “弱者積弱”三四線難以“起死回生”
綜上，我們認(rèn)為，中央此次表態(tài)“2022年將保持貨幣信貸總量穩(wěn)定增長(zhǎng)，貨幣政策要充足發(fā)力、靠前發(fā)力”不必過(guò)分解讀，此舉的確為地產(chǎn)行業(yè)提供了一顆“定心丸”，有助于提振市場(chǎng)信心，但要注意的是，信貸寬松并不意味著大水漫灌的強(qiáng)刺激政策，對(duì)于房地產(chǎn)金融政策要保持連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性也是中央一直在著力強(qiáng)調(diào)的，尤其是對(duì)于房企而言，不能只寄望于政府“救市”，更多還是應(yīng)該借此契機(jī)，調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展的良性循環(huán)。
而就此次中央全面降息降準(zhǔn)、地方信貸松動(dòng)的后續(xù)影響，還是有待市場(chǎng)檢驗(yàn)，不過(guò)可以預(yù)見(jiàn)的是“強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者積弱”的分化格局不會(huì)發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)：一方面對(duì)于核心一、二線城市而言，人口基數(shù)和購(gòu)買力都是相對(duì)堅(jiān)挺的，信貸寬松更像是“錦上添花”，為合理自住需求的釋放提供了空間，整體成交經(jīng)歷階段性調(diào)整后還是有望企穩(wěn)回升；另一方面對(duì)于需求及購(gòu)買力明顯透支的弱二、三線城市，信貸寬松實(shí)則是“治標(biāo)不治本”，房?jī)r(jià)依舊面臨一定的下行壓力，庫(kù)存高企、去化艱難等問(wèn)題還是需要“以時(shí)間換空間”方能得到解決。
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