作者：桿姐

來源：杠桿地產(chǎn)（ID:Property-Market)

寒冬難熬。繼2021年末的樓盤“骨折價”風(fēng)波后，至少從公開報道來看，正榮地產(chǎn)的2022年開局似乎并不順利。

正榮地產(chǎn)到底還好嗎？

從最近的事兒開始說起。

據(jù)大眾證券報，2月16日，正榮地產(chǎn)公司債“20正榮03”上午交易再次出現(xiàn)異常波動。根據(jù)上交所發(fā)布公告，“20正榮03”再次遭遇臨時停牌。Wind顯示，“20正榮03”16日開盤后最大跌幅為25.48%。

前兩天的2月14日，穆迪將正榮地產(chǎn)的公司家族評級由“B1”下調(diào)至“B3”，將其高級無抵押評級由“B2”下調(diào)至“Caa1”，評級展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。

“對于此前有媒體報告其證券的成交價下跌及成交量增加，其或許歸因于互聯(lián)網(wǎng)上刊發(fā)的關(guān)于本公司、其控股股東歐宗榮先生及/或其離岸債務(wù)證券的若干報章。董事會謹(jǐn)此澄清該等報章屬不實且虛假”。同時聲明“在就本公司作出在有關(guān)情況下一切屬合理的相關(guān)查詢后，董事會確認(rèn)本集團(tuán)的營運(yùn)仍屬正常，且本集團(tuán)繼續(xù)照常開展其業(yè)務(wù)?！?/p>

從正榮地產(chǎn)最近一周的股價走勢來看（如上圖），市場似乎對這份公告并不領(lǐng)情。杠桿地產(chǎn)看到，截至2月18日收盤，正榮地產(chǎn)每股價格0.87港元，自2月11日起就持續(xù)呈走跌態(tài)勢。

對于正榮地產(chǎn)而言，2月11日是值得銘記的一天。這一天發(fā)生了兩件大事，桿友們估計都有所耳聞。

一是股債雙殺。股價跌去三分之二，債券價格普遍跌去四成以上；關(guān)聯(lián)的正榮服務(wù)股價也出現(xiàn)暴跌。正榮地產(chǎn)公告說是受傳言影響，也有回應(yīng)說或有機(jī)構(gòu)惡意做空再買入?！盎蛴小倍殖浞煮w現(xiàn)了我國漢語的博大精深，整齊劃一的“做空”報道，也不得不讓人浮想聯(lián)翩背后正榮地產(chǎn)的動作。

情人節(jié)這天，正榮地產(chǎn)的第二件大事就是公布了2022年1月的銷售額，情況不容樂觀。1月份，正榮地產(chǎn)連同合營公司及聯(lián)營公司的累計合約銷售金額約為78.97億元，銷售建筑面積約為491034平方米，平均售價約為每平米人民幣16100元。

上述三項數(shù)據(jù)在2021年分別為111.97億元、646213平米、17300元，2022年分別同比下滑了29.5%、24%、6.9%。當(dāng)然行業(yè)巨頭多數(shù)如此。

02 正榮地產(chǎn)欠了多少錢？

一系列風(fēng)波背后，不禁讓人好奇：正榮地產(chǎn)到底欠了多少錢？財務(wù)情況還好嗎？2021年的年報還沒出，從2021半年報來看，正榮地產(chǎn)總負(fù)債2033.05億元，比2020年的1837.8億元增加了接近200億，同比增幅為10.62%。

以2021年6月末為參照，正榮地產(chǎn)需一年內(nèi)償還的債務(wù)為203.43億元，比2020年末的195.49增加了不到10個億。

此外杠桿地產(chǎn)注意到，正榮地產(chǎn)2021上半年凈利潤同比增長17.98%，主要原因是其他收入及收益的同比猛增。報告期內(nèi)，正榮地產(chǎn)這部分收益為12.76億元，2020年同期為4.02億元，增加了8個多億。

這8多億的來源主要是“出售附屬公司的收益”。這是賣資產(chǎn)保利潤的節(jié)奏還是？

“明股實債”重災(zāi)區(qū)非控股權(quán)益上，正榮地產(chǎn)也頗為微妙。如2021上半年，今年上半年，正榮地產(chǎn)的15億元凈利潤里，非控股股東所占凈利潤3.38億元，占比大概在22.53%。但正榮地產(chǎn)的非控股權(quán)益，卻占到了當(dāng)期凈資產(chǎn)的53.93%。這又是什么節(jié)奏？

另有9筆境內(nèi)信用債，合計存量規(guī)模為57.9億元，其中2022年有3筆到期。還有一筆10億元的公司債于9月14日進(jìn)入回售期。

如穆迪副總裁兼高級分析師Cedric Lai所言:

“評級下調(diào)反映出正榮地產(chǎn)的再融資和違約風(fēng)險加劇，原因是該公司業(yè)務(wù)疲軟、融資渠道惡化以及未來12個月的大量債務(wù)到期。負(fù)面展望反映出正榮地產(chǎn)在未來6-12個月內(nèi)解決債務(wù)到期問題的能力存在不確定性?！?/p>

03 抄底還是逃跑？

正榮地產(chǎn)還有恢復(fù)動力嗎？2022年房企償債大年，黑鐵時代大家都不好過。股價方面，大概率也不會高到哪去。

就如開年來，房地產(chǎn)利好消息不少，今天更是傳來了有城市下調(diào)首套套房利率至20%的消息。但地產(chǎn)股還是沒蹦跶起來，這說明無論坐莊的還是小散，基本都知道房地產(chǎn)短期沒啥搞頭了。

但別忘了，作為我國經(jīng)濟(jì)增長的一大引擎，房地產(chǎn)這個發(fā)動機(jī)決不能熄火，這也是常識。從價值投資角度來看，對優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股低位買入，長期持有的邏輯應(yīng)該不會被撼動。前提是公司好。

希望春天不會太遠(yuǎn)。

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原標(biāo)題： 正榮地產(chǎn)苦熬寒冬，春天還遠(yuǎn)嗎？